MEDIDAS PREVISTAS EN EL REAL DECRETO-LEY 15/2020, DE 21 DE ABRIL.
El Real Decreto de 21 de abril de 2020, publicado en el BOE el día 22 de abril y que entró en vigor el día 23 de abril establece medidas para proteger a arrendatarios de locales de negocio afectos a la actividad económica, que sean autónomos o pymes, y que no puedan pagar las rentas del alquiler a consecuencia de la crisis del COVID-19.
DEBERÁN CUMPLIR ESTOS REQUISITOS:
AUTÓNOMOS:
a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
PYMES:
a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
PARA ACREDITAR ESTAS CIRCUNSTANCIAS:
REDUCCIÓN ACTIVIDAD: se entregará inicialmente una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
SUSPENSIÓN DE ACTIVIDAD: se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
LAS MEDIDAS DE PROTECCIÓN SON:
PRIMERA. – Cuando los arrendadores sean empresas o entidades públicas de vivienda o un gran tenedor (persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 ).
SEGUNDA.- Si el arrendador no está incluido entre los previstos en el apartado PRIMERA, el arrendatario, tendrá hasta el día 23 de mayo de 2020 para solicitarle el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta o una rebaja de la misma, si no se hubiese llegado a un acuerdo con anterioridad entre las partes.
En el marco de este acuerdo, si se obtiene, las partes podrán disponer libremente de la fianza que entregó el arrendatario al celebrar el contrato de alquiler, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
ARRENDATARIOS DESPROTEGIDOS.
Es claro que sigue habiendo muchos arrendatarios que no están protegidos por este Real Decreto: todos aquellos que no cumplen los requisitos económicos previstos en el mismo, pero sí han resultado desfavorecidos por la crisis, todos aquellos cuyos arrendadores no son los previstos en la medida de Protección primera (la inmensa mayoría) y sus arrendadores no desean pactar con ellos, y todas aquellas empresas, que no son Pymes (muchas en nuestro país).
¿Qué pueden hacer en esos casos los arrendatarios?
Si el arrendador les plantea un desahucio por falta de pago de renta, en principio no se pueden oponer por causa de fuerza mayor, según está la legislación en la actualidad, aunque es probable que se reforme, permitiendo alegar esta causa en un futuro.
También pueden acudir los arrendatarios a la jurisdicción civil y presentar una acción declarativa acudiendo a la cláusula “rebus sic stantibus” que significa “estando igual las cosas”. Esta cláusula está implícita en todos los contratos, y lo que nos viene a decir es que un cambio totalmente imprevisible en las circunstancias que existían en el momento de contratar pudiera conllevar una suspensión temporal, modificación o incluso extinción de dicho contrato.
Fdo. Mónica Pinedo Santamaría
Abogada
Directora de Jurismedia Abogados
