A raíz de la Sentencia del Tribunal Supremo n.º 104, de 19 de febrero de 2020, hemos creído oportuno hacer un breve artículo sobre esta interesante y a la vez útil figura contractual llamada arrendamiento con opción de compra.
Un contrato de arrendamiento de vivienda puede contemplar la posibilidad de que el arrendatario o arrendataria pueda adquirir en propiedad y por compra, en un futuro no excesivamente lejano, aquella misma vivienda sobre el que recae el alquiler, haciendo uso de un derecho de adquisición, previamente configurado entre los contratantes, denominado opción de compra.
La figura es intuitiva y de fácil comprensión, si bien su mecánica y estructura ofrece en la práctica manifestaciones más complejas, sobre todo cuando su articulación descansa en una deficiente técnica contractual, lo cual le resta la necesaria seguridad y certeza que requieren los contratantes, que persiguen con el contrato obtener respuestas satisfactorias a los intereses en juego conforme a las diferentes contingencias que puedan acontecer durante la vigencia de esta concreta y específica relación contractual.
Para empezar, pondremos de manifiesto la necesidad de que el derecho de opción esté correctamente delimitado en sus elementos esenciales. Se tiene que precisar cuál es exactamente el precio de compra que se fija para el caso de ejercerse la opción por el beneficiario u optante del derecho y a la vez arrendatario del inmueble; cuál va a ser la duración de este derecho y el momento o periodo temporal de su ejercicio (que acostumbra a coincidir con el de la duración del derecho); si es de constitución onerosa o gratuita, según se haya contemplado o no un precio o prima como contraprestación por la adquisición del derecho, y caso de que fuera onerosa, si la prima (p. ej. un 10% o 15% del precio de compraventa) se imputa o no a cuenta del precio de la compraventa de ejercerse válida y eficazmente la opción, solo se parcialmente, o nada; y, finalmente, determinar, igual que con la prima, si la renta que abone la persona arrendataria durante la vigencia del arrendamiento y hasta el válido y eficaz ejercicio de la opción de compra, se imputará o no a cuenta del precio de compraventa, o solo una parte, o que ello sólo ocurra durante unos años, los dos primeros por ejemplo, pero no así en los siguientes que se devenguen hasta el ejercicio del derecho de opción.
En fin, son muchas las cuestiones a tener en cuenta a la hora de configurar correctamente un contrato de arrendamiento con opción de compra. Estas que hemos mencionado son esenciales, y las más importantes, pero existen otras no menos importantes que también hay que considerar para que el contrato satisfaga correctamente los intereses de los contratantes y queden pocas cosas en el tintero; cuestiones que tendremos que completar con las reglas de la autonomía privada y de la libertad de contratación. Ponemos énfasis en este aspecto porque, por mucho que nos pueda resultar familiar y accesible esta figura contractual, conviene saber que no está tipificada ni dispone en el ordenamiento jurídico general de ningún régimen específico que la regule de forma completa y sistemática.
Es cierto que, en lo que concierne al arrendamiento, podemos acudir a las reglas de la legislación especial de arrendamientos urbanos, en concreto la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y sucesivas modificaciones que se han ido aprobando durante los ya más de veinticinco años de vigencia. Pero no ocurre lo mismo con la opción de compra, menos cuando se configura como un derecho personal y se vincula y col·liga con otro personal como es el arrendamiento.
El contrato de opción de compra es atípico (no tiene regulación autónoma en el ordenamiento jurídico). Aparece recogido de manera insuficiente en el Derecho Foral de Navarra en su Compilación de 1 de marzo de 1973; también en Cataluña, si bien considerado no como un derecho personal sino de naturaleza real dentro del género de los derechos reales de adquisición, en el Libro Quinto del Código Civil de Cataluña. Más allá de estas regulaciones, el contrato de opción de compra se encuentra huérfano de toda regulación específica, con lo cual, al margen de la proyección registral que le reserva el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, su correcta construcción descansa en los principios de la autonomía de la voluntad (art. 1091 C.ci.) y de libertad de pacto (art. 1255 C.ci.).
El Tribunal Supremo ha tenido la oportunidad de manifestarse sobre el contrato de arrendamiento con opción de compra (STS de 6 julio 2001 -EDJ 2001/15262- y 3 abril 2006 -EDJ 2006/37225-), considerándolo como la inserción de una cláusula en un contrato de arrendamiento, mediante la cual se fija la facultad exclusiva del arrendatario de prestar su consentimiento en el plazo contractual señalado, para comprar la cosa objeto de arrendamiento.
Señala con este fin el TS, que el contrato de opción de compra puede ir “incorporado” a uno de arrendamiento de bienes inmuebles, relación cualificada en su conjunto como de un “contrato atípico complejo”, “en el cual el derecho de opción supone un plus en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario, y que consiste al adquirir la propiedad del bien arrendado, de manera tal que el carácter oneroso del contrato de arrendamiento también embebe la onerosidad del contrato de opción en él recogido” (STS de 15 diciembre 1997 -EDJ 1997/9779-); de esta forma, arrendamiento y opción de compra aparecen como “dos negocios jurídicos coligados, unidos formalmente en un mismo documento” (STS de 13 julio 1993 -EDJ 1993/7043-).
El contrato de arrendamiento con opción de compra comporta más obligaciones para el arrendador que para el arrendatario. El arrendador, mientras se mantiene la opción, queda obligado a mantener el precio de compraventa estipulado con el arrendatario y, por lo tanto, a abstenerse de llevar a cabo actos de disposición sobre el inmueble durante el plazo de vigencia del derecho, incompatibles con éste o que pongan en peligro su eficacia. Por ello normalmente se pacta una prima con el arrendatario, que le da derecho a bloquear el inmueble durante el tiempo acordado en el contrato.
La duda de qué pasa con la prima se plantea cuando el arrendatario desiste del contrato de alquiler antes de expirar el plazo de duración del arrendamiento, pero no se ha estipulado nada sobre si la opción se mantiene o no en este supuesto. Y este es el debate en el que se centra la Sentencia del Tribunal Supremo citada al inicio de este artículo.
En el caso resuelto por el Tribunal Supremo, los arrendatarios comunicaron su voluntad de dar por finalizado el contrato de arrendamiento con opción de compra antes del plazo pactado en el mismo, e interpusieron demanda contra el arrendador ejercitando la acción de reclamación de devolución de la prima que habían satisfecho por la opción de compra.
El Tribunal Supremo considera que las partes no establecieron ninguna consecuencia por el supuesto que los arrendatarios decidieran no ejecutar su derecho de opción de compra, que es el que sucedió. El TS entiende que de las cláusulas del contrato de arrendamiento se deduce que si el arrendatario no ejercitaba la opción de compra en el plazo establecido en el contrato, comportaba como consecuencia que perdía la prima satisfecha, a pesar de que el contrato no dijera nada al respeto.
A criterio del TS, es indiferente que los arrendatarios desistieran antes de alcanzarse el plazo de finalización del arrendamiento. La prima no deja de ser una contraprestación que juega en perjuicio del arrendador al bloquear la venta del inmueble y en beneficio del arrendatario al mantener a su favor un derecho de adquisición preferente. Esta contraprestación llamada prima, la entrega el arrendatario para que el arrendador no promueva la venta del inmueble. Mientras tanto el arrendatario, durante la vigencia del arrendamiento con opción de compra, puede renunciar expresamente al derecho de opción, y si es de su interés, puede dejar de ejercer el derecho y que el mismo quede extinguido por caducidad. Pero a pesar de todas estas facultades, inherentes a su derecho, lo que no le es dable hacer al arrendatario, si no es con la aquiescencia y conformidad del arrendador, es, como acaba indicando el TS en estos supuestos, eludir la pérdida de la prima satisfecha en su momento como contraprestación por la adquisición del derecho de opción.
En el supuesto contemplado en esta resolución del Tribunal Supremo, el Juzgado de Primera Instancia consideró que el arrendatario que había desistido anticipadamente no tenía derecho al reintegro de la prima; la Audiencia Provincial de Barcelona revocó íntegramente la sentencia de instancia, entendiendo que sí correspondía el reintegro de la prima; y, finalmente, el Tribunal Supremo, como hemos indicado, aprecio íntegramente el recurso de casación y revocó la sentencia de la Audiencia confirmando la de primera instancia, y ello en términos de decretar la improcedencia de la pretensión planteada con la demanda que dio origen al procedimiento de reintegro de la prima a la parte arrendataria.
En consecuencia, y para finalizar, indicar que hay que tener especial cuidado en procurar una redacción clara y precisa de este tipo de contratos, pues sólo de este modo evitaremos encontrarnos litigando durante años en los tribunales de justicia, con la incertidumbre de resultado y los elevados costes que ello supone. Éstas y otras cuestiones también de interés las expongo en este vídeo
Josep Maria Espinet Asensio
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