La ley de crédito inmobiliario –reforma la ley hipotecaria-, vigente a partir del 16 de junio de 2019 establece que los préstamos que garanticen mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial se podrán declarar vencidos cuando se haya dejado de pagar un 3% del principal prestado o el equivalente a doce cuotas durante la primera mitad del plazo total pactado, y un 7% o quince cuotas si los impagos se producen después. No se admite pacto en contrario.
La entidad financiera tendrá que requerir de pago al prestatario concediéndole al menos un mes para hacerlo con la advertencia de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total del préstamo. Solo transcurrido este plazo podrá la entidad financiera declarar vencido el préstamo.
Hasta el 14 de mayo de 2013 la ley permitía declarar vencido un préstamo de estas características en caso de carencia de pago de alguno de los plazos pactados. A partir del 15 de mayo de 2013 la ley permitió declarar vencido el préstamo en caso de falta de pago de, como mínimo, tres plazos mensuales o un número de cuotas tal que supusiera que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivaliendo a tres meses.
La norma incorpora a nuestro ordenamiento jurídico la Directiva 2014/17/UE, traspuesta con tres años de demora. A lo largo de su tramitación el legislador ha intentado potenciar una seguridad jurídica cuestionada por los consumidores y tribunales de nuestro país, empezando por las numerosas sentencias dictadas por el Tribunal de Justicia Europeo sobre la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado anteriores por abusivas.
Ejemplo con la nueva ley de vencimiento anticipado de un préstamo hipotecario a 20 años por la compra de un piso de un capital de 300.000,- € con unas cuotas mensuales de 1.500,- €, solo se podrá ejecutar la deuda en estos supuestos:
-Si durante los primeros 10 años se dejan de pagar un importe de 9.000,- € o 12 mensualidades (18.000,- €)
-Si durante los siguientes 10 años se dejan de pagar un importe de 21.000,- € o 15 mensualidades (22.500,- €)
Cuando firmemos una hipoteca deberemos tener en cuenta, entre otras cláusulas, la de vencimiento anticipado.
