La Ley 3/2017, del 15 de febrero, del libro sexto del Código Civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y contratos, en vigor desde el pasado 1 de enero de 2018, recoge en su seno la facultad de desistimiento de la compra de un inmueble, cuyo pago total o parcial del precio se ha previsto financiar por medio de una entidad de crédito, sólo para el caso de que la financiación o la subrogación en la hipoteca que grava el inmueble no fuera finalmente concedida.
Resumidamente, la intención de la norma no es otra que la de posibilitar la desvinculación de un contrato de compraventa de inmueble, ya concluido, a aquel comprador o compradora que no pueda atender el pago del precio de compra al serle denegada la financiación que esperaba obtener de una entidad de crédito.
El legislador catalán, en un afán de proteger a la parte compradora, pretende evitar con esta figura que se produzca el incumplimiento de la obligación dineraria principal que le corresponde y, con ello, la consecuencia más grave que derivaría de un verdadero incumplimiento, esto es, la eventual pérdida de todos los importes satisfechos por el comprador en concepto de arras confirmatorias, penales o penitenciales, y a cuenta del precio del inmueble.
Dicho lo anterior, y siendo claro el planteamiento de la figura que tratamos, su articulación en el texto legal no resulta de tan fácil comprensión. La encontramos recogida en el artículo 621-49 CCCat, intitulado bajo la expresión “Previsión de financiamiento por tercero”, cuyo contenido se desdobla en dos apartados:
Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contra, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.
El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiere sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo que establece la legislación hipotecaria.
Conviene anticipar que, por mucho que el legislador catalán se refiera a esta figura con el verbo “desistir” o el sustantivo “desistimiento”, no se trata de un supuesto de desistimiento propiamente dicho al que la ley, por la mera decisión de una de las partes, anuda el efecto de dejar sin eficacia el contrato. Señala BOSCH CAPDEVILA (Manual de Derecho Civil de Cataluña. Derecho de obligaciones y contratos. Marcial Pons, 2019) al comentar este precepto, que “el mal llamado desistimiento, deriva de la vinculación del contrato de compraventa con el de préstamo”. Es decir, la facultad de desistimiento del comprador nace en el supuesto que comentamos, no de una previa voluntad de desistir, sino a partir de la constatación de la negativa de la entidad de crédito a otorgar la financiación solicitada, lo que sin duda su dinámica y efectos se aproximan a los que derivan del cumplimiento de una condición resolutoria meramente potestativa a la que se hubiera sometido el contrato.
Un aspecto que considerar de la facultad de desistimiento ex art. 621-49 CCCat es que únicamente es predicable respecto de las compraventas que tengan bienes inmuebles como objeto. En efecto, la ley lo acota a la compraventa inmobiliaria, sin distinguir cuál sea el destino que finalmente se le de al inmueble, si es para vivienda o es para otro uso distinto, con lo que se descarta que el destino de vivienda forme parte de la finalidad protectora que persigue la norma. Como tampoco distingue si, pese a tratarse de compraventa inmobiliaria, la misma ha de ser necesariamente de consumo, pensando en un comprador que destinará el inmueble adquirido para su uso propio. Lo único que requiere el precepto para el nacimiento de la facultad de desistimiento, además de haberse previsto la financiación, es que ésta se haya denegado por la entidad de crédito por motivos que no sean atribuibles a una conducta negligente del comprador. A ello nos referiremos más adelante.
Otro aspecto que no podemos soslayar es el referente a qué debe entenderse por “contrato” al que alude la norma, pues no es infrecuente que las operaciones inmobiliarias de compraventa, sobre todo las de una importante cuantía o que revistan una especial complejidad, vengan precedidas de contratos preliminares o preparatorios como los de reserva, promesa, opción, arras, etc.
La intención del legislador catalán es precisamente la de contemplar ex novo esta facultad en defensa de la parte compradora. No se ajustaría en nuestra opinión a esta finalidad una interpretación literal del término “contrato” al que alude el art. 621-49 CCCat referido a la compraventa, si lo entendemos como documento escrito, de modo que si éste no prevé en su redactado la circunstancia de la financiación, el comprador carecería entonces de esta posibilidad de desistimiento, de apartarse del contrato y desvincularse del mismo. Apostamos por considerar que cuando la norma alude al contrato de compraventa, la interpretación más respetuosa con la finalidad de la norma es la de considerar que forma parte del “contrato”, no sólo el contrato en sí, sino también el conjunto de actos conformadores de la relación contractual de compraventa. Así interpretada la locución, aunque el contrato de compraventa propiamente dicho no prevea expresamente la necesidad de financiación de todo o parte del precio, no por ello debe entenderse que queda excluida la facultad de desistimiento ex art. 621-49 CCCat, si en actos anteriores, coetáneos o posteriores a la conclusión contractual se exterioriza o pone de relieve con la suficiente intensidad la necesidad de financiación por el comprador para la viabilidad económica de la operación, y ello no es rechazado, contradicho ni objetado por el vendedor también con la intensidad suficiente para que alcance un significado inequívoco.
Requisitos subjetivos:
Se advierte rápidamente del precepto que el comprador al que se refiere la norma debe referirse a cualquier adquirente, sea éste persona física o jurídica; y, por otra parte, es indiscutible que la financiación debe emanar de una entidad de crédito previamente designada, de lo contrario, el precepto no sería aplicable.
Requisitos objetivos:
El desistimiento lleva aparejado un comportamiento recíproco del comprador y del vendedor. Por un lado, el apartado 2 del precepto que comentamos exige que el vendedor restituya al comprador el precio que hubiera recibido del comprador, lo que comporta el reintegro de los importes entregados en concepto de arras confirmatorias, penales o penitenciales.
Es momento para hacer una pequeña apreciación con respecto a las arras penitenciales que el comprador hubiese entregado o depositado para dejar constancia probatoria de la existencia y la celebración del contrato. El trato que el legislador otorga a la devolución de las arras en el supuesto de que el comprador haya desistido del contrato al amparo del artículo 621-49 CCCat, aunque se trate de una situación jurídicamente justa, no deja de suponer una excepción al sentido que el articulo 621-8.3 CCCat confiere a la devolución de las arras penitenciales en la compraventa de inmuebles.
De este modo, recordemos –ver nuestro artículo sobre las arras en la compraventa inmobiliaria– que las arras penitenciales, si se han pactado con tal carácter, serán devueltas duplicadas al comprador cuando el vendedor desista del contrato; cuando sea el comprador quien desista del contrato, las perderá.
Pues bien, la aparente contradicción la salva el legislador en el art. 621-8.2 CCCat, cuando señala respecto de las arras penitenciales que el comprador las pierde enteramente cuando desiste del contrato, salvo que el desistimiento esté justificado de conformidad con lo establecido en el art. 621-49 CCCat.
Por otra parte, el precepto requiere explícitamente que el comprador deje al vendedor “en la misma situación en que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato”, lo que comporta que deba reintegrarle por los gastos que se deriven necesariamente de la conclusión de la compraventa, no de su consumación, y cuyo devengo correspondan al vendedor en fase de conclusión o perfección del contrato (por ejemplo, gastos de obtención y tramitación de la cédula de habitabilidad). Obviamente la previsión legal no podía ser de otra manera, pues sería injusto que a base de proteger con esta facultad a una de las partes de la compraventa al permitir al comprador apartarse del contrato y quedar desvinculado del mismo, se hiciera a costa de imponer al vendedor la asunción de unas cargas o costes derivados, que sin duda no habría tenido si la compraventa no se hubiera realizado.
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Josep Maria Espinet Asensio
