Dar con inquilino moroso es una de las peores cosas que le pueden pasar a un propietario. Los costes judiciales y la lentitud en recuperar el piso, en ocasiones en dudoso –o desastroso- estado, son elevados. Esto, aparte de ser el mayor obstáculo que impide el crecimiento del mercado del alquiler, es algo que puede exasperar a más de un casero. Es el caso de Eva S., una propietaria del barrio de Triana de Sevilla, que no puede más. “Mis inquilinos llevan ocho meses sin pagar. Ya han recibido el burofax de aviso para que abonen sus deudas, pero ni caso. Al hablar con mi abogado he constatado que llevarlos a juicio me saldría por 3.000 euros y se me pasa por la cabeza cambiar la cerradura de mi casa, aprovechando que ellos no estén… ¿cuáles serían las consecuencias?” Eva hace bien en preguntar, pues esta idea y otras como amenazarles, cortarles la luz o el agua o no reparar la vivienda pueden ocasionar más gastos e incluso cargos penales que hacerlo la vía legal.
Cambiar la cerradura
Llamar a un cerrajero para cambiar la cerradura cuando el inquilino moroso no esté sería incurrir en un delito de coacciones y/o de realización arbitraria del propio derecho. “Lo mínimo que pueda pasarle al propietario que tenga esa peregrina idea es que el inquilino, además de al cerrajero, llame a la Policía”, señala Guzmán López, director del departamento de Derecho Inmobiliario y Urbanismo de Adarve Abogados. “En el mejor de los casos serán tiempo y dinero gastados (abogado, desplazamientos, etc.) y en el peor, acabar condenado penalmente y multado, y con la obligación de indemnizar al moroso el coste de cambio de cerradura y otros daños y perjuicios que pueda probar por no haber podido entrar en el domicilio durante el tiempo que tarde en cambiar la cerradura”, continúa.
Cortar los suministros de luz, agua, gas…
También sería una falta o delito de coacciones. Si el titular de las facturas fuera el propietario y no cumpliera con los gastos, aunque el inquilino moroso le pagase, éste podría denunciarlo a la Policía. Si al dueño se le ocurre arrancar o romper sus propios contadores o canalizaciones, “daría derecho al inquilino a exigir los daños y perjuicios causados por dichas roturas”, afirma Guzmán López. Si el casero se da de baja tampoco le servirá de mucho, pues el moroso simplemente llamaría a la compañía suministradora para darse él de alta como arrendatario y como titular. “El coste de darse de alta, más los daños y perjuicios sufridos por el incumplimiento contractual del dueño y el tiempo que haya estado sin suministro, podrían ser reclamados. Si el dueño no se los reintegrase voluntariamente, algunos de estos gastos podrían ser detraídos de la siguiente mensualidad”, explica López.
Amenaza física o verbal al inquilino
El dueño podría acabar detenido por la Policía dependiendo de la gravedad de las amenazas. “Las penas pueden ir desde una multa a multa y/o prisión si el inquilino es amenazado de muerte, de causarle lesiones a él o sus familiares, con o sin arma, etc., y si es condenado por delito tendría además antecedentes penales”, explica el letrado de Adarve Abogados. No obstante, si solo se trata de amenaza verbal o física sin llegar a causar lesión, la posibilidad de condena dependería de que el inquilino presentara pruebas contundentes que implicaran al propietario como testigos, grabaciones de audio o vídeo, etc. sin ellas, el juez debería archivar el asunto por falta de indicios y el propietario sería absuelto por falta de pruebas… pero que nadie se confíe, pues como advierte López en “la vida diaria la casuística es infinita”.
No arreglar o reparar los desperfectos de la casa
La obligación por ley del casero es mantener en condiciones de habitabilidad la vivienda alquilada. Por eso, el inquilino tendría derecho a exigírselo. En el caso de que se negara, desde Alquiler Seguro avisan que éste podría optar por anular el contrato y durante ese tiempo dejar de pagar las rentas hasta que el propietario realizara las reformas necesarias. “Si el propietario se niega a hacer las reparaciones, el inquilino podría resolver el contrato y exigir daños y prejuicios, pero si en lugar de eso decide no cancelar el contrato, podría cargar al casero el coste del nuevo alojamiento mientras se repara el inmueble alquilado por el dueño, pues el contrato no está resuelto”, asegura López. El inquilino además podría denunciar al dueño al ayuntamiento por incumplir el deber legal urbanístico de mantener las viviendas en estado adecuado de higiene y seguridad y éste podría imponerle una multa y darle una orden de ejecución de las obras. Guzmán López va más allá y nos dice las consecuencias legales de qué podría ocurrir en supuestos más graves: “El dueño también podría ser denunciado si, por ejemplo, no repara las canalizaciones de fecales, y ello causa una plaga insalubre o una enfermedad infecciosa que afecta a la salud del inquilino. Si los deterioros llevasen a la existencia de desprendimientos o hundimientos, y ello provocase lesiones o la muerte de un inquilino, al dueño podría imputársele un delito por homicidio por imprudencia leve”.
Vender la casa sin avisar al inquilino
El propietario puede librarse del moroso, vendiendo el piso y pasándole el ‘muerto’ a otro, pero no tendría todas consigo. Desde Alquiler Seguro, aseguran que es obligatorio comunicárselo al inquilino independientemente que éste sea o no moroso: “Debe de informarle de las condiciones en las que quiere hacerlo, pues éste tiene derecho a comprar el inmueble con preferencia frente a cualquier otra persona, gracias al derecho de adquisición preferente”. En el caso de que el propietario actúe unilateralmente, éste podría ejercitar el derecho de retracto, es decir, lo podría comprar aunque la venta ya se hubiera producido y estuviera en manos del nuevo dueño.
Negociación
Para evitar ‘tirarse de los pelos’ ante cualquiera de estas situaciones tan tensas lo mejor es actuar racionalmente. La negociación directa es uno de los métodos que aconsejan desde Alquiler Seguro. “Lo que suele ocurrir es que se perdona la deuda al moroso y el propietario se resigna a no percibir ninguna de las rentas no pagadas a condición de que abandone el inmueble que suele encontrárselo en un estado deplorable”, aseguran. Por eso, “El más vale prevenir que curar” en este aspecto debe ser la primera máxima. Hacer una entrevista y evaluación previa al inquilino, analizar su solvencia y comprobar que nunca ha incurrido en impagos será la mejor garantía para que este alquiler salga con éxito.
C. GARCÍA-PANDO Y Clara de pisos.com
