A finales de 2022, los arrendamientos urbanos de vivienda siguen rigiéndose por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU 1994), cuya última reforma operó por méritos del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, y de forma supletoria por el Código civil en sus artículos 1546 a 1582. No existe, de momento, al amparo de las competencias que constitucionalmente tienen atribuidas determinadas Comunidades Autónomas para la conservación y el desarrollo del derecho civil propio, ninguna regulación completa y sistemática del contrato de arrendamiento de bienes y, en especial, de los inmuebles urbanos.
No obstante, recientemente el Departament de Justicia de la Generalitat de Catalunya ha difundido a los operadores jurídicos en general y a los inmobiliarios en particular, el Anteproyecto de Ley de incorporación del contrato de arrendamiento de bienes al libro sexto del Código civil de Cataluña. En pocas palabras, el legislador catalán considera necesario completar el proceso codificador iniciado a finales de 2002 con la incorporación en el libro sexto del Código civil de Cataluña de una regulación completa y sistemática del arrendamiento de bienes, que incluye de una manera protagonista el arrendamiento de fincas urbanas.
De momento, tan solo se dispone de un anteproyecto de ley (que podrá leer aquí), cuyo título competencial se hace descansar, como puede advertirse de la Exposición de Motivos, en la conexidad existente entre la materia arrendaticia que es objeto de regulación y la tradición jurídica catalana expresada en la Memoria y articulado de las Instituciones del Derecho Civil de Cataluña de 1955, el anteproyecto de Apéndice del derecho catalán de 1930, el proyecto de Compilación de 1955; en el derecho compilado, postcompilado y el codificado, donde se encuentran regulados de forma completa los contratos de cultivo y dentro de estos los de arrendamiento de finca rústica; todo bajo la perspectiva de la legislación postconstitucional como "derecho preexistente" respecto el cual se ejerce la competencia para desarrollar el derecho civil propio, tal y como se ha señalado por la doctrina constitucional en la STC 132/2019.
Si finalmente este anteproyecto cristaliza y consigue lograr formalmente la categoría de ley, comportará que en Cataluña los contratos de arrendamientos de bienes en general y los de vivienda en particular, pasarían a regirse íntegramente y desde entonces por la regulación catalana de arrendamientos, que a los efectos que ahora trataremos en relación con los arrendamientos de fincas urbanas, nos referiremos a ella con el acrónimo de LAUCat, quedando desplazada en Cataluña a partir de su aprobación la LAU 1994.
Según el anteproyecto, los cambios son numerosos y no poco importantes, si bien en este artículo nos limitaremos a tratar determinados aspectos de su contenido relacionados con el plazo de duración de los contratos de arrendamiento de vivienda para residencia habitual y permanente.
El prelegislador catalán sigue el camino marcado por la LAU 1994, al establecer que la duración será la que libremente acuerden los contratantes, si bien el prelegislador catalán es más detallado que el de la LAU de 1994.
En efecto, la LAU 1994 se limita a indicar que la duración será la que libremente hubieran pactado las partes, sin precisar dónde tiene que figurar o constar este pacto o estipulación, si en el propio contrato de arrendamiento al tiempo de su conclusión, o en otro documento o anexo a aquél otorgado en un momento distinto al de celebración del contrato. El anteproyecto de LAUCat es más detallado al respecto, al establecer en su art. 623-42.1 que el acuerdo sobre el plazo de duración constituye una estipulación que las partes deben establecer por escrito y en el propio contrato, lo que viene reforzado en el art. 623-39.1, f) al señalar la duración como uno de los contenidos mínimos que, entre otros, ha de contener sí o sí el contrato de arrendamiento de vivienda para residencial habitual y permanente.
Por otro lado, el anteproyecto de LAUCat precisa en el art. 623-42.1, que el dies a quo o primer día de la duracióndel contrato se ha de computar desde la fecha que se indique en éste, y si no se indica, operará desde el mismo instante en que la vivienda se ponga a disposición de la parte arrendataria de forma efectiva, indicando a renglón seguido que si los contratantes no hubieran fijado en el contrato la duración, ésta se entenderá que es de un año, a contar desde la fecha que se indique en el contrato o, si no hubiere indicación, desde la efectiva puesta a disposición.
Otra consideración se refiere a cómo se resuelve el dilema que a menudo se pone de manifiesto cuando el contrato fija una fecha inicial a partir de la cual se empieza a contar el plazo de duración, pero la entrega efectiva de la vivienda al arrendatario se pospone a un momento posterior.
El anteproyecto de LAUCat aboga por empezar a contar desde la fecha fijada expresamente en el contrato, con independencia de que ésta sea anterior o incluso posterior a la de la efectiva entrega o puesta a disposición de la vivienda a la parte arrendataria. El legislador estatal, en cambio, antepone la fecha de la puesta a disposición a la del contrato, siempre y cuando aquélla fuera posterior a ésta (art. 9) y, si no fuera así, sería entonces la fecha del contrato la que ha de prevalecer en el cómputo del plazo de duración del arrendamiento.
Lo cierto es que en la propuesta de la LAUCat y dependiendo de la fecha fijada por las partes para la puesta a disposición de la vivienda al arrendatario, puede resultar que no se alcance la duración mínima del arrendamiento de 5 o 7 años a la que luego nos referiremos y, en consecuencia, no quede garantizado a favor de la parte arrendataria el uso y disfrute de la vivienda durante el plazo mínimo. El arrendador se puede limitar a hacer constar en el contrato una determinada fecha a partir de la cual entre en vigor el contrato (fecha que puede coincidir o no con la de la conclusión) y fijar otra, en cambio, mucho más lejana, para la puesta a disposición a la parte arrendataria, en cuyo caso no estaría esta en condiciones de disfrutar la vivienda del mismo modo y durante el mismo plazo mínimo que el establecido por el legislador estatal.
En cuanto a prórrogas, la LAUCat, del mismo modo que la LAU 1994, contempla un sistema de prórrogas forzosas del contrato, unas expresas y otras tácitas, a fin de garantizar que se alcance la duración mínima del arrendamiento, 7 o 5 años, en beneficio de la parte arrendataria.
El apartado 2 del art. 623-42 del anteproyecto establece al respecto que, llegada la fecha de vencimiento o dies ad quem del plazo pactado de duración, siempre que éste sea inferior a cinco años o a siete si la parte arrendadora es una persona jurídica, el contrato se prorrogará necesariamente por plazos anuales hasta que alcance la duración mínima.
Sin embargo, la parte arrendataria puede inopinadamente poner fin al contrato, una vez alcanzado el vencimiento de la duración convenida, comunicando a la arrendadora ser esta su voluntad con una antelación mínima de dos meses a la fecha del vencimiento.
Puede parecer que el sistema de prórrogas contemplado en el anteproyecto de LAUCat es el mismo que el de la LAU 1994, pero no es exactamente así. La LAU 1994 permite al arrendatario poner fin a la continuidad del arrendamiento si manifiesta al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la finalización del contrato o de cualquier de las prórrogas anuales (en la LAUCat este plazo es de dos meses), ser esta su voluntad. Las prórrogas anuales son en la LAU 1994, forzosas para la parte arrendadora y facultativas para la arrendataria.
En la LAUCat, en cambio, la parte arrendataria solo dispone de esta facultad al vencimiento del plazo de duración pactada, no así al de cualesquiera de las subsiguientes prórrogas anuales que resten hasta alcanzar la duración mínima de 5 o 7 años. Con lo que para la parte arrendataria, las prórrogas anuales subsiguientes al vencimiento del plazo de duración pactada tienen el carácter de forzosas. Al contrario de lo que ocurre en la LAU 1994, en la que el carácter forzoso de las prórrogas del art. 9.1 únicamente se predica respecto de la parte arrendadora.
La otra diferencia recae, como se ha indicado, en el plazo mínimo de preaviso para no entrar en periodo de prórrogas: la LAUCat lo establece en dos meses, mientras que en la LAU 1994 es de treinta días.
Otro extremo a destacar, que el prelegislador catalán, al igual que el legislador estatal, no resuelve y queda al socaire de la interpretación de la norma, es el referente a en qué supuestos, cuando concurren en la parte arrendadora una pluralidad de personas físicas y jurídicas, se tiene que considerar que predomina en el conjunto consorcial el carácter de persona física o el de persona jurídica, a los efectos de determinar si el plazo de duración mínima del arrendamiento es de 5 o 7 años.
La cuestión no puede resolverse de otro modo en nuestra opinión que aplicando las reglas generales en materia de cotitularidad en los derechos patrimoniales y mutatis mutandis el régimen de la comunidad ordinaria indivisa ex art. 552-1 y concordantes del CCCat, y ello pese a que, como sabemos, en el ordenamiento civil catalán los derechos de crédito quedan implícitamente excluidos de la regulación legal de la comunidad, respecto de los cuales, en caso de pluralidad de sujetos se rigen por las reglas específicas del Código Civil dedicadas a la mancomunidad y solidaridad activa ex arts. 1137 y ss CC. Se apunta, no obstante, por un sector doctrinal (BOSCH CAPDEVILA, E., Derecho Civil de Cataluña. Derechos Reales. 3ª Ed., Marcial Pons, 2010, p. 208) que existen algunos derechos de crédito, como por ejemplo el de arrendamiento, que al recaer de manera mediata sobre bienes, resulta adecuada la aplicación de algunos aspectos del régimen jurídico de los derechos reales, entre los cuales se encontrarían las normas sobre comunidad.
Bajo esta premisa y ante una pluralidad de sujetos en la posición de parte arrendadora, cobra sentido entender el predominio del carácter de persona jurídica de esta posición contractual cuando la mayoría de las cuotas abstractas en cotitularidad del derecho a poseer una finca urbana dada en arrendamiento recae en una o varias personas jurídicas integrantes de la comunidad consorcial existente en esa posición contractual, abogando entonces en este caso por el plazo de duración mínima del contrato de 7 años; mientras que cuando la mayoría de cuotas abstractas recae en una o varias personas físicas integrantes de la parte arrendadora, deberá atribuirse a ésta, al menos a estos exclusivos efectos, la consideración y carácter predominante de persona física y, en consecuencia, la atribución al arrendamiento concluido de una duración mínima de 5 años. Los casos de empate deberían resolverse en nuestra opinión en favor del plazo que representa menor gravamen para la libertad del dominio, esto es, 5 años de duración mínima.
Queda finalmente para abordar el tratamiento que el anteproyecto de LAUCat reserva a las prórrogas tácitas del contrato, equivalentes a las del art. 10 de la LAU 1994. Podemos adelantar que aquí el tratamiento legal es idéntico, a excepción de lo que después indicaremos.
Tanto la LAUCat como la LAU 1994 establecen que llegada la fecha del vencimiento del plazo de duración legal mínima o del plazo pactado, si éste es de duración superior (art. 623-42.3 CCCat), o dicho en los términos del art. 10 LAU 1994, llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuera persona jurídica, si ninguna de las partes ha notificado a la otra la voluntad de no continuar con el arrendamiento con una antelación mínima de cuatro meses en caso de la parte arrendadora y de dos meses en caso de la arrendataria, el arrendamiento quedará prorrogado necesariamente para la parte arrendadora por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que la arrendataria notifique a la arrendadora, con una antelación mínima de dos meses, su voluntad de no continuar con el arrendamiento a la fecha del vencimiento de cualquiera de las prórrogas.
Por lo tanto, el régimen de prórrogas legales tácitas es el mismo en la LAUCat que en la LAU 1994. No lo es, en cambio, el régimen de duración del arrendamiento aplicable al vencimiento de la última de las prórrogas anuales tácitas. La LAU 1994 no contempla nada sobre este extremo y confía la continuidad o no de la relación arrendaticia al régimen supletorio del Código Civil en sede de tácita reconducción ex arts. 1566 y 1581 CC, cuyo modus operandi difiere conceptualmente del sistema que la LAUCat contempla en el apartado 4 del art. 623-42.
En efecto, el régimen de la tácita reconducción comporta que la continuidad arrendaticia en base a este instituto sea el resultado de renovaciones contractuales, de nuevos contratos de arrendamiento, la duración de los cuales es de un día, un mes o un año en función del carácter diario, mensual o anual que los contratantes hubieran fijado a la renta en el contrato primigenio.
La LAUCat, en cambio, abandona la aplicación supletoria de la tácita reconducción ex art. 1566 CC, y apuesta por la continuidad del sistema de prórrogas anuales sucesivas del contrato de arrendamiento primigenio, manteniendo éste, por tanto, subsistente, aunque con la duración prorrogada de año en año mientras no medie denuncia por cualquiera de las partes. La LAUCat no establece nuevos contratos o renovaciones tácitas del arrendamiento, sino verdaderas prórrogas (anuales) del contrato primitivo, lo cual es conceptualmente diferente al instituto de la tácita reconducción y despliega efectos también diferentes, como por ejemplo en la subsistencia o mantenimiento de las garantías que se hubieran establecido en caso de cumplimiento irregular o defectuoso del contrato originario.
Establece el art. 623-42.4 del anteproyecto LAUCat que, transcurridas las prorrogas reguladas en el apartado 3, si la parte arrendadora no ha notificado a la arrendataria, con una antelación mínima de dos meses, su voluntad de extinguir el contrato y la arrendataria se mantiene en la posesión de la vivienda y cumple, además, sus obligaciones, el arrendamiento se prorroga sucesivamente por plazos de un año. En este caso, cualquiera de las partes puede manifestar la voluntad de no continuar el arrendamiento si notifica a la otra con una antelación mínima de dos meses al vencimiento de cada prórroga.
Restaría por añadir que, cuando concurren una pluralidad de sujetos en las respectivas posiciones de parte arrendadora o arrendataria, nuestra opinión es que la eficacia de las declaraciones de voluntad y notificaciones que hemos venido indicando y que, en definitiva, comprometen activa y pasivamente la duración y vigencia del derecho arrendaticio, requerirá que sean adoptadas de manera expresa o tácita por la unanimidad de los sujetos integrantes de la posición contractual de que se trate.
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