El contrato de alquiler con opción a compra puede ser una buena alternativa para todas aquellas personas que estéis dudando entre alquilar o comprar una vivienda.
Es normal que pienses que comprar una casa hoy en día, puede ser una opción complicada y arriesgada ya que la suma de dinero necesaria es muy elevada y hay que tener en cuenta la dificultad actual para acceder al crédito.
No obstante, también es cierto, que puedes llegar a pensar que, si alquilas durante un periodo largo de tiempo, parece que “estés tirando el dinero” ya que lo mismo que pagas de alquiler podría ser el pago de una hipoteca de tu propia casa.
Por tanto, vemos que ambas opciones tienen sus pros y contras, y como te adelantaba, debes tener en cuenta una alternativa que puede ser la idónea en tu caso: el contrato de alquiler con opción a compra.
Puede que te surjan varias dudas como:
En este artículo te vamos a explicar todo lo que debes saber respecto de este tipo de contrato y daremos solución a todas estas preguntas.
te permite vivir en una vivienda en alquiler durante el tiempo que se pacte entre las partes, y una vez pase ese tiempo, tendrás derecho a comprar la vivienda. Además, todas las cantidades que ya hayas ido pagando en el alquiler pueden considerarse como parte del precio final de la vivienda si así se pacta.
Si finalmente decides no quedarte la vivienda, no recuperarás el dinero que hayas ido abonando como alquiler, solo te será devuelta la fianza.
Aunque es cierto que el precio del alquiler en este tipo de contratos suele ser un poco más elevado de lo normal, vemos que es una buena alternativa para tener la posibilidad de comprar la casa donde vives durante un tiempo de alquiler.
Por tanto, el contrato de alquiler con opción a compra es un contrato de alquiler o arrendamiento que incluye dos subcontratos:
Además debes saber que, este tipo de contrato no está regulado por la ley. Solo encontramos referencia a él en el art 14 del Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Por tanto, las condiciones se establecen entre las partes y es la jurisprudencia la que va modelando sus características y requisitos mínimos para que estén dentro de la legalidad.
Como te hemos comentado, el contrato de alquiler con opción a compra incluye realmente dos subcontratos: uno de alquiler y otro respecto de la opción a compra de la vivienda.
Te explicamos qué contenido mínimo debe tener cada uno. ¡Atento!
En el subcontrato de alquiler se debe regular si o si:
En el subcontrato respecto a la opción a compra, no puede faltar:
Además de estos datos mínimos, es habitual se establezca una prima de la opción a compra.
¿Sabes lo que es?
Consiste en que, si así se pacta en el contrato, deberás aportar una cantidad a cuenta de precio de la adquisición del piso.
Si todo transcurre con normalidad y en el plazo establecido compras la vivienda, se descontará del precio final. En cambio, si no llegas a comprar la casa, esa prima es una especie de indemnización para el propietario, que no se devolverá en ningún caso.
Elimina el estrés y las preocupaciones de no saber si tu contrato con opción a compra está bien redactado y contiene todos los requisitos necesarios. ¡Nosotros te asesoramos!
El propietario queda obligado a no disponer del inmueble, durante el plazo que se haya pactado en el contrato. Es decir, no puede ni alquilarlo ni venderlo a otras personas mientras dure el contrato con opción a compra que ha firmado.
Esto supone que el inquilino tiene la exclusividad para el disfrute temporal (mediante el alquiler) y para la posible compra de la vivienda.
Además, ¿sabes que el inquilino tiene derecho a permanecer alquilado en la vivienda durante los años que dure el contrato de alquiler, sea cual sea el plazo establecido para ejercer el derecho a la compra?
¡Es muy importante que lo sepas!
Otra obligación importante que debes conocer es que el precio de la compra de la vivienda NO SE PUEDE MODIFICAR, ni por el propietario, ni por el inquilino. Pero eso sí, el precio del alquiler, sí que puede variar en función del IPC si el dueño lo considera.
Si eres el arrendatario (inquilino) debes tener cuidado, porque es posible que pierdas el derecho a compra.
¿Quiere evitarlo?
Esto puede suceder si:
Por último, queremos comentarte que el contrato con opción a compra se puede inscribir en el registro de la propiedad para que sea exigible frente a terceros, pero solo con un plazo máximo de cuatro años.
Ahora vamos a ver cómo funciona la opción de compra…
Saber cuándo puedes comprar la casa en la que vives de alquiler es muy sencillo, como te hemos comentado antes, el plazo para poder comprar la casa es uno de los datos que tienen que estar presentes en el contrato. Por tanto, el plazo será el que hayáis pactado.
El problema puede venir si no se ha pactado el plazo para ejercitar la opción de compra. En estos casos, cualquiera de las partes podéis acudir a un Juez, y será él quien lo fije.
Lo que tiene que hacer el inquilino para poder comprar la casa es manifestar que quiere hacerlo.
La forma de hacerlo puede estar o no contemplada en el contrato.
Si está habrá que atenerse a lo pactado o si no, puede ser una manifestación tácita.
Eso sí, lo más importante es que esa manifestación de la voluntad de comprar la casa tiene que ser recibida por el propietario de la vivienda. Es decir, que el propietario debe conocer tu voluntad de comprar la casa.
Se considera que el propietario es conocedor aun cuando rechace la recepción de la carta o no la recoja en la oficina de correos… etc.
Lo normal es que para establecer la voluntad de ejercitar la opción de compra es mediante notario, con acta notarial.
Llegados aquí tal vez dudes si es mejor hacer un contrato con o sin opción de compra…
Ventajas:
Inconvenientes:
Durante la vigencia del contrato no puede vender la casa a otra persona, aunque le mejore la oferta.
Ventajas:
Inconvenientes:
Y en relación con los impuestos del contrato de alquiler con opción a compra, veamos como afectan a las partes…
Para poder saber a qué impuestos deberás pagar por la aplicación de este contrato, hay que distinguir si el propietario de la vivienda es una promotora o un particular.
Si es una promotora:
Como inquilino no podrás no podrás recuperar ni deducir los impuestos del IVA.
Si es un particular:
Además, en estos casos el vendedor tiene que declarar la ganancia patrimonial recibida en el IRPF:
Si no quieres tener futuros problemas con hacienda por una mala tributación ¡Confía en nosotros! Somos expertos y podemos hacerlo por ti.
