Aproximación a las últimas medidas aprobadas por el gobierno relativas a los contratos de arrendamiento

El Gobierno ha aprobado mediante Real Decreto-ley 35/2020 de 22 de diciembre, 37/2020 de 22 de diciembre y Real Decreto-ley 1/2021 de 1 de enero, nuevas medidas relativas a los arrendamientos de locales de negocio y a la suspensión de procedimientos de desahucio de viviendas.

Real Decreto Ley 35/2020 de 22 de diciembre de medidas dirigidas a Arrendamientos de locales de negocio.
El pasado de diciembre el Gobierno aprobó mediante Real Decreto-ley 35/2020, una serie de medidas dirigidas a los contratos de arrendamiento de locales que reconocen, a los arrendatarios que cumplan con determinados requisitos, el derecho a obtener una reducción temporal de la renta o un aplazamiento en el pago de la misma, con el siguiente alcance:

una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma, sus prórrogas y hasta cuatro meses adicionales, o
una moratoria en el pago de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y hasta 4 meses adicionales. El pago aplazado se podrá realizar durante un período de dos años a contar desde la finalización de la moratoria.

Los requisitos para poder beneficiarse del aplazamiento o moratoria previstos en el RDL 35/2020 son los siguientes:

Que el propietario sea una empresa pública o gran tenedor (titular de 10 o más inmuebles urbanos, o una superficie construida de más de 1.500 m2).
Que el arrendatario no se encuentre incurso en un concurso de acreedores.
Que el arrendatario, ya sea persona física o jurídica, sea autónomo o pyme.
Que la actividad del arrendatario haya quedado directamente suspendida como consecuencia de las medidas acordadas por el estado de alarma, o sin verse suspendida, haya visto como se reducía la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Si se cumplen todos los requisitos salvo el relativo a la condición de gran tenedor o empresa pública del arrendador, este no se verá obligado a acordar el aplazamiento o reducción de la renta solicitada por el arrendatario. No obstante, si las partes alcanzan un acuerdo, el RDL 35/2020 habilita a que en dicho acuerdo las partes puedan hacer servir para el pago total o parcial de alguna de las mensualidades de la renta, la fianza prevista en el art 36 de la LAU.

Si arrendatario y arrendador ya hubiesen llegado a un acuerdo anterior relativo a la reducción de la renta o la moratoria de su pago, pero dicho acuerdo afectara a un período de tiempo inferior al previsto para las medidas del RDL 35/2020 (finalización del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, y sus prórrogas, y los cuatro meses posteriores a la finalización de la última prórroga de dicho estado de alarma), el arrendatario también podrá beneficiarse de las medidas previstas en el RDL 35/2020, pero únicamente se aplicarán a la parte del período no afectada por el acuerdo de las partes.

Para poder beneficiarse de este derecho, es necesario que el arrendatario solicite a la propiedad la reducción de la renta o el aplazamiento, antes del 31 de enero de 2021.

NOVEDADES RESPECTO DE LA SUSPENSIÓN DE LOS PROCEDIMIENTOS DE DESAHUCIO DE VIVIENDAS. RDL 37/2020 y RDL 1/2021:

Tras la declaración del estado de alarma, entre las medidas en el ámbito social y económico acordadas por el Gobierno para hacer frente al COVID-19, se aprobó el Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo en el que, entre otras medidas, se acordó la suspensión de procedimientos de desahucio y lanzamientos de hogares vulnerables, la prórroga de contratos de arrendamiento de vivienda habitual y la moratoria de deudas arrendaticias.

Inicialmente, la suspensión de procedimientos de desahucio se fijó para un periodo máximo de 6 meses. Posteriormente, mediante RDL 30/2020 se amplió hasta el 31 de enero de 2020. El RDL 37/2020 aprobado el pasado 22 de diciembre de 2020 ha acordado extender de nuevo la suspensión de los procedimientos de desahucio afectados por el RDL 11/2020 hasta la finalización del estado de alarma.

Para que opere la suspensión del desahucio prevista en el RDL 11/2020, el arrendatario debe acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica siguientes:

Que la persona obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, ERTE, o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar el límite de tres veces el IPREM (1.694,70 € mensuales, según IMPREM del 2021).Este límite se incrementa en función de los miembros a cargo de la unidad familiar, discapacidades de algún miembro, etc..
Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Si el arrendador acredita que también puede encontrarse en la situación de vulnerabilidad económica descrita en la letra a) anterior o en riesgo de situarse en ella, en caso de que se adopte la medida de suspensión del lanzamiento, el juez, a la vista de todo ello y del informe que le presenten los servicios sociales, puede no acordar la suspensión del desahucio y seguir adelante con el mismo.

Estas medidas de suspensión se establecen con carácter extraordinario y temporal, y se prevé que dejarán de surtir efecto en cuanto finalice el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre.

El RDL 37/2020 ha introducido en el RDL 11/2020, un nuevo artículo, el 1 bis en el que se prevé la suspensión durante el estado de alarma de los procedimientos de desahucio y los lanzamientos de personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional en los supuestos de desahucio por precarios, tutela sumaria o tenencia de la posesión o a los instados por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, esto es, a supuestos de procedimientos por ocupación ilegal tramitados ante la Jurisdicción civil.

Mediante RDL 1/2021 de 19 de enero, se ha modificado de nuevo el artículo 1 bis, ampliando su ámbito a los lanzamientos que traigan causa de un procedimiento penal.

En estos procedimientos, se contempla que el Juez tiene facultad para suspender el lanzamiento hasta que finalice el estado de alarma, siempre que se den las siguientes circunstancias:

Que se trate de viviendas que pertenezcan a personas jurídicas o personas físicas titulares de más de 10 viviendas
Que las personas que habiten sin título se encuentren en situación de vulnerabilidad económica.
Que las personas que habiten sea personas dependientes (de conformidad con lo previsto en el Artº.2 de la Ley 39/2006), víctimas de violencia sobre la mujer o tener a su cargo, conviviendo en la misma vivienda, alguna persona dependiente o menor de edad.

Se establece que en ningún caso procederá la suspensión si en la entrada o permanencia en la vivienda ha tenido lugar en los siguientes supuestos:

Cuando la ocupación se produce en un inmueble en el cual una persona física tiene su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada, por cualquier título válido en derecho (ya sea el propietario, arrendatario, usufructuario o cualquier otro título válido en derecho).
Cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas.
Cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas.
Cuando la entrada o permanencia se haya producido en inmuebles de titularidad pública o privada destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante por parte de la administración o entidad que gestione dicha vivienda.
Cuando la entrada en la vivienda se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del real decreto-ley.

Desde el área legal de AddVANTE, estamos a su disposición para aclarar cualquier duda que les pueda surgir al respecto.

Ignasi Blajot