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Tras hacer un análisis de las últimas Sentencias relevantes que afectan a la cuestión del Vencimiento Anticipado en los contratos hipotecarios, llego a la conclusión de que se ha ido sembrando el camino para que lo que ayer parecía claro, ahora parezca oscuro y difuso, dando segundas y terceras oportunidades a las entidades de crédito de rehabilitar una cláusula que ya ha sido declarada nula por abusiva en numerosas Sentencias previas, retorciendo de una manera clara y evidente la ley a fin de que prevalezca el interés de la banca, en claro perjuicio del consumidor. Y ello, al contrario de lo que se ha vendido en la prensa, presentando la última Sentencia del Tribunal Supremo, de 11 de septiembre de 2019 como la salvadora de los intereses del consumidor. Nada más lejos de la realidad.

Según la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 26 de marzo de 2019, los efectos de la declaración de nulidad de la Cláusula de Vencimiento Anticipado (VA), a no ser que el consumidor desee lo contrario, deben ser la expulsión del contrato de dicha cláusula, siempre que dicha expulsión no provoque la nulidad del contrato en su conjunto.

En el caso de que la expulsión de la cláusula provoque la nulidad del contrato, se considera que ello perjudica al consumidor, por cuanto obligaría al acreedor a instar un procedimiento ordinario de reclamación de deuda, más perjudicial que la ejecución hipotecaria.

Según un gran número de juristas, es claro que la nulidad de la cláusula de Vencimiento Anticipado no provoca la nulidad del contrato en su conjunto. En este sentido, se han venido dictando en este tiempo numerosas resoluciones judiciales por Juzgados y Audiencias Provinciales.

El TJUE deja abierta la puerta a los órganos jurisdiccionales que conocen de la Ejecución Hipotecaria, para que valoren si los contratos subsisten o no, tras la anulación de la cláusula de Vencimiento Anticipado.

En el caso de que no subsistieran, los mismos órganos jurisdiccionales deberán examinar si la anulación de los contratos de préstamo hipotecario expondría a los consumidores a consecuencias especialmente perjudiciales.

Si las consecuencias fueran especialmente perjudiciales, se podría justificar que los mismos órganos jurisdiccionales sustituyeran las cláusulas abusivas por la versión del artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil posterior a la celebración de los contratos (que permite vencer anticipadamente un contrato en caso de impago por parte del deudor de, al menos, tres mensualidades).

Se dice también en esta Sentencia del TJUE, que para tomar la decisión de si un contrato puede subsistir sin esta cláusula, se debe tener un enfoque objetivo, no considerando que el criterio del consumidor lo sea, dejándolo por tanto, a la voluntad unilateral del órgano jurisdiccional que conozca de la Ejecución Hipotecaria.

Si los órganos jurisdiccionales concluyen que los contratos sí que pueden subsistir sin la cláusula abusiva, se abstendrán de aplicarla, salvo que el consumidor se oponga a ello. Declararán por tanto, la nulidad de la cláusula entera, y no solo parcialmente, sin que se pueda modificar, con la consecuencia inmediata del archivo de la Ejecución Hipotecaria, puesto que esta cláusula constituye el fundamento de dicha ejecución.

Posteriormente al dictado de esta Sentencia, con fecha 16/06/2019, entró en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

En el artículo 24 de esta Ley se establece que en los contratos de préstamo hipotecario cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física, se producirá el vencimiento anticipado del contrato si se produce un incumplimiento del pago de al menos 12 meses si estamos en la primera mitad del préstamo, y de al menos 15 meses si estamos en la segunda mitad.

Estos requisitos se aplicarán a todos los contratos celebrados con posterioridad a la entrada en vigor de la ley.

En cuanto a los contratos celebrados con anterioridad a la Ley, se aplicará solo a los que no hayan sido vencidos anticipadamente, no aplicándose a los que hayan sido vencidos ya.

En el caso de contratos vencidos antes del 16/6/2019, estén o no judicializados, se aplicará la Sentencia del TJUE antes examinada. La consecuencia normal en este tipo de contratos, será que se archive la ejecución hipotecaria, si la cláusula de VA es nula y ello no impide que el contrato subsista.

Por tanto, como conclusión, en contratos cuyo vencimiento se haya producido antes del 16/6/2019 con cláusula de VA nula, se deberá archivar la ejecución hipotecaria, puesto que, según el criterio de la mayoría de órganos jurisdiccionales españoles, la nulidad de la cláusula de VA no produce la nulidad del contrato en su conjunto.

Posteriormente, mediante nuevo Auto del TJUE de 3 de julio de 2019 (asunto C-486-16) se dice que si se ha vencido el préstamo por impago de al menos tres pagos mensuales, se puede realizar nueva ejecución hipotecaria, aunque se haya archivado el procedimiento anterior como consecuencia de la nulidad de una cláusula de vencimiento anticipado por resolución judicial firme.

Esto, entiendo, que es un atentado contra el principio de seguridad jurídica, que permitirá que se puedan volver a presentar ejecuciones hipotecarias que ya fueron archivadas, amparándose en el incumplimiento de tres pagos o más por parte del deudor. A mayor abundamiento, cuando esta cláusula así configurada no estaba pactada en el contrato, ni inscrita en el Registro de la Propiedad, tal y como previene la propia Ley de Enjuiciamiento Civil que debe hacerse.

El fundamento que da el TJUE para semejante conclusión es que las consecuencias económicas sufridas por el consumidor no se derivan de la cláusula abusiva, sino del incumplimiento contractual, consistente en no satisfacer las cuotas mensuales, que constituye su obligación esencial en el marco del contrato de préstamo celebrado.

Con fecha 11 de septiembre de 2019 se ha dictado una nueva Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo que dice que el contrato de préstamo hipotecario no puede subsistir sin la cláusula de vencimiento anticipado. Y ello pese al criterio de la mayoría de juristas españoles.

El razonamiento que da el Tribunal Supremo para mantener lo anterior es que la entidad bancaria no habría firmado el contrato hipotecario de haber sabido que tal vencimiento no se podría realizar en las condiciones pactadas en el contrato.

Este criterio es contrario al mantenido por el mismo Tribunal en su Sentencia número 705/2015 de Pleno, de 23 diciembre de 2015, en la que declaró la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado del BBVA, sin decir que el contrato hipotecario quedase anulado como consecuencia de esta nulidad de la cláusula.

Y lógicamente, la consecuencia de que el contrato no pueda subsistir, a juicio del Tribunal Supremo, si se anula la cláusula de VA, es que no se anulará dicha cláusula, ni tampoco se archivará la ejecución hipotecaria, si se han producido tres o más impagos, valorando también cuántas mensualidades se han dejado de pagar en relación con la vida del crédito y si el consumidor ha tenido posibilidad de reacción.

Pero es que el Tribunal Supremo, no contento con eso, va aún más allá, y entra en el campo del legislador, yendo en contra de lo establecido por éste tan solo un mes atrás en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que entró en vigor el 16/06/2019.

Dice el Supremo:

Las ejecuciones hipotecarias con préstamos vencidos antes de la Ley 1/2013, de 14 de mayo (con entrada en vigor el 15/5/2013), con cláusula de vencimiento anticipado nula, se sobreseerán sin más.

La ejecuciones hipotecarias con préstamos vencidos tras la Ley 1/2013, con cláusula de vencimiento anticipado nula:

  • Si se ha vencido el préstamo tras un incumplimiento de pago de menos de 12 meses durante la primera mitad del préstamo y de menos de 15 meses en la segunda mitad, se sobreseerán.
  • Si se ha vencido el préstamo tras un incumplimiento del pago de al menos 12 meses durante la primera mitad del préstamo, y de al menos 15 meses en la segunda mitad, continuarán.

Aunque se hayan sobreseído las ejecuciones hipotecarias, según lo previsto arriba, el acreedor podrá instar una nueva demanda ejecutiva, basándose en el incumplimiento por el deudor de la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario: si se han producido incumplimiento del pago de al menos 12 meses durante la primera mitad del préstamo, o de al menos 15 meses en la segunda mitad.

Es decir, que da igual que la ejecución hipotecaria se archive, puesto que el acreedor en todo caso puede instar una nueva ejecución hipotecaria cuando se produzca el número de impagos previsto en la Ley. Habrá que ver si este número de impagos incluye los periodos en que las Ejecuciones Hipotecarias han estado suspendidas por orden de juzgados y tribunales que esperaban la decisión del TJUE que se dio en marzo.

Estamos ahora mismo, a mi entender en la situación de mayor indefensión ante el vencimiento anticipado que hayamos tenido en los últimos años. Y eso gracias a las últimas Sentencias del TJUE (cuyo criterio parece ser que se va acercando más y más a la banca, a diferencia de años atrás) y del Tribunal Supremo español (cuyo criterio, por todos conocido, siempre ha sido lo más favorable a la banca que podía).

Mónica Pinedo Santamaría.

Abogada.