Cada vez son más las personas se deciden por alquilar una vivienda ante la imposibilidad de comprar. Pero cuando alquilamos una vivienda, bien en calidad de propietarios o de inquilinos, es aconsejable siempre tener firmado un documento que establezca los derechos y obligaciones de ambas partes, así como una serie de cuestiones (entre las que se incluyen los gastos) que conviene aclarar. Todo ello se ha de formalizar en un contrato de arrendamiento, cuya redacción no es siempre fácil. Por ello, desde el blog de Anta Consulting queremos daros una serie de pautas y consejos sobre cómo hacer un contrato de alquiler.
En primer lugar debemos indicar que un contrato de alquiler se rigen por voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y modificada por la Ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de vivienda. Y supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Los contratos de arrendamiento deben contener la información básica de los contratantes, identificación de la finca, duración, renta inicial y las cláusulas pactadas a fin de evitar cualquier problema de carácter legal o fiscal. El contrato del alquiler se utilizará como prueba ante las posibles discrepancias que pudieran surgir entre las partes. Antes de firmarlo es importante conocer y entender todas las cláusulas.
En la formalización del contrato de arrendamiento es obligatorio que el inquilino haga entrega de una fianza equivalente a una mensualidad. Además, desde el pasado 1 de junio de 2013, el propietario de la vivienda deberá disponer de un Certificado de eficiencia energética, el cual debe estar disponible para los potenciales arrendatarios interesados en la vivienda, y entregar una copia del certificado al inquilino definitivo.
Si hablamos de cómo hacer un contrato de alquiler, también hemos de referirnos a la renta, que se fijará libremente entre las partes. Para la actualización de esta renta se deberán tener en cuenta la fecha de los contratos:
En cuanto a la duración de los contratos de arrendamiento, las condiciones cambian en función de la fecha de la firma del mismo:
El contrato podrá rescindirse si el arrendatario manifiesta al arrendador que no tiene voluntad de renovarlo con 30 días de antelación (como mínimo) a la fecha de terminación del contrato o de sus prórrogas. El arrendador, por su parte, podrá rescindir el contrato si una vez transcurrido el primer año del mismo comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares.
De igual forma, a la hora de definir cómo hacer un contrato de alquiler se ha tener claro que el mismo puede extinguirse cuando alguna de las partes incumpla sus obligaciones:
Otro de los temas importantes durante un arrendamiento se produce a la hora de realizar obras. La Ley de Arrendamientos Urbanos regula que las obras de conservación y mejora corresponden al arrendador. Las obras de conservación deben mantener el estado de la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin poder aumentar la renta al inquilino pero no tendrá obligación de sufragar las reparaciones en el caso de que el deterioro sea responsabilidad del arrendatario.
En el caso de que las obras se prolonguen más de 20 días, el inquilino tiene derecho a que la renta disminuya proporcionalmente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar.
Si las obras de conservación han sido ordenadas por la autoridad competente y hace inhabitable la vivienda, el arrendatario puede optar por suspender o extinguir el contrato sin derecho a percibir ningún tipo de indemnización.
En cuanto a las obras de mejora, aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad del inmueble, el arrendador debe notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación. Si las obras de mejora se realizan transcurridos tres años de duración del contrato, el arrendador podrá elevar la renta, salvo que haya pacto. El incremento no podrá ser superior al 20% de la renta vigente en el momento de terminación de las obras.
Las pequeñas reparaciones sobre el desgaste derivado de un uso normal y ordinario de la vivienda serán a cargo del arrendatario, pero necesitará el consentimiento del propietario cuando supongan una modificación de la configuración de la vivienda o de sus accesorios. En caso de minusvalía de los inquilinos puede efectuar las obras necesarias para adecuar la vivienda. Pero cuando termine el contrato de arrendamiento y si lo exige el propietario, el inquilino está obligado.