El 22 de septiembre de 2020 entró en vigor la Ley 11/2020 en Cataluña, de 18 de septiembre, en la que se recogía la posibilidad de declarar determinados municipios (o incluso parte de ellos) como áreas de mercado de vivienda tenso y, en estos casos, someter las rentas de los contratos de arrendamiento de vivienda que se suscribieran a una importante limitación. Ello provocó, irremediablemente, que los precios del mercado de vivienda en alquiler se estancaran considerablemente durante el tiempo que esta Ley estuvo en vigor.
Algunos diputados del Congreso de Diputados, a la vista de la entrada en vigor de esta Ley, interpusieron el recurso de inconstitucionalidad número 6289/2020, que ha sido resuelto por el Tribunal Constitucional en la Sentencia que se publicó el pasado 8 de abril de 2022 en el BOE.
Pues bien, el Tribunal Constitucional hace un extenso análisis de las competencias del Estado y de las Comunidades Autónomas en materia de vivienda y del alcance de las mismas, para llegar a la conclusión que Cataluña sobrepasa las competencias que tiene atribuidas en la Constitución Española y en su Estatuto de Autonomía con la Ley 11/2020.
En concreto, el Tribunal Constitucional considera que la limitación de la libertad de las partes para estipular la renta de un contrato de arrendamiento de vivienda supone una regulación de las bases de las obligaciones contractuales, puesto que la renta, esto es, el precio del contrato, es una condición esencial del mismo, y esta es una competencia que tiene atribuida en exclusiva el Estado, por lo que la Comunidad Autónoma de Cataluña no puede regular nada al respecto.
En consecuencia, se declara nulo el artículo 6 de la Ley 11/2020, en el que se regula el método de cálculo de las rentas en aquellos mercados que están declarados como “tensos” en materia de vivienda. Ahora bien, no hay una declaración de nulidad con respecto a la consideración de territorios tensos, por lo que en la actualidad los que ya eran considerados así, lo siguen estando, y los que cumplan los requisitos que exige la Ley en sus artículos 2 a 5, podrán ser declarados como zonas de mercado tensionado, pero sin que exista una limitación específica a la hora de pactar la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda en estos territorios.
Un punto importante que cabe destacar de la Sentencia del Tribunal Constitucional es que establece que esta nulidad no tiene efectos retroactivos, es decir, que aquellos contratos de arrendamiento de vivienda que se hayan firmado bajo el régimen de la Ley 11/2020 y, en consecuencia, sometidos al régimen de contención de rentas, deberán seguir en el mismo marco normativo hasta su finalización. El Tribunal Constitucional lo justifica en que, con esta medida, se mantiene la seguridad jurídica del mercado de vivienda, que es el objetivo final de la Sentencia.
Por otro lado, y como consecuencia irremediable de lo anterior, también se declara nulo todo aquel régimen sancionador que prevé la Ley 11/2020 para aquellos contratos de arrendamientos de vivienda que no cumplan con el sistema de contención de rentas. Por otra parte, también se declaran inconstitucionales el sistema de actualización de la renta conforme al índice de competitividad, o sea los artículos 7 a 13, 15 y 16.2 (índice de competitividad, etc.) El motivo es muy sencillo, y es que, si la Comunidad Autónoma no tiene competencias para regular las posibles limitaciones de renta, tampoco las tiene para establecer un sistema de actualización de la misma o un régimen sancionador ligado a las posibles limitaciones de renta.
En conclusión, la Sentencia del Tribunal Constitucional provoca que nos encontremos en el siguiente escenario: por un lado, todos los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos durante la vigencia de la Ley 11/2020, que seguirán sometidos al régimen de contención de rentas hasta la finalización de los mismos; y por otro, todos los que se suscriban a partir de la publicación de la Sentencia, esto es, el 8 de abril pasado, que podrán establecer la renta que libremente acuerden las partes, sin ninguna limitación.
Por último, y a efectos únicamente de aclaración, cabe destacar la situación en la que se encontrarán todos aquellos contratos de arrendamiento de vivienda suscritos antes de la publicación de la Sentencia, en los que se aplique (o no) el régimen de contención de rentas, puesto que el Gobierno español aprobó el pasado 22 de marzo (Real Decreto Ley 6/2022) una limitación del tipo de IPC para todas aquellas rentas que deban actualizarse durante el periodo comprendido entre el 31 de marzo de 2022 y el 30 de junio del mismo año. En síntesis, la limitación aprobada es la siguiente:
Así las cosas, nos encontramos que en la actualidad los nuevos contratos de arrendamiento que se suscriban en Cataluña podrán estipular la renta libremente, sin ningún tipo de limitación, pero sin embargo aquellos contratos en los que corresponda actualizar la renta entre el 31 de marzo y el 30 de junio de 2022, se verán sometidos a las limitaciones que hemos comentado, y todo ello, con la intervención en el mercado que ello supone, por cuanto no debemos olvidar que en los contratos de arrendamiento de vivienda suele pactarse un régimen de actualización sometido al IPC general, y que en enero de este año el IPC se ha incrementado en un 6,1% según el INE. ¿Deben sufrir este tipo de limitaciones los contratos de arrendamiento de vivienda que se encuentran en vigor y que fueron suscritos bajo el régimen de contención de rentas de Cataluña? ¿No supone ello una doble limitación para los propietarios?
Por otro lado, ¿es justo que los arrendatarios que renuevan las rentas de sus viviendas en enero deban aplicar un 6,1% de incremento y los que la renuevan entre el 31 de marzo de 2022 y el 30 de junio del mismo año gocen del límite del 2%?
Y, por último, dada la subida tan importante que está experimentando el IPC general, que es el que se viene aplicando por costumbre a las actualizaciones de renta, ¿debería empezar a aplicarse el IPC previsto especialmente para los arrendamientos de vivienda que es bastante más bajo que el general? Y, de ser así, ¿tiene sentido la limitación al 2% que ha aprobado el Gobierno?
Ninguna respuesta se da por parte de las instituciones a todas estas preguntas. Y no podemos alcanzar otra conclusión distinta a que la seguridad jurídica que se ha querido garantizar con los pronunciamientos que hemos analizado en este artículo ha supuesto una importante desigualdad entre los arrendatarios de contratos de arrendamiento de vivienda que se encuentran en vigor.
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Ana Bonilla – Rocío MolinaDepartamento de procesal – BDabogados
