Un desahucio es un término que cada día utilizamos con mayor frecuencia, y se refiere al desalojo de una persona de su vivienda.
Es importante comprender que todo alquiler se basa en la existencia previa de un contrato entre arrendador (propietario de la vivienda) y arrendatario (el inquilino, quien paga una renta al arrendador a cambio de utilizar la vivienda).
Uno de los contratos civiles más comunes (por no decir el más común) es el contrato de compraventa, en el que una persona se compromete a entregar una cosa cierta a otra a cambio de un precio determinado.
Nuestro Código Civil contiene numerosos artículos acerca de las consecuencias de incumplir las obligaciones dispuestas en un contrato de compraventa, así como la restitución de la cosa o el pago de una indemnización por daños y perjuicios.
En los contratos de arrendamiento también existen consecuencias en caso de que alguna de las partes (ya sea arrendador o arrendatario) incumpla sus obligaciones.
Si es el arrendador quien incumple sus obligaciones, el arrendatario tendrá derecho a resolver el contrato (darlo por finalizado) o exigir una compensación por los perjuicios que dicho incumplimiento le haya podido causar.
Un ejemplo sería si Juan, propietario de una vivienda de la que obtiene mensualmente una renta (por tenerla arrendada) incumple la obligación de hacerse cargo del mantenimiento de dicha vivienda.
Si aparecen goteras en la vivienda y Juan se niega a arreglarlas, estará incumpliendo el contrato de alquiler y Pedro, su inquilino, podrá resolver dicho contrato además de exigirle a Juan el pago de un precio determinado por los perjuicios que tales goteras le hayan ocasionado.
Cabe añadir que la principal obligación del arrendador es ceder al arrendatario el uso de la vivienda, por lo que un claro y común incumplimiento consiste en perturbar de alguna forma al inquilino en el uso de la vivienda (por ejemplo cortándole el agua o la luz).
El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, por lo que el arrendatario también tiene que cumplir con ciertas obligaciones.
Algunas de éstas son de carácter negativo, así como no realizar actividades molestas, peligrosas, ilícitas, dañinas…
Sin embargo es posible afirmar que la obligación principal de todo arrendatario (y la que suele traer mayores problemas al ser la que más se incumple) es la de pagar una renta, ya sea de forma semanal, mensual (más común) o anual.
Cuando se da un incumplimiento de obligaciones por parte del arrendatario en un contrato de arrendamiento, es posible que el inquilino (incumplidor) se niegue a abandonar la vivienda del arrendador.
Es frecuente que el arrendatario argumente que no ha cumplido con su obligación porque el arrendador no ha cumplido con la suya.
Es aquí donde entra la llamada demanda de desahucio por incumplimiento de contrato, en la que el arrendador trata de recuperar su propiedad demandando al arrendatario ante el Juez por no haber cumplido su obligación de contrato.
Una vez se admita la demanda, el arrendatario que supuestamente ha incumplido su obligación de pago podrá optar entre desalojar el inmueble, pagar la totalidad de lo que debe o comparezca ante el Juez para formular oposición y alegar las razones por las que no es deudor de las cantidades que el arrendador le reclama.
En la demanda de desahucio es importante que se disponga si cabrá o no la enervación, que se concreta en que el demandado (arrendatario incumplidor) pueda pagar ante el Juez toda la cantidad que debe durante la duración del contrato de arrendamiento, y continuar de tal manera en la vivienda hasta que finalice el contrato.
Anteriormente se mencionaba el perjuicio o daño que el incumplimiento de contrato puede causar en la otra parte.
Es importante destacar que la demanda por desahucio tan solo tiene como efecto el propio desalojo del inquilino, y no la posible compensación por todas las rentas impagadas, pues para ello habrá que ir a otro procedimiento e interponer una demanda diferente.
Para llevar a cabo una demanda de desahucio por incumplimiento de alquiler, es preciso que el arrendador avise de forma escrita (no tiene validez si lo hace de forma oral) con una antelación de 30 días antes de presentar la demanda. Si habiéndole avisado el inquilino no abandona la vivienda del arrendador, entonces éste podrá proceder a la interposición de la demanda en cuestión.
Además, para que dicha demanda pueda llegar a surtir el efecto del desahucio, el incumplimiento de contrato debe ser importante.
Por ejemplo, si el contrato dispone que no se podrán realizar actividades molestas y el inquilino realiza una sola fiesta, se considera que es un incumplimiento de contrato menor, pues ha sido un solo día y no ha causado grandes daños.
En conclusión, el desahucio por incumplimiento de contrato es un mecanismo que tiene el arrendador para poder recuperar la vivienda de la que es propietario cuando la persona a la que se la había arrendado incumple el contrato que ambos habían firmado.
