Con efectos
desde 26-5-2023, la nueva ley del derecho a la vivienda introduce en materia de arrendamiento las siguientes novedades:
• Prórroga extraordinaria. Finalizado el periodo de prórroga obligatoria o tácita, previa solicitud del arrendatario y obligatoria para el arrendador, por:
- un periodo máximo de 1 año, si el arrendatario acredita una situación de vulnerabilidad social y económica y el arrendador es un propietario con un número importante de viviendas en propiedad (los llamados «grandes tenedores»);
- plazos anuales, por un periodo máximo de 3 años, si el inmueble se ubica en un municipio con precios medios desproporcionados de alquiler (llamadas «zonas tensionadas»).
En ambos casos, al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen al que estuviera sometido.
• Forma de pago de la renta. Tiene que ser a través de medios electrónicos, aunque se contemplan excepciones en las que puede efectuarse en metálico y en la vivienda arrendada.
• Determinación de la renta. En los nuevos contratos se establecen las siguientes limitaciones para su fijación:
- Cuando el inmueble se ubique en una zona tensionada, la renta inicial del nuevo contrato no puede exceder de la última renta vigente en los últimos 5 años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior. No obstante, se contemplan alguna excepción.
- Cuando el arrendador es un gran tenedor y el inmueble se ubique en una zona tensionada, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no puede exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique. Esta misma limitación se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona tensionada y sobre el que no haya estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda en los últimos 5 años.
• Actualización de la renta. Para evitar incrementos desproporcionados en las actualizaciones anuales de los contratos, se encomienda al Instituto Nacional de Estadística (INE) la definición de un nuevo índice de referencia para dicha actualización.
La limitación extraordinaria al 3%, en defecto de pacto, en la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda se extiende al periodo comprendido entre el 1 enero y el 31 diciembre 2024. Para los contratos cuya renta deba ser actualizada en ese periodo, la limitación extraordinaria se aplica tanto al arrendador sea un gran tenedor como al que no lo sea.
• Gastos. Para que sea válido, el pacto por el que los generales de la vivienda arrendada o sus accesorios, sean a cargo del arrendatario, es imprescindible que conste por escrito y se determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.
Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato son a cargo del arrendador.
• IRPF. Se establecen determinados incentivos fiscales en el impuesto sobre la renta.
En los procedimientos de desahucio se establecen algunas medidas, que pueden sintetizarse en:
- Obligación de identificar si el inmueble en cuestión es la vivienda habitual del ocupante,
- Indicar, en su caso, que el titular demandante es un gran tenedor,
- Indicar si el ocupante está en situación de vulnerabilidad económica,
- En este último caso, acudir a un proceso extrajudicial de conciliación o intermediación antes de iniciar las actuaciones judiciales,
- Ofrecimiento de información al ocupante para acudir a la Administración y la posibilidad de obtener alternativas de vivienda.
- Para la ejecución directa de estas resoluciones es suficiente la solicitud en la demanda, sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento, salvo si es vivienda habitual, que con carácter previo al lanzamiento se debe proceder en los términos del supuesto anterior.
Resolvemos sus dudas sobre las implicaciones de esta ley en cuestiones que puedan ser de su interés y la posibilidad de emprender las actuaciones que pudieran corresponder en defensa de sus derechos
