Nos encontramos en algunas ocasiones en que el local alquilado no merece una especial atención en el momento de considerar el traspaso de un determinado negocio.
Se estudian resultados, clientela habitual y su compra media, costes laborales, contratos con proveedores, leasings de maquinarias, cuentas y obligaciones bancarias, la situación más o menos estratégica del local y, cómo no, el precio del alquiler.
Pero resulta que, a menudo, no se pone la suficiente atención o no se consideran relevantes las cuestiones relacionadas con el traspaso del local, bien sea porque directamente no se piensa en ellas, bien sea porque se tiene el conocimiento popular de que con un leve aumento del arrendamiento se produce el traspaso legal.
Nos hemos encontrado incluso con algunas indicaciones sobre due diligence con ocasión de la compraventa de negocios, en las que el tema de los contratos de alquiler se considera en último lugar cuando, a nuestro entender, debería estar en el primero.
Efectivamente, si bien las consideraciones sobre la carga laboral, la afluencia de clientela o el endeudamiento del negocio es una cuestión opinable y ponderable en el precio, la cuestión de si la propiedad del local va a renovar el mismo o va a consentir el traspaso, o debe hacerlo, queda fuera de la voluntad tanto del vendedor como del comprador y, por lo tanto, podemos ponernos totalmente de acuerdo en las condiciones de la compra, estando, incluso, conformes con el precio del alquiler: al final, si no se ha pactado en primer lugar, podemos encontrarnos con serias dificultades, o con una propuesta de nuevo alquiler que rompe con todos los cálculos realizados hasta la fecha, imposibilitando, en ocasiones la operación.
Muchas de estas operaciones se llevan a cabo siendo la arrendataria una sociedad y adquiriendo el capital de la misma, pero esto fue objeto de muchas discusiones y pleitos, considerándose una cesión inconsentida. Hoy incluso está, la mayoría de las veces (por no decir que es ‘un fallo’ no contemplarlo), expresamente vetado, en los contratos de arrendamiento, el cambio del control del capital de la sociedad arrendataria sin el consentimiento expreso del arrendador.
Así pues, el consentimiento del arrendador es un elemento esencial a tener en cuenta en primer lugar, cuando se emprende el estudio para la adquisición de un negocio situado en un local que se utiliza en calidad de arrendatario.
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Juan Núñez – Abogado
