En la práctica diaria del derecho inmobiliario, no es extraño encontrarse ante situaciones contractuales en las que la primer cuestión a dilucidar es la determinación del régimen o disciplina legal al que se encuentra sometido el contracto.
Conviene tener presente que desde el pasado 1 de enero de 2018, se encuentra en vigor y resulta de aplicación en toda Cataluña la regulación del Libro Sexto del Código Civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, cuya particularidad más significativa reside en el tratamiento completo que propone del contrato de compraventa y de las arras. La duda sobre la constitucionalidad de esta regulación ha quedado completamente desvanecida tras la Sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional de fecha 13.11.2019, cuyo contenido fue tratado en un reciente post de este mismo blog.
Ante un contrato inmobiliario de arras penitenciales, opción de compra o compraventa, por ejemplo, celebrado a partir del 1 de enero de 2018, cuyo objeto sea un inmueble radicado en la ciudad de Santander y ambos contratantes vecinos y residentes en Barcelona, nos hemos de interrogar en primer lugar sobre el régimen legal al que se encuentra sometido este contrato, esto es, si al régimen del Código Civil español en materia de contratos o, en cambio, es aplicable el régimen del Código Civil catalán en materia de obligaciones y contratos, es decir, el Libro Sexto. Si el vendedor o vendedora fuera de vecindad civil madrileña y la compradora la tuviera catalana, ¿variaría por esta circunstancia el tratamiento legal? Y si el contrato se hubiera firmado en Barcelona pese a encontrarse el inmueble en Santander, ¿sería en este caso indiferente? Y si en vez de encontrarse el inmueble en Santander se encontrara en Lérida, ¿tendría en este caso alguna relevancia?
Son cuestiones todas ellas que requieren a priori una respuesta lo más clara y precisa posible, pues solo así se puede abordar con solidez y garantías de éxito la articulación documental de esta clase de operaciones inmobiliarias.
Pasemos seguidamente a analizar la respuesta que ofrece la ley al respecto. Para hacerlo, hemos de partir de la premisa de que en el estado español existen Comunidades Autónomas en las que por sus particularidades históricas y sociales disponen de legislaciones civiles que concurren con la regulación de la legislación civil estatat respecto de una misma materia, figura o institución jurídica, siendo necesario en estos casos acudir al criterio o conjunto de criterios que nos permita determinar la legislación civil aplicable al caso concreto.
El artículo 16 del Código Civil español, en el apartado 1 (http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/cc.tp.html) establece que los conflictos de leyes que puedan surgir precisamente por la coexistencia de distintas legislaciones civiles existentes en el Estado, se resolverán según las normas del Capítulo IV del Código Civil, con las particularidades que seguidamente indica este precepto, una de las cuales, en lo que aquí interesa, es que donde se refiere a “ley personal” ha de leerse “vecindad civil”.
Si reparamos ahora en el artículo 10, también del Código Civil español (norma del Capítulo IV), en su apartado 5 y en relación con la materia relacionada con las obligaciones contractuales, advertiremos que el criterio aplicable en esta materia es el de la prevalencia de la autonomía de la voluntad, es decir, la legislación civil en materia de obligaciones contractuales a la que los contratantes se hubieran sometido expresamente, siempre que tenga alguna conexión con el negocio de que se trata; en segundo lugar, si no hubiere sometimiento expreso a alguna de estas legislaciones civiles, regirá aquella que corresponda con la ley nacional [rectus: vecindad civil] común a las partes; a falta de vecindad civil común, la legislación de la residencia común, y, en último término, la ley o legislación del lugar de celebración del contrato. Ahora bien, nos indica seguidamente el precepto en su párrafo segundo que, no obstante los criterios indicados, a falta de sometimiento expreso se aplicará a los contratos relativos a bienes inmuebles la ley [la legislación civil] del lugar donde radiquen éstos. Y este es el criterio importante en el que nos hemos de quedar: salvo acuerdo diferente, en los contratos immobiliarios será aplicable la legislación civil propia del lugar donde radique el inmueble.
Por lo tanto, en el ordenamiento jurídico español, donde coexisten distintas legislaciones civiles reguladoras de una misma materia como ocurre en Cataluña con el Código Civil catalán y el Código Civil español, en un contrato inmobiliario celebrado a partir del 1 de enero de 2018, cuyo objeto se encuentre radicado en Catalunya, los contratantes son libres para acordar someterse a una de estas distintas legislaciones civiles a los efectos de regulación del contrato, la que estimen más oportuna y consideren que mejor regula sus intereses contractuales. Si no se someten a una concreta regulación, el contrato en cuestión se regirá por las disposiciones contenidas en el Código Civil catalán, en particular en su libro Sexto, al ser la que corresponde al lugar donde radica el inmueble objeto del contrato.
Juegan, por tanto, dos factores a tener en cuenta: a) la voluntad de los contratantes en someterse a una u otra legislación; i b) la localización del inmueble objeto de contrato. A falta del primero, prevalecerá a aquella compraventa, permuta, arras u opción de compra el criterio de la territorialidad en función de la ubicación del inmueble, y ello con independencia del lugar en que se hubiera celebrado el contrato o de la vecindad civil o residencia habitual efectiva de cualquiera de los contratantes y de si éstas son o no concurrentes.
Una última consideración. En la formación y desarrollo de todo contrato conviene distinguir los momentos de perfección y de consumación. Cuando el consentimiento de los contratantes -oferta y aceptación- concurre sobre la cosa y la causa que ha de constituir el contrato, éste queda perfeccionado (concluido, según la terminología del Código Civil catalán). Cuando se cumple el fin del contrato, es decir, cuando se llevan a cabo por completo todas las prestaciones del contrato, se dice que éste se ha consumado. En una compraventa de inmueble es habitual que las partes celebren, concluyan o perfeccionen el contrato articulándolo en un documento privado, y que la consumación del mismo se produzca con el otorgamiento de la correspondiente escritura pública y simultáneo pago del resto de precio pendiente.
El momento que la legislación catalana toma en consideración para acoger en su regulación los contratos es el de su perfección, no el de la consumación, de manera que si el contrato de arras, promesa de venta, compraventa u opción de compra se concluyó antes del 1 de enero de 2018, el contrato en cuestión se encontrará sometido al régimen del Código Civil español y no al del Código Civil catalán, aunque la escritura pública se hubiera otorgado con posterioridad a dicha fecha. En estos términos se ha pronunciado claramente la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Girona, en su Sentencia de fecha 20 de enero de 2020.
Josep Maria Espinet Asensio
