En estos momentos resulta difícil determinar el nivel de impacto que tendrá la pandemia en la sociedad y su tejido empresarial, si bien las últimas estimaciones del Gobierno afirman que el Producto Interior Bruto del país caerá en torno al 9%, y que la recuperación se producirá en forma de uve asimétrica, con una caída de la actividad económica muy intensa y una recuperación previsiblemente más gradual a partir del segundo semestre del año.
En este contexto y a las puertas de una nueva recesión económica, con un desempleo estimado del 19% y una más que previsible contracción en el consumo, el Derecho debe emerger como herramienta pacificadora a la multiplicidad de conflictos que, hoy ya, se están vislumbrando en las empresas, así como las habituales relaciones de los empresarios con sus homónimos y con el mercado en general.
Una de las cuestiones más relevantes a las que nos enfrentamos los operadores jurídicos es la de determinar la eficacia que debe darse a la común voluntad de las partes, elevada a categoría contractual, en un contexto económico pre-COVID-19 significativamente diferenciado del actual y del que se proyecta a medio plazo. Mucho se ha escrito durante las primeras semanas del confinamiento, con mayor o menor rigor, bien sobre la facultad unilateral de una parte en dejar sin efecto una obligación dineraria; bien en suspenderla temporalmente; o bien acerca del éxito en suspender o modular los efectos de un contrato y su contenido, todo ello bajo el pretexto de acaecimiento de un supuesto de fuerza mayor anudado a la imprevisibilidad y efectos de la pandemia. En algunos foros profesionales, incluso, se ha llegado a escuchar recientemente que la solución a todos los males sería la aplicación general y cuasi indiscriminada de la cláusula rebus sic stantibus, promoviéndose el incumplimiento temporal de las prestaciones contractuales como medida de presión para forzar una negociación con la contraparte.
No entraremos aquí en complejos debates doctrinales que deberían ser objeto de otro foro y, sobre todo, de una reflexión pausada y prudente, alejada de intereses particulares. Nuestro objetivo en estas breves líneas es ofrecer al lector un perímetro legal básico desde el que pueda evaluar correctamente los riesgos a los que se someterá en un eventual conflicto originado en un contrato de tracto sucesivo, causado por la excesiva onerosidad sobrevenida a cargo de una de las partes, siempre en un contexto comercial o empresarial y sin entrar a valorar las soluciones propias y específicas existentes en las relaciones de consumo.
1. La premisa de la que ha de partirse es la regla general de que el contrato es ley entre las partes
Afirmación que debe matizarse, habida cuenta que tienen fuerza de ley las obligaciones que nacen de los contratos, y desde entonces vinculan a su cumplimiento como la ley misma, según lo convenido y sin más limitaciones que las establecidas en la propia ley. Se dice que las partes deben someterse a la ley del contrato igual que a la regla legal, y el juez de igual modo debe imponer su respeto (Lacruz).
Como principio, solo la común voluntad de las partes puede flexibilizar, modificar o extinguir el vínculo generado por el contrato. Donde la ley no interviene, o mejor indicado donde el legislador no ha considerado intervenir, el contrato tiene el contenido que le dan las partes. A ese resultado obliga la seguridad jurídica y el tráfico económico en una economía de mercado, y por tanto de libre cambio, de pérdida y ganancia, pues en dicho contexto no cabe hacer depender la eficacia del contrato al juicio de expectativa posterior, subjetivo y constante de cada una de las partes.
No es posible, pues, pretender alterar el contenido de una obligación sin el consenso de la contraparte, salvo excepciones muy puntuales que seguidamente veremos. Eso sí, es posible excusar el cumplimiento de la obligación y eximir de responsabilidad por ello, exclusivamente cuando la ley ofrece tal facultad, esto es en los supuestos tasados de imposibilidad sobrevenida de la prestación por causa no imputable al obligado. Ahora bien, imposibilidad de la prestación no es equivalente a excesiva onerosidad sobrevenida de la prestación, y ello debe saber diferenciarse en un primer análisis de la cuestión, al objeto de no llevar a resultados equivocados.
Con esta regla general se pretende ofrecer la seguridad jurídica necesaria en un contexto de libre mercado, evitando que las partes puedan unilateralmente alterar el contenido de sus declaraciones y compromisos, elevados a categoría contractual. La prestación de cada parte es la libre y voluntariamente aceptada por ella, y debe ser objeto de cumplimiento exacto, aunque acontecimientos posteriores sobrevenidos hagan más oneroso el pago.
Es responsabilidad de cada parte, y con mayor deber de diligencia en el tráfico jurídico-mercantil, prever contractualmente la concurrencia ulterior de nuevas circunstancias que puedan llegar a comportar una mayor onerosidad. Únicamente debe quebrarse la regla general cuando aparezcan determinados eventos, imprevisibles o inevitables, en los que el cambio de circunstancias sea de tal magnitud que trastoca el perímetro en el que el contrato se movía en su justo equilibrio, según el designio dado por las partes. Ahora bien, ¿Puede afirmarse, en el actual contexto, que los efectos de la pandemia del COVID-19 sobre determinados contratos de tracto continuado son ya de tal magnitud que requieren objetivamente un reequilibrio prestacional?
2. Primera excepción a la regla general:La cláusula implícita rebus sic stantibus
Si bien es innegable el impacto de la pandemia en la economía global y local, es difícil prever hoy en día sus definitivos efectos, y ante esta incertidumbre inicial resulta aventurado afirmar que procedería ya, de inmediato y con carácter generalizado, la aplicación de un remedio tan extraordinario como es la doctrina rebus, pues los pilares que debe derribar son, precisamente, aquellos sobre los que se sustenta la seguridad jurídica del tráfico económico en una economía de mercado.
En todo contrato se distinguen nítidamente tres fases: la primera, de su generación o perfección; la segunda, de su ejecución; y finalmente la tercera, de su extinción. La denominada cláusula rebus se proyecta sobre la fase ejecutiva del contrato, dentro de lo que De Castro denominaba “la continuada influencia de la causa” en su magnífico libro El Negocio Jurídico.
En las relaciones jurídicas de tracto sucesivo (arrendamientos, prestaciones de servicios continuados, licencias de explotación, suministro, distribución en todas sus variantes), o de indeterminada duración (contratos sometidos a condiciones y términos) es innegable que hechos posteriores, externos y ajenos a las partes pueden llegar a provocar la frustración del propósito concreto del negocio. La causa, desde este prisma, se dice que influencia la propia eficacia -y eficiencia- continuada del contrato, posibilitando a la parte sobre la que recae la frustración del propósito contractual instar judicialmente la adaptación equitativa de las prestaciones, o en su defecto la resolución del vínculo. Se advierte ya que la frustración debe ser muy relevante, sobrevenida, provocada por hecho externo y ajeno a la voluntad de los contratantes, y continuada en el tiempo.
No obstante, es preciso resaltar que la cláusula rebus no dispone de acomodo legal en nuestros actuales códigos decimonónicos -civil y de comercio-, sin perjuicio de que se prevé su introducción en las diversas propuestas de nuevos códigos, actualmente en trámite parlamentario. Ha sido históricamente la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo quien la ha ido rescatando de las estanterías para abordar, casuísticamente y con extremada restricción, supuestos donde se precisaba el uso de la equidad.
En definitiva, para determinar si las prestaciones de un contrato deben acomodarse a una nueva realidad, ésta debe proyectarse de manera relevante y continuada sobre la causa concreta del contrato. Es la causa concreta del contrato la que debe someterse a evaluación, y con ello determinar: (a) si las circunstancias sobrevenidas son inimputables a las partes, imprevisibles e inevitables; (b) si tienen un impacto profundo en la ejecución de las prestaciones a cargo de las partes, removiendo y modificando el perímetro en el que el contrato se movía en su justo equilibrio; y (c) si, objetivamente, al continuar con su cumplimiento sin acomodar las prestaciones a la nueva realidad se pierde su originario carácter de reciprocidad, conforme a la naturaleza y circunstancias concretas de cada negocio.
Como afirma De Castro, del examen que deberá realizarse para determinar si la cláusula es de aplicación, una advertencia debe hacerse necesariamente para no caer en error conceptual: no debe cuestionarse la concreta causa o la reciprocidad de prestaciones en un plano subjetivo, pues ello abocaría a una aplicación interesada y oportunista del remedio. Por el contrario, será necesario plantearse qué respuesta es la adecuada a la naturaleza del contrato, o en los mismos términos si, por ejemplo, un contrato oneroso puede originar las consecuencias propias de un contrato gratuito o de un contrato aleatorio.
Después de casi dos meses de restricciones totales o parciales a determinadas actividades económicas, y a las puertas de una reapertura escalonada de comercios y servicios, lo cierto es que no puede afirmarse que la mayoría de los contratos de tracto sucesivo sujetos a prestaciones recíprocas de contenido patrimonial y afectados directamente por las restricciones impuestas, hayan podido sufrir una alteración de tal envergadura que precise reequilibrar el contenido de las prestaciones para no perder su originario carácter de reciprocidad. Que se han originado pérdidas por el cierre temporal de establecimientos abiertos al público, es evidente y notorio, como lo es también que se están realizando inversiones para acondicionar los negocios a la nueva realidad. Pero el impacto real que tendrá sobre los negocios la nueva realidad post COVID-19, es un incógnita pendiente de descifrar, sin que quepa afirmar -y en menor medida probar- que será de tal envergadura que hará tambalear los cimientos sobre los que se construyeron los contratos.
No debe olvidarse el éxito de una pretensión procesal pasa por el hecho de tener razón, y además probarlo suficientemente. Siendo que corresponderá al deudor de la prestación -que ha devenido desequilibrada por la alteración de circunstancias- probar el profundo impacto de la nueva circunstancia en su negocio, la interposición apresurada de demandas judiciales reclamando la aplicación de la cláusula rebus, sin esperar a obtener resultados empíricos que permitan valorar el impacto real en su actividad o negocio con posterioridad al reinicio de la actividad, se presume temerario.
3. Segunda excepción a la regla general: la ruptura de la base del negocio
La ruptura de la base del negocio no es más que un escalón más en la influencia que la causa concreta y objetiva proyecta sobre la eficacia del contrato, cuando éste despliegas sus efectos propios más allá de su conclusión.
Teoría de origen germánica, ha sido admitida por nuestro Tribunal Supremo en un contexto similar al de la cláusula rebus, esto es cuando el cambio de circunstancias es tan relevante que no tiene sentido mantener el vínculo. Podría afirmarse que la ruptura de la base es un supuesto agravado de alteración de circunstancias, en el que ya ni resulta posible acomodar el contrato mediante la cláusula rebus, por lo que procede extinguir el vínculo sin que medie incumplimiento grave y esencial, en cuyo caso procederá acudir al mecanismo de la resolución por incumplimiento. Obviamente, esta figura se plantea en un contexto en el que el contrato rige por una duración determinada y es de preceptiva observancia por ambas partes, pues de otra forma cabría la denuncia y/o desistimiento con el margen de preaviso conforme a lo dispuesto en el propio contrato, o en su defecto conforme a las exigencias de la buena fe.
Al igual que con la cláusula rebus, la teoría de la ruptura de la base del negocio requiere alejarse de aquello que esperan ambos contrayentes y que les ha llevado a concluir el contrato, para poner el foco en el examen de su base objetiva, así, cada circunstancia cuya existencia o subsistencia es objetivamente necesaria para que el contrato -conforme al significado de las intenciones de ambas partes- pueda mantenerse como una regulación con sentido (Larenz). Por supuesto nos hallamos también muy lejanos de lo que podrían considerarse los motivos o razones de cada una de las partes para concluir determinado contrato, en tanto que cualquier modificación de tales razones o motivos (ej: situaciones de carácter personal o económico no elevadas a condición) no puede oponerse en forma alguna a la parte contraria alegando una ruptura del equilibrio contractual.
Si se produce la ruptura de la base del negocio, no se trata ya de acomodar las prestaciones a las nuevas circunstancias, sino de resolver definitivamente el vínculo contractual por haberse producido la frustración de su fin. De la misma manera que para la aplicación de la cláusula rebus se precisa acreditar suficientemente la profunda y directa afectación de las circunstancias en la prestación, haciéndola más gravosa hasta el punto de que se rompe objetivamente el equilibrio prestacional, para la aplicación de la doctrina de la ruptura de la base del negocio se deberá ofrecer al órgano judicial pruebas precisas que den respuesta, objetivamente, a la alegación de originarse la frustración definitiva de la causa o finalidad negocial.
4. Contratos donde puede examinarse la concurrencia del presupuesto necesario para la aplicación de alguna de las dos excepciones referidas
Si en algo se diferencia la regulación jurídico-mercantil de los contratos con su homónimo civil es en la severidad de las consecuencias ante el incumplimiento. Nuestro Código de Comercio advierte que no se admitirán los términos de gracia o cortesía en el cumplimiento de las obligaciones mercantiles, y que vencida la obligación ésta incurre automáticamente en mora sin necesidad de requerimiento expreso al deudor, con la obligación de pagar los intereses moratorios previstos en el contrato, o en la ley. Ello es necesario porque el cumplimiento de las obligaciones mercantiles, en tiempo y forma, resulta esencial en el tráfico jurídico y económico empresarial.
Las anteriores afirmaciones no son obstáculo para defender que, ante determinadas circunstancias extraordinarias y excepcionales, se prevean mecanismos de flexibilización y acomodación de las prestaciones, su forma y plazo de realización. Así de preveía, a modo de ejemplo, en la primera Propuesta de Código Mercantil, de 2013, en su artículo 416-2, que regulaba la “excesiva onerosidad del contrato” como mecanismo apto para su renegociación y adaptación. Sin embargo, dicho precepto ha sido eliminado en el actual Proyecto de nuevo Código Mercantil que se encuentra hibernando en el trámite parlamentario. A la espera de su impulso definitivo, la actual Propuesta de la Sección Segunda de Derecho Mercantil, del Anteproyecto de Ley de Código Mercantil tras el Dictamen del Consejo de Estado, no prevé en su Libro Cuarto (de las obligaciones y contratos mercantiles en general), una específica solución al supuesto sobrevenido de excesiva onerosidad del contrato, toda vez que se entiende suficiente su regulación y ubicación, con carácter general, en el futuro Código civil (artículo 1213 de la Propuesta de Modernización del Código Civil).
No es baladí que en ambas propuestas de modernización de nuestros códigos se tenga en cuenta esta cuestión, ya que en definitiva pretenden introducir con carácter general soluciones que, bien se encuentran asentadas en ordenamientos jurídicos cercanos al nuestro, o bien se vienen ofreciendo por la jurisprudencia al admitir, con sumo celo eso sí, tanto la cláusula rebus como la teoría de la ruptura de la base del negocio como mecanismo para corregir, excepcionalmente, supuestos sobrevenidos de agravación excesiva de la onerosidad contractual. Es en este sentido, también, donde se ha trabajado a nivel europeo cuando se ha pretendido abordar los diferentes procesos de armonización del Derecho contractual europeo -por ejemplo, el artículo 6:111 de los Principios de Derecho Europeo de los Contratos o “Principios Lando”; así como el Marco Común de Referencia, Proyecto de CFR para el Derecho privado europeo, artículos III.- 3:301 y 302-.
Ahora bien, que nuestro Tribunal Supremo haya admitido excepciones al principio invariabilidad de los contratos no significa que lo excepcional deba convertirse en norma, y la norma en excepción. En el tráfico mercantil, el reequilibrio de las prestaciones en contratos de tracto continuado o sucesivo se puede manifestar necesario en aquellos donde el coste de la prestación puede tornarse económicamente insostenible con motivo de una alteración sobrevenida, imprevisible, que impacta directa e inevitablemente sobre el principio de utilidad recíproca o mutua conveniencia: Contratos de suministro, de distribución con acto de exclusiva, de franquicia, de licencia de explotación de derechos de propiedad industrial o intelectual, o de servicios empresariales, pueden ser objeto de análisis y revisión si se proyectan sobre ellos la sombra de la alteración esencial del valor análogo de las mutuas prestaciones. Ello sucede en casos extraordinarios en los que el precio pactado por el insumo ya no es asumible por el proveedor sin caer en pérdidas cualificadas; cuando el canon acordado por el uso de un intangible se torna antieconómico, más allá del riesgo razonable y por circunstancias sobrevenidas e imprevisibles; o cuando el cumplimiento de la prestación de un servicio conlleva a la parte cumplidora a la paradoja pérdidas reiteradas para no caer en sede de incumplimiento. Pero siempre, insistimos, nos situamos en casos excepcionales donde puede aplicarse el remedio por concurrir circunstancias extraordinarias y sobrevenidas, que afectan a la causa concreta del negocio fuera del control de los riesgos que deben asumir las partes en un contexto de mercado normalizado.
5. En particular, sobre los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda -de local-
El Tribunal Supremo se ha mostrado reacio a la aplicación de estos remedios cuando ha tenido que dictar resoluciones en supuestos de arrendamiento de locales de negocio, tanto cuando las circunstancias alegadas perjudicaban al arrendador, como cuando perjudicaban al arrendatario. A excepción de la Sentencia de 15 de octubre de 2014, tanto una anterior de 27 de abril de 2012 como la posterior y más reciente de 15 de enero de 2019, niegan la aplicación de la cláusula rebus a contratos de arrendamiento entre empresarios, significando que ni el contexto de crisis económica, ni el de una duración extremadamente longeva del contrato, puede ser la causa de activar el remedio, pues entre otras cosas las partes deben ser diligentes a la hora de identificar, definir y distribuir y remediar sus riesgos contractuales en el propio contrato.
Por opiniones doctrinales muy autorizadas se viene afirmando que no existe obstáculo para aplicar la cláusula rebus a los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda en el actual contexto del COVID-19 y la correspondiente obligación de clausura temporal de actividades minoristas. Tal afirmación se sustenta en la alteración de la conmutatividad del contrato, y en la consiguiente excesiva onerosidad sobrevenida para el arrendatario.
Ante estas afirmaciones, después de lo argumentado aquí nos surgen irremediablemente dudas relevantes para acoger dicha tesis, pues no nos queda claro que el alcance de la prestación conmutativa se haya visto alterada, ni que se haya desvirtuado el perímetro en el que el contrato se movía en su justo equilibrio, como tampoco que la excesiva onerosidad venga determinada por la correlativa prestación a cargo del arrendador. Nos explicamos.
En primer lugar, porque en el contrato de arrendamiento la prestación recíproca consiste en la entrega por el arrendador de la cosa para su uso y goce por un tiempo determinado, contra el pago del precio cierto acordado. En este contexto, el arrendador debe procurar al arrendatario el uso de la cosa libre de reivindicaciones de terceros, y las restricciones de actividad establecidas a nivel administrativo quedan fuera de la prestación a cargo del arrendador.
El arrendador, con la entrega del local, cumple con su prestación, y tan solo queda compelido a garantizar el uso, realizando las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada. Por ello, el artículo 1.558 del Código Civil prevé que la renta que debe satisfacer el arrendatario se disminuirá si las reparaciones que debe realizar el arrendador en su local (y que son propias de su prestación contractual) duran más de cuarenta días. El arrendador no ha dejado de cumplir con su prestación, por lo que inicialmente no existen motivos para no cumplir con la contraprestación de pagar la renta.
En segundo lugar, porque atendiendo a la causa concreta del negocio jurídico de arrendamiento, estimamos que la causa para la obligación del arrendatario no es la explotación del negocio en el local, sino el uso y goce del mismo por un precio cierto. De la misma manera que, correlativamente, la causa para la obligación del arrendador es la percepción regular de la renta por la cesión del uso del local, no para su explotación económica por el arrendatario. Es ahí, en este encaje causal donde se encuentra la utilidad recíproca o mutua conveniencia, o en otor término per mismo sentido el denominado valor de las mutuas prestaciones.
En tercer lugar, porque el arrendador no tiene que responder ante la eventual perturbación que pueda sufrir el arrendatario en el local por causa de tercero ajeno. Si bien, en tal caso el arrendatario tendrá acción directa contra el perturbador (artículo 1.560 del Código Civil). No se escapa aquí, que la restricción total de actividad impuesta podría suponer una reclamación patrimonial contra la administración pública, si se dan sus presupuestos y se salva el escollo del apartado segundo del propio precepto, a cuyo tenor “No existe perturbación de hecho cuando el tercero, ya sea la Administración, ya un particular, ha obrado en virtud de un derecho que le corresponde.” La reciprocidad y la conmutatividad propia del contrato de arrendamiento, de carácter oneroso y bilateral, no se altera por la perturbación del uso que le ha sido impuesto por el Gobierno al arrendatario de manera temporal. Cuestión diferente es que el arrendatario no tiene, en este contexto, ni voluntad ni incentivos de realizar su prestación, pero ello no es motivo para sostener la alteración prestacional que se defiende, y en menor medida haciendo pechar al arrendador con un problema que es ajeno a él y que no sufriría si hubiese decidido arrendar su local para una actividad de las que no han sido restringidas -alimentación, sanitarias, etc.-.
En cuarto lugar, porque el Código Civil proyecta una solución específica en el único arrendamiento sobre cosa donde existe para el arrendatario una finalidad extractiva o de explotación, el agrícola, disponiendo en su artículo 1.575 que el arrendatario no tendrá derecho a rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada o por pérdida de frutos proveniente de casos fortuitos ordinarios; pero sí, en caso de pérdida de más de la mitad de frutos, por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo siempre el pacto especial en contrario. Véase que la rebaja de la renta se encuentra justificada en la pérdida de más de la mitad de los frutos, luego sin dudar su aplicación analógica al contrato de arrendamiento de local por existir evidente identidad de razón, la rebaja de la renta sólo operaría en aquellos casos en los que el arrendatario pueda acreditar justificadamente: (a) que la pandemia del COVID-19 es equivalente a un caso fortuito extraordinario; y (b) que la relación causal directa de ello es la perdida de la mitad de su resultado de explotación anual.
En quinto lugar, porque el Legislador ya ha optado por regular una solución expresa para estos contratos durante el estado excepcional de clausura de los negocios. Siendo conscientes que la solución adoptada por el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril no deja satisfecho a ninguna de las dos partes de la relación negocial, y en menor medida a los operadores jurídicos que deben dar solución a este conflicto, no debemos sin más separarnos de su eficacia como mecanismo corrector del perjuicio ocasionado a los arrendatarios y sus negocios. En la Exposición de Motivos de la norma, se afirma que ante esta situación generada por la pandemia del COVID-19, “procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual”; y que “Se considera conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales”.
Se observa, pues, que el Legislador se ha posicionado sobre la controversia, negando la posibilidad de reducir la renta durante el periodo previsto de restricción total de actividad, que se prevé de una duración aproximada de dos meses aproximadamente. Insistimos en el hecho que nos podrá gustar poco o nada la solución propuesta, pero es en definitiva la adoptada por el Legislador, luego difícilmente puede defenderse en sede judicial la aplicación de la cláusula rebus, estrictamente durante el periodo temporal que regula el Real Decreto-Ley. Cuestión diferente será que los efectos negativos de la pandemia se extiendan temporalmente en los negocios mucho más allá de estos primeros meses, en cuyo caso nos encontraremos ante un contexto de recesión económica y crisis que podrá tratarse como elemento perturbador de la conmutatividad contractual, pero, eso sí, con un muy limitado efecto en la doctrina actual de nuestro Alto Tribunal, que no aconseja su judicialización.
Las preguntas que nos surgen y que necesariamente deberán abordarse antes de judicializar la controversia invitan a la reflexión y al pacto. Así, ¿La excesiva onerosidad no se tiene en cuenta ante un hecho sobrevenido del que deriva un beneficio extraordinario del negocio que regenta el arrendatario en el local? En un contrato de arrendamiento de prestación económica anual pero cuyo pago se acuerda fraccionar en doce mensualidades de igual importe, ¿Qué periodo mínimo temporal debe evaluarse para que se entienda que económicamente hay alteración significativa de las circunstancias? ¿Es la crisis económica que puede derivarse del estado de alarma causa suficiente para solicitar la aplicación de la cláusula rebus? ¿Las consecuencias económicas de las restricciones o limitaciones de actividad son trasladables al arrendador, quien por su parte también sufre las innegables consecuencias de la pandemia en su propia esfera jurídica y patrimonial? ¿De la misma forma que se requiere aplicar la cláusula rebus en este contexto perjudicial para los arrendatarios, se estará dispuesto a abrir el mismo melón cuando el arrendador entienda que existe un contexto que le habilite para requerir una actualización extraordinaria de la prestación?
6. A modo de conclusión
El Contrato en una economía de mercado es el resultado de una interacción entre la voluntad privada conformada por un presunto interés particular, y la ley, que se encarga de velar por los intereses comunes (Lacruz). El contrato se halla constituido, así, por el contenido de voluntad que han puesto en él los contratantes, como por las determinaciones que derivan de la ley y la equidad. Los límites que impone la Ley a la libertad de pacto no son más que la expresión del Legislador sobre aquello que desea ser tenido en cuenta a la hora de contratar. La intervención judicial con fundamento en la equidad sólo se justifica en casos muy extraordinarios, cuando se somete el contrato y sus correlativas obligaciones a un test de resistencia que hace saltar por los aires el principio general por el que se entiende invariable el contenido que las partes dieron a su voluntad.
Por ello, es importante tener en cuenta que cualquier remedio de alteración del contenido del contrato sin el concurso de todas las partes, todo y existir obliga a la parte a iniciar un procedimiento judicial de incierto resultado y largo recorrido. Mientras se plantea el debate litigioso, no es aconsejable incumplir con la obligación porque no se pretende romper definitivamente el vínculo, por lo que se debe acudir a remedios procesales temporales para sortear la obligación y acomodarla cautelarmente a lo pretendido. A todo ello, hay que sumar el hecho que no existe garantía de eficacia en la aplicación de la cláusula rebus o la doctrina de la ruptura de la base del contrato como medio de excepción para justificar el incumplimiento de la prestación correlativa. Demasiados escollos que superar, y que hacen prever ineficiencias empresariales, de coste y de oportunidad, salvo casos muy concretos.
El sentido común, la coherencia, la planificación económica de las empresas a largo plazo, la estabilidad de la producción y la función social de todo operador económico en el mercado debe hacer recapacitar seriamente a quienes mantienen una posición intransigente y cortoplacista en el actual contexto social. Si el contrato nace de la voluntad, del pacto, del acuerdo entre capaces, esa misma voluntad de pacto o acuerdo entre capaces debe resurgir para acomodar temporalmente los intereses recíprocos en un perímetro objetivo de justo equilibrio, alejado de intereses particulares y criterios crematísticos de oportunidad. Debe ser la sociedad y los operadores jurídicos los que, nuevamente, suplan con responsabilidad la función que nuestro legislador no sabe o no quiere hacer, promoviendo soluciones pactadas más ágiles, rápidas, eficientes y de similar contenido a las que extraordinariamente puedan alcanzarse en sede judicial.
Para ello, resulta preceptivo abordar un proceso negociador con garantías y seguridad jurídica, aconsejando documentar debidamente tanto las iniciales y respectivas posiciones negociales, como el resultado final alcanzado, al que deberá llegarse acompañado de principios generales tan relevantes como el del ejercicio de los derechos conforme a las exigencias de la buena fe, el de velar en justa medida por la conservación del contrato, así como el de respetar la palabra dada y los actos propios explícitos que posicionan la expectativa y confianza de la contraparte en una consecuencia jurídica determinada. Desde Addvante, nos ponemos a disposición de nuestros clientes para abordar con éxito dicho proceso.
