Durante los últimos años, uno de los mayores problemas que se han encontrado muchos propietarios de locales y naves industriales de nuestro país, ha sido que sus inquilinos se han declarado en Concurso de Acreedores y han dejado de pagar varias rentas, y los propietarios se han visto incapaces de desahuciar-los, o de cobrar dichas rentas. Para evitarlo es necesario adoptar algunas medidas en el momento de formalizar el contrato de arrendamiento y además, conocer que tipo de crédito es, como lo podemos reclamar y ante quién. Se lo explicamos.
Las Rentas Pendientes antes de la declaración de Concurso.
Cuando una empresa entra en Concurso de Acreedores significa que no puede hacer frente al pago de sus obligaciones corrientes, por lo que se le van acumulando deudas de distinto origen y naturaleza que superan con creces su capacidad de pago.
Estas deudas pueden ser de índole muy diversa: Nóminas e Indemnizaciones de los Trabajadores, Seguridad Social, Hacienda Pública, Préstamos, Proveedores, alquileres, Rentings, Leasings,…
Una vez la sociedad es declarada en Concurso de Acreedores una de las tareas básicas de la Administración Concursal es la de ordenar todos los Créditos anteriores a la Declaración de Concurso por Prioridad de Pago y según lo que establece la Ley Concursal, habiendo créditos Privilegiados, Ordinarios y Subordinados.
Las rentas impagadas de un arrendamiento anteriores a la declaración de Concurso son créditos ordinarios y no tienen ningún privilegio y van a tener el siguiente trato:
Si la empresa va a liquidación (cierra): Las posibilidades de cobro de las mismas son reducidas, ya que primero tienen que cobrar los trabajadores (salarios e indemnizaciones), los Bancos con garantía inmobiliaria, y demás acreedores privilegiados.
Si la empresa va a continuidad: Nos veremos obligados a aceptar un Convenio y un Plan de Pagos que seguramente reducirá considerablemente nuestro crédito (Quita), y que además establecerá una Espera de al menos tres o cuatro años.
Por ello, y para evitar estos problemas, recomendamos que en la redacción del Contrato de Arrendamiento de una nave industrial o de un local comercial, se adopten las medidas necesarias para asegurar el pago de las rentas, como pueden ser una Fianza de varios meses, o el Aval Personal del propio Administrador de la Sociedad.
Las Rentas Pendientes Posteriores a la Declaración de Concurso.
La Ley establece que las rentas que se devenguen con posterioridad a la declaración de Concurso son Créditos Contra la Masa, ello significa que estos si que deben satisfacerse a su vencimiento, y tienen prioridad absoluta de pago sobre todos los créditos anteriores a la declaración.
Asimismo, de no satisfacerse dichas rentas, la Ley faculta al propietario para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento, ahora bien, el Juez puede denegar la citada resolución contractual si considera que la vigencia de dicho contrato de arrendamiento es necesaria para la continuidad de la empresa.
Por ello, recomendamos que antes de emprender acciones legales e incurrir en gastos innecesarios, se pongan primero en contacto con el Administrador Concursal e intenten llegar a algún tipo de acuerdo en relación a la resolución del contrato, las rentas pendientes y la Fianza depositada, y si estas gestiones fallan, entonces acudan a los Tribunales.
La Reclamación Judicial.
Aunque la norma general establece que una demanda de este tipo debe presentarse ante los Juzgados Civiles, una particularidad de los procedimientos concursales es que los Juzgados de lo Mercantil tienen la jurisdicción exclusiva, por lo que no se tramita a través de una demanda convencional, sino en el propio concurso a través de una demanda incidental, y cuya tramitación es por lo general mucho más rápida que la vía civil.
El proceso incidental es muy parecido a un Juicio Ordinario, primero el actor presenta su demanda incidental, se da trámite de contestación por escrito al Administrador Concursal, al Concursado, y a las demás partes personadas si es el caso, y una vez contestada, el Juez formula Citación a una Vista, y celebrada la misma, dicta sentencia.
Otra de las particularidades, es que la Administración Concursal puede enervar la acción, es decir, evitar el desahucio, prácticamente en cualquier momento, incluso si se hubiera solicitado con anterioridad a la declaración de concurso, hubiera habido una enervación anterior, y/o estuviera señalada una fecha para el lanzamiento.
Para ello, lo único que tiene que hacer el Administrador Concursal es abonar previamente el total de las sumas adeudadas y las eventuales costas del procedimiento con cargo a la masa del Concurso.
Por Daniel Orgué Fígols, Abogado
