¿Es suficiente la mera presencia de cemento aluminoso en los elementos estructurales del inmueble para considerar que nos encontramos ante un vicio oculto objeto de saneamiento según el Código Civil español, o un supuesto de falta de conformidad del contrato de compraventa según el Código Civil catalán, o es preciso para ello que el inmueble haya desarrollado aluminosis? Lo analizamos a continuación en este artículo.
Tal y como viene definido en Wikipedia, el cemento aluminoso es un tipo de cemento en cuya fabricación se emplean fundamentalmente rocas calizas y las bauxiticas, lo que aporta un alto contenido de estos cementos en óxidos de aluminio o alúmina. Una vez trituradas estas rocas y mezcladas se procede a su fusión a alta temperatura (hasta los 1600 ºC), obteniendo un líquido fundido que, una vez enfriado y solidificado, se tritura, moltura y pulveriza hasta formar el polvo característico del cemento.
La diferencia entre la composición mineralógica del cemento portland y el cemento aluminoso es que, en el primero, la mayoría de su composición mineral son rocas de cal y silicio (60% de óxidos de cal y 20% de óxidos de silicio), mientras que en el segundo la composición mayoritaria son las rocas de alúmina y la cal (óxido de aluminio 45% y de óxido de cal 40%).
Los de Wikipedia señalan que el cemento aluminoso “no debe emplearse en estructuras” al comprobarse, durante el tercer cuarto del siglo XX, entre 1950 y 1970, cuando este tipo de cemento fue utilizado por sus propiedades de endurecimiento rápido pese a ser su precio más elevado que el cemento ordinario, que su uso daba lugar a importantes problemas de construcción, pues el calor y la humedad aceleran el proceso de degradación de este cemento, lo que no ocurría ni ocurre con el cemento Portland.
Se señalan como ejemplos significativos de construcciones con problemas por el uso de cemento aluminoso el bloque de viviendas en Madrid apodado Corea, que tuvo que ser demolido en el 2006; el estadio de fútbol Vicente Calderón, que tuvo que ser parcialmente reconstruido y reforzado por los problemas estructurales que presentaba; y en Barcelona, un bloque de pisos en el barrio del Turó de la Peira (bloque 33 de la calle Cadí), que colapsó y se hundió por completo el 11 de noviembre de 1990, provocando el fallecimiento de cuatro personas. El vecindario del Turó de la Peira decía entonces que los edificios se deshacían “como terrones de azúcar”.
El deterioro que padece el cemento aluminoso por la presencia de calor y sobre todo de humedad, desarrolla una patología constructiva denominada “aluminosis” o “fiebre del hormigón”, definida en Wikipedia como lesión del hormigón que se manifiesta especialmente en las viguetas de los forjados de los edificios, de manera que el hormigón utilizado pierde sus propiedades al hacerse menos resistente y más poroso, poniendo en peligro la estabilidad del edificio.
La incidencia de un elevado grado de humedad en el cemento aluminoso presente en el inmueble por encontrarse en climas marítimos, o asociada a filtraciones provenientes de una deficiente impermeabilización de las cubiertas o por fugas de agua en las zonas de cocinas y sanitarios, provoca con el paso del tiempo que la estructura cristalina del cemento, inicialmente hexagonal, pase a cúbica como consecuencia de estos factores y debido a procesos de carbonatación (incorporación del CO2 del aire a la masa del hormigón).
Cuando se mezcla y amasa en una hormigonera agua, áridos de distintos tamaños (gravas, arenas, etc) y el aglomerante, que en este caso es el cemento aluminoso, si se hace con las proporciones adecuadas se obtiene una pasta más o menos fluida denominada hormigón (que contiene cemento aluminoso). Esta pasta, vertida dentro de un molde (acostumbra a ser en forma de vigueta de sección doble T, pero puede adoptar cualquier otra forma) en el que previamente se han colocado en su interior unas varillas o alambres de acero corrugados y tensados por sus extremos, una vez ha fraguado, es decir, se ha endurecido gracias a un proceso de desecación, se acaba obteniendo una pieza estructural de hormigón armado.
La masa de este hormigón aparece formada por cristales que en origen son de tipo hexagonal, pero que con el paso del tiempo y, sobre todo, por la acción de determinados factores como la humedad y el CO2, acaba transformándose en cristales del sistema cúbico. Cuando este proceso empieza a desencadenarse aparece lo que hemos dado en llamar aluminosis.
Las consecuencias de esta transformación cristalina que da lugar a la aparición de aluminosis son básicamente tres, todas ellas cruciales para la resistencia y la vida útil de la pieza de hormigón confeccionada con el cemento aluminoso:
Despasivación de vigas
En el momento en que las varillas o alambres del hormigón pretensado se “despasivizan”, es decir, quedan desprotegidas, se inicia un proceso rápido de su oxidación. Es sabido que cuando el hierro se oxida produce un aumento notable y progresivo de su volumen, con lo cual ejerce una presión sobre el hormigón envolvente, que al principio muestra resistencia, pero cuando supera la carga de rotura se fisura, hasta romperse del todo, apareciendo grietas, coqueras y desprendimientos de trozos del material, quedando a la vista las armaduras o los alambres en el caso de las viguetas pretensadas.
En el momento que esto ocurre, y las varillas de hierro y el hormigón dejan de trabajar conjuntamente, la vigueta pretensada como tal puede afirmarse que ha muerto, pues su capacidad portante y de resistencia es entonces puramente residual, ligada solo a la del hormigón. Nadie, entonces, puede garantizar que aquella vigueta o conjunto de viguetas estén en disposición de soportar las cargas para las cuales fueron diseñadas, calculadas y colocadas en la obra, encontrándose en riesgo de colapso.
La práctica enseña que una vivienda o un local en un edificio con elementos estructurales de hormigón confeccionados con cemento aluminoso, debido al comportamiento que con el tiempo experimenta este tipo de material, representa ciertamente una amenaza de materialización de un riesgo de colapso. La construcción no reúne los estándares de seguridad para ser “habitada” u ocupada en condiciones de seguridad y tranquilidad esperable y exigible. Además, requiere la realización de cuidados especiales para preservar sus propiedades, de nivel y rigor muy superior a otro en el que el aglomerante utilizado sea el cemento portland, y con mayor rigor si cabe cuando se encuentra presente en edificaciones ubicadas en zonas costeras o expuestas a condiciones ambientales especialmente húmedas, como ocurre con el litoral mediterráneo o el cantábrico. Se habla entonces que el inmueble padece un vicio o defecto latente y grave, que incorpora un riesgo potencial de colapso de sus elementos estructurales, en el que los gastos de conservación y mantenimiento de presente y de futuro que se requerirán para preservar sus propiedades y funciones, están asegurados, y no acostumbran a ser de poca cuantía.
La afectación del cemento aluminoso y de la aluminosis en los edificios fue descrita jurídicamente por la STS, Secc. 1ª, de 1 de diciembre de 1997 diciendo que “es un vicio latente que puede ser controlado sólo mediante cuantiosas y periódicas reparaciones, que, irremediablemente, implican a medio plazo una reparación o reconstrucción del forjado o, alternativamente, una reducción considerable del tiempo de disfrute y uso del inmueble, cuya degradación deviene inexorable a plazo más corto o más largo, con prematuro envejecimiento, y en la que los arreglos retrasarán el deterioro pero no remediarán el problema existente.”
Por otra parte, el comportamiento del mercado inmobiliario nos muestra que los interesados huyen de problemas y especialmente de aquellos tan complejos y de final desconocido como es la existencia de cemento aluminoso en el inmueble en cuestión, en función de la repercusión mediática que ha tenido esta problemática a lo largo de los años, vinculando la presencia de cemento aluminoso y la aluminosis socialmente a una “enfermedad” de difícil, cara y compleja solución, de manera que el inmueble que lo padece resulta prácticamente invendible en el mercado secundario; su valor se deprecia de forma muy significativa, e incluso supone problemas en otros órdenes, como por ejemplo para obtener una hipoteca sobre el inmueble, contratar un seguro, pasar con éxito un ITE (inspección técnica de los edificios de obligado cumplimiento en los plazos establecidos en la normativa aplicable), o algo tan sencillo como renovar la cédula de habitabilidad una vez pierda validez por caducidad la que proporcionó la propiedad en el momento de la venta.
Un somero repaso por la red permite detectar algunos inputs que apuntan a que el precio en venta o valor de un inmueble con presencia de cemento aluminoso o con aluminosis se sitúa, en función del grado de incidencia, entre el 50% y el 80% del precio medio de mercado de inmuebles similares sin esta patología.
Por ello, no es difícil imaginar que la persona compradora de una vivienda o local en un inmueble con cemento aluminoso, aunque no haya aún desarrollado aluminosis, si en el momento de celebrar la compraventa hubiera sabido de esta circunstancia, muy probablemente dejaría de estar interesada en la compra o a buen seguro hubiera dado un precio significativamente inferior por ella.
La mera presencia de cemento aluminoso en los elementos estructurales de una edificación, es una circunstancia sin duda relevante para la persona compradora por la incidencia que ello tiene en el valor del inmueble y los importantes gastos de mantenimiento y conservación que el propietario habrá de asumir en el futuro. Más temprano que tarde los elementos estructurales de hormigón con cemento aluminoso, merced básicamente a la humedad ambiental o directa, van a sufrir sí o sí el proceso de transformación en la estructura cristalina que hemos comentado y con ello el deterioro de su vida útil, capacidad portante y resistencia.
Utilizando la terminología médica diríamos que con el cemento aluminoso el elemento estructural afectado sufre un vicio o defecto congénito en su composición, un déficit anómalo en su aptitud y/o en sus cualidades, lo que ya desde el inicio, sin necesidad de que se desarrolle aluminosis, hacen el inmueble impropio para el uso a que se destina, al encontrarse comprometida la razonable durabilidad del elemento afectado en términos de capacidad portante y de resistencia para las cuales fue diseñado, calculado y colocado en la obra, formando parte de todo el entramado estructural de la edificación, como si de los huesos del cuerpo humano se tratara; representa, sin duda, para la edificación una seria amenaza de materialización de un riesgo de colapso, que puede ser controlado sólo mediante cuantiosas y periódicas reparaciones que retrasarán el deterioro pero no remediarán la enfermedad.
En el Código Civil español y en sede de compraventa, el artículo 1461 establece que el vendedor está obligado a la entrega y al saneamiento de la cosa vendida, siendo estas obligaciones, la de entregar y la de sanear, conceptualmente distintas, aunque suelan confundirse. La parte vendedora se obliga a la entrega de la cosa, por un lado, y por otro, salvo pacto en contra, al saneamiento de lo vendido.
En los casos en que el cemento aluminoso presente en la pieza de hormigón se ha transformado y evolucionado a aluminosis, es decir, cuando el riesgo potencial o latente se ha materializado, el elemento estructural afectado y el inmueble adolecen de una patología de tal intensidad y gravedad, que en realidad el vendedor entrega al comprador una cosa sustancialmente distinta a la comprometida. No es que sea la misma cosa con un defecto o vicio que la distingue de las de la misma especie y calidad, sino que la alteración es tan sustancial y significativa que hace que la cosa a entregar pueda considerarse una cosa distinta de la convenida. I ho seria por entrega de cosa inhábil para su destino, de imposible aprovechamiento por el comprador o por ineptitud para el desempeño de la función que motivó su adquisición.
En estos supuestos, además de las acciones edilicias de saneamiento, en cualquiera de las modalidades redhibitoria (rescisoria) o aestimatoria (quanti minoris), ejercitables en tiempo oportuno y que más adelante analizaremos, cabría aplicar las normas del incumplimiento total o el incumplimiento inexacto conforme a la conocida doctrina del aliud pro alio (entrega de cosa distinta a la comprometida), pudiendo el comprador interesar:
Con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos, siendo el plazo de ejercicio de ambas acciones el general de cinco años previsto en el art. 1964 C.ci. tras la reforma operada en el año 2015, sin estar ent0nces sometido al exiguo y perentorio plazo de caducidad de seis meses para el ejercicio de las acciones edilicias de saneamiento de los vicios o defectos ocultos en cualquiera de sus modalidades, redhibitoria o aestimatoria. Si el cumplimiento específico resultare imposible sería procedente entonces el cumplimiento por equivalencia por la vía del art. 1101 C.ci.
No obstante lo anterior, y en cuanto al juego de la acción indemnizatoria ex artículo 1101 CC y la resolución contractual ex artículo 1124 CC, conviene tener presente que el TS tiene señalado que los requisitos necesarios para la aplicación de ambos preceptos son la preexistencia de una obligación, que su incumplimiento sea debido a culpa o negligencia o falta de diligencia del demandado y no a caso fortuito o fuerza mayor, la realidad de los perjuicios y el nexo causal eficiente entre aquella conducta y los daños producidos (STS de 3 de julio de 2001). De esta guisa, y en un supuesto de aluminosis precisamente, la STS de 14 de febrero de 2007 consideró que “LA CAIXA” había cumplido debidamente su prestación de entrega de la cosa vendida y, asimismo, que la causa de las patologías por aluminosis, que afectan al edificio (…) de Barcelona, construido en una época en que la utilización del cemento aluminoso no estaba prohibida legalmente, fue debida a fuerza mayor externa”, con lo que rechazó la pretensión resolutoria instada por la compradora al entender que se habia producido sin culpa o negligencia de la vendedora.
Para aplicar el artículo 1124 CC ha de concurrir, además, y ello es fundamental, un incumplimiento esencial. Tratándose de la venta de viviendas (edificación habitable), debe entenderse que concurre el incumplimiento esencial del vendedor cuando la cosa no cumple los requerimientos de seguridad estructural y de utilización y de habitabilidad comúnmente establecidos (art. 3.1 LOE ), lo que puede venir dado tanto por la inaptitud absoluta de la cosa o por la presencia de graves defectos que dificultan el normal disfrute -habitabilidad- de la misma (STS 2 de octubre de 2003 ).
Cuando el cemento aluminoso no ha evolucionado aún en aluminosis, el remedio legal que el comprador tiene a su alcance según el Código Civil español no parece que sea el que acabamos de comentar, sino que en este caso parece más apropiado el del saneamiento por vicios o defectos previsto en el artículo 1484 y concordantes del C.ci. Todo ello sin perjuicio de poder instar la invalidación de la venta por dolo del vendedor o error esencial del comprador (STS 2 de marzo de 2007), en cuyo caso, y a fin de no incurrir en la preclusividad prevista en el artículo 400 de la LEC, en la demanda rectora del procedimiento judicial debería articularse adecuadamente el ejercicio acumulado de ambas acciones. Aun con aluminosis, cabe liberar de toda responsabilidad al transmitente si la finca es habitada con toda normalidad durante un largo tiempo (SSTS 1 y 9 de octubre de 2008 ).
Los artículos 1484 a 1499 del Código Civil español regulan el “saneamiento por los defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida”. En palabras del profesor Manuel Albaladejo, “el saneamiento -hacer la cosa sana- significa que, puesto que lo vendido puede no ser o estar como debería o aparenta, el vendedor responde al comprador en el caso de que tal deber ser o apariencia no coincida con la realidad”.
El vendedor responde pues frente al comprador por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida cuando, según dispone el artículo 1484 C.ci., la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.
Como indicamos en un anterior post de este blog (ver aquí), no hay obligación de sanear cuando el comprador, en el momento de celebración del contrato, es conocedor del vicio o defecto del bien objeto de compraventa, sea porque el vendedor le ha informado de esta circunstancia, bien porque, aún sin haber sido informado, el precio de la compraventa se hubiera fijado teniendo en consideración el eventual riesgo de existencia de un vicio o defecto y el comprador hubiera renunciado a su reclamación (siempre y cuando el vendedor ignorara el vicio o defecto oculto de lo vendido); bien porque el defecto estuviera a la vista y no lo podía desconocer el comprador en el momento de la compra de haber actuado con la diligencia exigible; bien, por último, cuando el comprador es un perito que por razón de su oficio o profesión debía fácilmente conocerlo.
Para la admisión de cualquiera de las acciones de saneamiento por defectos ocultos, bien sea en la modalidad redhibitoria (desistimiento de contrato), bien en la aestimatoria o quanti minoris (manteniendo vigente el contrato pero rebajando el precio pagado por el bien a juicio de peritos), la doctrina constante de los tribunales de justicia requiere:
Si a este vicio o defecto oculto se le añade el hecho de que la parte vendedora conocía o podía razonablemente conocer su existencia y no lo manifestó a la compradora (lo ocultó) en el momento de celebración de la compraventa, el artículo 1486 CC le autoriza entonces a la doble opción (rescisión o reducción de precio), y a solicitar indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, si el comprador opta por la rescisión del contrato, no así cuando la opción recae en la reducción del precio de venta.
Resulta interesante al respecto la SAP de Barcelona, Sección 19ª, de 8 de octubre de 2020, en línea con la STS, Sala 1ª, de 21 de junio de 2007, al señalar que “la actio quanti minoris no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual, siendo por ello incompatible con una indemnización complementaria.” No obstante, la misma jurisprudencia (STS, Sala 1ª, de 31 de octubre de 2002) ha matizado la compatibilidad y acumulabilidad de las acciones resarcitoria por daños morales y quanti minoris, siempre que deslinde con claridad los daños derivados de cada una de las acciones ejercitadas sin duplicar a través de esta vía el importe de la indemnización que pueda tener derecho a percibir.
Pues bien, y volviendo a la perspectiva que se analiza en este punto, la jurisprudencia de los tribunales de justicia ha considerado que la sola presencia de cemento aluminoso es constitutiva de un vicio suficientemente grave como para justificar la acción de saneamiento (SAP Barcelona, Sección 19ª, de 22 de septiembre de 2016); que la existencia de cemento aluminoso se considera un vicio oculto, grave y preexistente a la adquisición, no reconocible por el comprador -SSTS 1.12.1997, 17.10.2005-” (SAP Barcelona, Sección 13ª, de 2 de mayo de 2008), y que la existencia del cemento sin aluminosis aún, constituye un vicio oculto que no es de creer que fuera indiferente para la parte compradora (SAP Barcelona, Sección 16ª, de 16 de febrero de 2011).
Destacar, por último, como resumen de todo lo indicado y por la claridad expositiva con que se pronuncia en una materia compleja como la tratada en este artículo, la SAP Barcelona, Sección 16ª, de 21 de diciembre de 2016 cuando indica: “Precisamente la jurisprudencia invocada por los propios apelantes (Sentencia del Tribunal Supremo de 1 y 9 de octubre de 2008) y alguna otra (fundamentalmente, STS de 17 de octubre de 2005, que trata de un supuesto muy similar al presente, y Sentencias del TS de 8 de julio de 2010 y 22 de julio de 2011) tienen establecido que la venta de un inmueble afecto de aluminosis que comprometa el uso ordinario de un inmueble integra el supuesto de incumplimiento esencial del vendedor con virtualidad resolutoria, mientras que la transmisión de una finca con mera presencia de cemento aluminoso -sea porque nunca se ha desarrollado la antedicha patología estructural o porque esta se ha reparado con éxito – da pie al ejercicio de la acción de saneamiento por defectos ocultos por parte del comprador.… En consecuencia, la acción redhibitoria debe prosperar puesto que es inconcuso que la vivienda comprada por Saturnino en contrato privado de febrero de 2014 tiene cemento aluminoso, de cuya circunstancia oculta no fue informado con carácter previo a la compraventa ni por los vendedores ni por la agencia Tecnocasa.”
Conviene tener presente, por otra parte, la STSJCat, Sala Contencioso, Sección 4ª, de 12 de febrero de 2013, y la SAP Barcelona, Secc. 1ª, de 2 de febrero de 2010, cuando establecen que una cláusula contractual (habitual en las escrituras) del tipo “el comprador conoce y acepta el estado de la vivienda” o “el comprador renuncia al saneamiento de los vicios ocultos”, será nula cuando se incorpora masivamente en los contratos por un profesional frente a un consumidor, y que cuando el inmueble ha desarrollado aluminosis y el vendedor ha informado de ello al comprador, debe redactarse una cláusula de renuncia explícita y detallando la existencia de la patología para que el vendedor quede exento de responsabilidad.
Queda, por último, señalar que el régimen de saneamiento del CC comentado es aplicable, en términos generales y sin perjuicio de pacto en contrario entre las partes, a las compraventas inmobiliarias celebradas con anterioridad a 1 de enero de 2018. No será aplicable el régimen del CC español, salvo pacto en contrario entre las partes, a las compraventas celebradas a partir de dicha fecha de 1 de enero de 2018 en las que el inmueble objeto del contrato se encuentra situado en Cataluña. A estas compraventas les será aplicable el régimen de la “no conformidad” material del bien con el contrato previsto en el Libro Sexto del Código Civil de Cataluña, que seguidamente analizamos.
3. La “no conformidad” según el régimen del Código Civil catalán.
El artículo 621-1 CCCat, en la redacción dada por el Libro Sexto del Código Civil de Cataluña, indica en relación con la compraventa que es el contrato por el cual el vendedor se obliga a entregar un bien conforme a contrato y a entregar la titularidad, sea del derecho de propiedad o de otros derechos patrimoniales, según su naturaleza, y el comprador se obliga a pagar un precio en dinero y a recibir el bien. Más adelante, en el artículo 621-9 CCCat, relativo a las obligaciones del vendedor, especifica también que éste tiene como principales obligaciones la de entregar el bien y la de garantizar que el bien sea conforme a contrato.
La delimitación del concepto de “bien conforme a contrato” tiene que ver con la correspondencia de la cosa entregada con el diseño que los contratantes realizaron con la compraventa. Falta de conformidad sería, entonces, cualquier desviación de la cosa objeto de compraventa respecto de las expectativas del comprador en el contrato. VAQUER ALOY, en Estudios sobre el Libro Sexto del Código Civil de Cataluña, Coord. Angel Serrano, Col·legi de Notaris de Catalunya, sostiene sobre la no conformidad que es la falta de correspondencia entre la cosa que el vendedor entrega efectivamente -la prestación real- y la cosa tal como fue concebida por las partes en el momento de la perfección del contrato -la prestación ideal-, lo que englobaría las nociones del cumplimiento defectuoso o inexacto, el retraso en el cumplimiento, los vicios o defectos de la cosa e incluso, la prestación distinta a la pactada (aliud pro alio).
La idea de conformidad viene determinada por una serie de criterios generales contenidos en el artículo 621-20 CCCat, a destacar, en lo que concierne al vicio o defecto alumínico objeto de este artículo, que el bien tenga la cantidad, cualidad, tipo, prestaciones y uso pactado, exigiéndose además, salvo pacto en contrario, que el bien se ajuste a la descripción hecha por el vendedor, sea idóneo para el uso habitual al que se destinan los bienes del mismo tipo y que tenga las cualidades y prestaciones habituales que el comprador puede esperar según la naturaleza del bien del mismo tipo.
Si se entrega un inmueble con estos parámetros, hay conformidad y, por consiguiente, cumplimiento por el vendedor; en caso contrario, hay incumplimiento, sin que se requiera para ello que el vendedor haya actuado con culpa o negligencia, pues la falta de conformidad se caracteriza por su objetividad o neutralidad (es incolora, según algunos autores), de manera que, aunque la parte vendedora desconociera la existencia del vicio o defecto del bien, no por ello dejaría de poder hablarse de incumplimiento por su parte, pues aún sin culpa habría igualmente falta de conformidad y, por ende, incumplimiento, aunque no necesariamente el vendedor habría de indemnizar al comprador con el remedio de los daños derivados de ese incumplimiento si concurre una “excusa” al incumplimiento que exonere de responsabilidad, como ocurre en los supuestos de fuerza mayor y caso fortuito.
Así entendida la “conformidad” del bien objeto del contrato de compraventa, cuando ello no se cumple se produce pues un supuesto de “falta de conformidad”. Los vicios o defectos a los que se refiere el artículo 1484 y concordantes del Código Civil español, quedan subsumidos bajo el paraguas de esta categoría y el régimen contemplado en el Libro Sexto del CCCat.
Descendiendo ahora al supuesto concreto de este artículo, la presencia de cemento aluminoso y el desarrollo de la aluminosis, en cualquiera de estas manifestaciones podemos afirmar que el inmueble que lo padece no tendría ni la calidad ni las prestaciones y uso convenidos, ni -y lo más importante según hemos comentado anteriormente- las cualidades y prestaciones habituales que el comprador espera de esta clase de bienes. El inmueble, sea sólo con la presencia detectada de cemento aluminoso o con aluminosis ya desarrollada, padece un déficit consustancial en su aptitud y/o en sus cualidades que ya desde el inicio lo hace impropio para el uso a que se destina, al encontrarse comprometida la razonable durabilidad del elemento estructural del inmueble afectado en términos de capacidad portante y de resistencia para las cuales ese elemento estructural fue diseñado, calculado y colocado en la obra, y en consecuencia, sin las prestaciones y cualidades habituales que el comprador puede esperar al adquirir por compra el inmueble.
No obstante y según el CCCat, el vendedor quedaría exonerado de responsabilidad por falta de conformidad si consigue demostrar: 1) que el comprador conocía o pudo razonablemente conocer, en el momento de la conclusión del contrato de compraventa, el defecto material del inmueble, persistiendo no obstante su responsabilidad en caso de ocultación dolosa o negligencia grave al no informar de ello, o cuando el vendedor garantizó expresamente la conformidad frente a la parte compradora; y 2) que el vendedor, antes de celebrar el contrato de compraventa, hubiera rectificado las manifestaciones e información suministradas al comprador, y ello en términos de indicarle de la posibilidad de una incorrección o falta de conformidad en el inmueble. Recordemos al respecto que el cemento aluminoso fue muy habitual utilizarlo en las edificaciones levantadas entre los años 1955 y 1970, por lo que, siendo el inmueble de estas fechas, le resultaría tan fácil al vendedor exonerarse de una eventual responsabilidad frente al comprador limitándose a señalar la posibilidad de que el inmueble tuviera este tipo de cemento.
El vendedor estaría igualmente exonerado de responsabilidad si el comprador, una vez recibida la posesión del inmueble y siempre antes de transcurrir dos años de la entrega, teniendo conocimiento de la no conformidad o posibilidades razonables de conocerlo (la presencia en algunos elementos estructurales del inmueble de cemento aluminoso, por ejemplo), no lo hubiera notificado al vendedor, o lo hubiera hecho pero incurriendo en dilación indebida, lo que deberá valorarse atendiendo a las circunstancias concretas de lugar, tiempo y persona.
En las compraventas de consumo inmobiliarias -la adquisición por compra a un promotor inmobiliario puede tener esta consideración- el plazo que considera la norma para que la notificación al vendedor se lleve a cabo “sin dilación indebida” es, como mínimo, de dos meses desde el momento de la entrega del bien.
a) Exigir el cumplimiento específico, de acuerdo con el contrato, lo que incluiría desde la reparación hasta la sustitución del inmueble no conforme, siempre y cuando el coste no fuera desproporcionado en relación con el beneficio que obtenga el comprador con el cumplimiento específico, lo que requiere tener en cuenta el valor que tendría el inmueble sin el defecto que lo hace no conforme, la relevancia de la falta de conformidad y si hay un remedio alternativo que no suponga mayores inconvenientes.
En nuestra opinión, la satisfacción del comprador por este remedio sólo se alcanzaría si se llevara a cabo la reparación íntegra (o sustitución) de todos y cada uno de los elementos estructurales y zonas del inmueble con presencia de cemento aluminoso y con aluminosis ya desarrollada, lo que conllevaría que previamente tuviera que determinarse qué elementos y qué zonas de todo el inmueble se encuentran en alguna de estas dos situaciones. Muy probablemente el coste de todo ello podría considerarse desproporcionado y consecuentemente, según establece la norma, el remedio legal no fuera adecuado ni exigible. En tal caso, quedaría acudir exclusivamente al remedio de la obligación de indemnizar los daños y perjuicios en la modalidad de cumplimiento por equivalencia, esto es, compensar económicamente al comprador con una cantidad dineraria equivalente (id quod interest) a la diferencia de valor del inmueble con esta patología y sin esta patología, de manera que con esta compensación el comprador se quedaría con la situación patrimonial que le correspondería si fuera conforme al contrato.
b) Reducir el precio satisfecho por la compra (remedio equivalente a la modalidad de la acción de saneamiento del CC “actio quanti minoris“). Este remedio sólo procede cuando el comprador acepta el cumplimiento no conforme al contrato por parte del vendedor (artículo 621-42.1 CCCat). Según señala este precepto en su apartado 2, la reducción del precio debe ser proporcional a la diferencia entre el valor del bien (el inmueble) en el momento de su entrega y el que tendría si fuera conforme al contrato.
Sirva al respecto lo indicado más arriba acerca de las noticias detectadas en la red que apuntan a que el precio en venta o valor de un inmueble con presencia de cemento aluminoso o con aluminosis oscila, según la gravedad sea de menor a mayor, entre el 80% y el 50% del precio medio de mercado de inmuebles similares sin esta patología.
De ser veraces estos datos, lo que se deberá corroborar oportunamente a juicio de peritos, la reducción del precio de la compraventa en concreto debería seguir la misma proporción, con el nacimiento a cargo del vendedor del deber de reintegrar al comprador el precio de compra satisfecho en exceso. Cabría añadir a esta pretensión la de indemnización de otros daños y perjuicios que acaso se hubieran producido al comprador, siempre y cuando éstos no queden conceptualmente absorbidos en la reducción del precio, y ello a fin de evitar duplicidades. Podrían considerarse al respecto los daños morales.
c) Resolver el contrato de compraventa. Para ello se ha de considerar si la mera presencia en el inmueble de cemento aluminoso, no habiéndose desarrollado aluminosis, puede considerarse un incumplimiento con la entidad suficiente para resolver el contrato, o, por el contrario, sólo procederá este remedio ante un supuesto de inmueble con aluminosis ya desarrollada, sin que sea suficiente la sola presencia de cemento aluminoso.
El CCCat en el artículo 621-41 nos indica que únicamente el incumplimiento esencial del contrato da lugar al incumplimiento resolutorio. Considera esencial el incumplimiento, la falta de conformidad que “priva sustancialmente a la otra parte de aquello a lo que tenía derecho según el contrato”. Los autores vienen a señalar que esta esencialidad depende de dos elementos: las expectativas del acreedor (en el caso que tratamos, las del comprador), y que el incumplimiento frustre sustancialmente esas expectativas, que se habrán de valorar y ponderar en cada caso concreto.
Y al respecto, hemos indicado en párrafos anteriores y en relación con la mera presencia de cemento aluminoso en el inmueble, que la práctica enseña que una vivienda o un local en un edificio con elementos estructurales confeccionados con este material, requiere de cuidados especiales, de nivel y rigor muy superior a otro en el que el aglomerante utilizado sea el cemento portland, y con mayor rigor si cabe en inmuebles que estén ubicados en zonas costeras o expuestas a condiciones ambientales especialmente húmedas, como ocurre con el litoral mediterráneo o el cantábrico. Y decíamos que en estos casos los gastos de conservación y mantenimiento de presente y de futuro estaban asegurados y que no acostumbran a ser de poca cuantía.
Decíamos también que el comportamiento del mercado inmobiliario nos demuestra que los interesados huyen de problemas y especialmente de aquellos tan complejos y de final desconocido como es la existencia de cemento aluminoso en el inmueble en cuestión, vinculando socialmente la presencia de cemento aluminoso o de aluminosis a una “enfermedad” de difícil, cara y compleja solución, con lo que el inmueble que lo padece resulta prácticamente invendible en el mercado secundario; su valor se deprecia de forma muy significativa, e incluso supone problemas en otros órdenes, como por ejemplo obtener una hipoteca sobre el inmueble, contratar un seguro, pasar con éxito un ITE (inspección técnica de los edificios de obligado cumplimiento en los plazos establecidos en la normativa aplicable), o algo tan sencillo como renovar la cédula de habitabilidad una vez pierda validez por caducidad la que proporcionó la propiedad en el momento de la venta.
Bajo estas premisas, no parece arriesgado sostener que la mera presencia de cemento aluminoso en el inmueble se erige como un claro supuesto de falta de conformidad; y que esta falta de conformidad tiene indudablemente el carácter de esencial pues, a tenor de lo señalado, qué duda cabe que las expectativas contractuales del comprador quedan seriamente frustradas al encontrarse con un activo inmobiliario respecto del cual, además de la pérdida significativa de valor con respecto al precio ofrecido como contraprestación por la venta, deberá abordar unos costes de conservación y mantenimiento mucho más elevados y exigentes que los que resultan habituales y esperables para un inmueble de las mismas características sin aquel defecto o vicio.
El CCCat autoriza al vendedor que ha incurrido en falta de conformidad a corregir el cumplimiento, si lo ofrece al comprador inmediatamente y se compromete a cumplir correctamente en un plazo razonable. El comprador puede oponerse a ello si la corrección no puede hacerse sin inconvenientes para él, o si tiene motivos razonables para creer que el vendedor no cumplirá o no lo hará adecuadamente.
La pretendida corrección en supuestos de presencia de cemento aluminoso o de aluminosis, comportaría necesariamente inconvenientes insalvables para el comprador, tales como las indudables molestias e incluso el desalojo del inmueble, durante el tiempo necesario para la realización de las obras de corrección, a fin de reducir la altura de techos y forjados de plantas de los pisos en los que pretenda instalar los perfiles metálicos necesarios para mantener a largo plazo la capacidad portante de las viguetas y elementos estructurales con cemento aluminoso. La opción de corrección por el vendedor no sería a nuestro entender exigible al comprador.
En derecho catalán, la resolución del contrato de compraventa requiere para que opere que se ejercite mediante una notificación que, en los supuestos de vicios que venimos analizando, debe realizar el comprador al vendedor, en virtud de la cual aquél exterioriza a éste su voluntad y decidida intención de dar por resuelto el contrato por la presencia del fenómeno alumínico. A partir de esta notificación, que no requiere forma especial alguna si bien resulta siempre aconsejable realizarlo por un conducto que le otorgue fehaciencia, el contrato queda desde entonces resuelto, con todas las consecuencias inherentes a este estado como son las de restitución mutua de las prestaciones, teniendo en cuenta el régimen de las mejoras y de los gastos necesarios realizados en el inmueble (ver los artículos 522-2 a 522-5 de CCCat, relativos a la liquidación de la situación posesoria).
Finalmente, el plazo de ejercicio de los remedios que hemos comentado difiere significativamente de los establecidos en cada caso en el Código Civil español. En lo que atañe a la denuncia de la falta de conformidad material del inmueble afectado de aluminosis o con la presencia de cemento aluminoso rige el plazo de dos años, de manera que el vendedor responde frente al comprador por la falta de conformidad que se pone de manifiesto durante los dos años siguientes a la entrega del inmueble, salvo pacto en contra. Se considera que éste es un plazo de garantía que la ley otorga al contratante que ha cumplido su prestación, y que es un plazo de caducidad.
Una vez puesto de manifiesto la falta de conformidad material (no olvidar la necesaria notificación del comprador al vendedor, sin dilación indebida, una vez aquel descubre la falta de conformidad), el CCCat contempla un plazo de prescripción de tres años para el ejercicio judicial de los remedios referidos más arriba.
Todo ello sin perjuicio de poder instar la invalidación de la venta por dolo del vendedor o error esencial del comprador (STS 2 de marzo de 2007), en cuyo caso, y a fin de no incurrir en la preclusividad prevista en el artículo 400 de la LEC, en la demanda rectora del procedimiento judicial que se entable debería articularse adecuadamente el ejercicio acumulado de ambas acciones.
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Autor:
Josep Maria Espinet Asensio
