El arrendamiento de local de negocio es contrato que establece una relación obligatoria biyectiva integrada por dos deberes de prestación, principales cada uno de ellos, consistentes en: (i) para el arrendatario, satisfacer el precio o renta convenida (art. 1555-1º Cci), y (ii) para el arrendador, mantener al arrendatario en el goce pacífico del local por todo el tiempo del contrato para el ejercicio de la actividad convenida (art. 1554-3º Cci).
Estos deberes prestacionales permanecen funcional y causalmente vinculados entre sí; no se encuentran aislados e independientes el uno del otro. Cada prestación funciona como equivalente y como contravalor de la prestación recíproca, sin que ello suponga necesariamente que deba existir entre ellas una absoluta igualdad de valor objetivo. Así es como opera el nexo o vinculación causal, también denominado sinalagma genético, característico de las obligaciones recíprocas o sinalagmáticas.
Por otra parte, y en lo que se refiere a las prestaciones de hacer, sabemos que el deudor queda liberado de su prestación y, por ende, extinguida su obligación, cuando aquella resultare legal o físicamente imposible sin haber mediado culpa suya y antes de haberse constituido en mora (arts. 1182 y 1184 Cci). La imposibilidad sobrevenida puede ser temporal o definitiva según su devenir en el tiempo, pasando la temporal a definitiva cuando la prestación no se ejecuta en tiempo oportuno, según el contenido y finalidad de la prestación.
En virtud del nexo causal al que venimos refiriéndonos, la desaparición o imposibilidad sobrevenida de uno de los deberes de prestación que integran la obligación recíproca lleva aparejada la consecuencia de que el otro deber, aislado, carezca por completo de sentido y de razón de ser. Para el sujeto acreedor de la prestación recíproca, la extinción conlleva una lesión o insatisfacción de su derecho de crédito, total o parcial según sea definitiva o temporal la imposibilidad sobrevenida. Ello obliga a plantearnos si su deber de prestación se mantiene, o más bien corre la misma suerte extintiva que su recíproca, de modo que queda liberado de su prestación (o facultado para recuperar la prestación, si ya la pagó), temporal o definitivamente, según sea el carácter de aquélla.
La cuestión nos sitúa en el terreno de los riesgos en las obligaciones sinalagmáticas. Ciertamente, la extinción de la prestación correspectiva en esta categoría de obligaciones no se encuentra entre las causas de extinción que relaciona el art. 1156 C.ci. No obstante, por razones de equidad y justicia (secularmente discutidas), el tenor del art. 1274 Cci, y por la propia naturaleza y funcionamiento de las obligaciones sinalagmáticas y su peculiar condicionamiento recíproco, permitirían concluir, sin perjuicio de mejor opinión fundada en Derecho, que, como regla general, el acreedor de la prestación devenida imposible ha de poderse liberar de la suya, o recuperar lo ya entregado, si fuera el caso.
Lo dicho, posibilita al acreedor que sufre la imposibilidad de la contraprestación, cuando ésta es definitiva, bien ejercer la facultad de resolver el contrato ex art. 1124 Cci, bien mantenerlo pero haciendo uso como medio de defensa de la llamada excepción de contrato no cumplido (exceptio non adimpleti contractus), cuyo fundamento cabría residenciarlo en los arts. 1100, último párrafo, y 1124, ambos del Cci. Al amparo de esta excepción, el acreedor estaría legitimado para no ejecutar su recíproca prestación en tanto el otro contratante no cumpliera exacta y regularmente la suya, siéndole dable invocar la excepción de forma extrajudicial, comprobando luego los Tribunales, en su caso, si la negativa al pago estaba fundada.
Hecho este preliminar y descendiendo ahora al supuesto objeto de este artículo, nos encontramos con que el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19, establece en sus arts. 9, 10 y 11, como medidas de contención, la suspensión de la apertura al público de locales y establecimientos minoristas para el desarrollo de las actividades relacionadas en la propia norma.
A nadie se le escapa que estas actividades van a verse seriamente afectadas durante las próximas semanas, sino meses, en términos de graves pérdidas económicas y de facturación, sin que el legislador español haya arbitrado hasta la fecha, como medida también excepcional, compensaciones directas o una moratoria o suspensión de pago del alquiler para aminorar en buena medida los costes de explotación necesarios para el mantenimiento de la actividad, como parece sí han hecho las autoridades de otros países de nuestro entorno para el caso del Covid-19. En el momento que redactamos estas lineas parece que el Gobierno de España está valorando aprobar una suspensión del pago de la renta de los alquileres de local.
El arrendatario de los locales y establecimientos donde se han venido desarrollando las actividades que ahora han quedado suspendidas, sigue siendo acreedor de la prestación que corresponde al propietario o arrendador de mantenerle en el goce del local para el ejercicio de la actividad convenida. Si resulta que esta actividad deviene temporalmente suspendida por imposición de la ley (RD 463/2020, de 14 de marzo), convendremos entonces que el arrendador no cumple con su respectivo deber de prestación, pero no porque incurra en una conducta dolosa o culposa que interfiera en el cumplimiento, sino porque es la propia ley la que le impide hacerlo.
Se produce, por tanto, un incumplimiento objetivo, no culposo, del deber de prestación que corresponde al arrendador en los contratos de alquiler de esta clase de locales y establecimientos.
La imposibilidad sobrevenida y temporal del deber de prestación impuesta por el RD 463/2020, comporta una lesión o una insatisfacción del derecho de crédito del arrendatario, y ello con independencia de la conducta observada por el arrendador; conducta que únicamente tendría sentido analizarla para determinar la responsabilidad derivada del incumplimiento, pero no para definir el incumplimiento mismo.
Así las cosas, tras la suspensión de actividades decretada durante el plazo de 15 días naturales, o durante el tiempo que acaso y según las circunstancias pueda llegar a prorrogarse, se produce un incumplimiento objetivo de la obligación del arrendador por imposibilidad sobrevenida de la prestación, con lo que el arrendatario, precisamente como consecuencia del carácter sinalagmático de la relación arrendaticia y por razones de equidad, estaría a nuestro entender facultado para objetar u oponer el cumplimiento de su recíproca prestación de pagar la renta, y ello por mientras se mantenga la suspensión o prohibición de apertura del local, siempre y cuando no se hubiera estipulado en el contrato otra consecuencia o efecto para el supuesto de concurrir esta clase de contingencias.
En nuestra opinión, no resulta necesario acudir a construcciones jurisprudenciales como la de la cláusula rebus sic standibus, que obliga a constatar en cada caso concreto la pérdida de rendimientos y de productividad originada por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, que por su misma rareza no se hubieran podido prever por los contratantes. Y lo decimos, sin descartar que esta atractiva figura resulte de aplicación en algún otro momento o fase de la crisis del Covid-19 y de la crisis económica que se avecina. Pese a la conexión que parece existir entre los presupuestos de aplicación de esta construcción jurisprudencial y los extraordinarios e imprevisibles sucesos y contingencias de todo orden y del económico en particular que derivan del Covid-19, la suspensión completa de pago del alquiler no tendría en nuestra opinión un claro encaje como mecanismo de adaptación del desequilibrio prestacional objeto de la cláusula rebus, siendo ésta, por otra parte, sólo aplicable a supuestos de notorio desequilibrio de las prestaciones, no ante la ausencia de una de ellas. No puede obligarse al arrendatario a pagar una renta, todo lo disminuida que se quiera por aplicación de la cláusula rebus, a cambio de nada.
Una vez alzada en su día la suspensión de apertura de locales y establecimientos y vuelta a la “normalidad”, si se constata que la crisis del Covid-19 ha provocado un cambio profundo y exorbitante de las bases económicas de los contratos atendiendo al sector correspondiente a la actividad desarrollada en el local, que va más allá del “riesgo propio y previsible” que cabía esperar de la actividad, sería entonces admisible, en nuestra opinión, la adaptación de las prestaciones del contrato, renta y duración, al amparo de la cláusula rebus. No vemos que concurran los presupuestos para aplicarla sin antes contrastar que se ha producido una imprevisible y exorbitante alteración de las bases del contrato con cierta durabilidad y permanencia en el tiempo, por mucho que ahora nos temamos que ello va a ser así.
Como tampoco sería a nuestro entender aplicable la cláusula rebus si, como consecuencia del alzamiento de la suspensión de actividades, el arrendatario alcanzara porcentajes de productividad ya no superiores, sino similares a los de antes de la crisis del Covid-19, y ello pese a que la situación económica general del país no fuera nada halagüeña.
Por estos motivos, para fundamentar la suspensión, que no retraso, del pago del alquiler, vemos más acertado el argumento de la imposibilidad sobrevenida de la prestación del arrendador que la aplicación de la cláusula rebus sic standibus. El primero lo encontramos de algún modo positivizado en el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, al establecer la suspensión del deber de abonar la renta cuando el inmueble requiere la realización de obras de conservación que lo hagan inhabitable o completamente inhábil para el desarrollo de la actividad convenida. En este caso, el arrendador no puede mantener al arrendatario en el goce pacífico del inmueble mientras se ejecutan las obras de conservación, lo que justifica que quede igualmente en suspenso su deber de pago de la renta.
¿Cómo queda entonces el contrato de arrendamiento de local: extinguido, vigente pero en suspenso y, en este caso, durante cuánto tiempo, o puede resolverse a instancia de las partes?
En nuestra opinión, si la imposibilidad sobrevenida de origen legal que estamos analizando se prolonga en el tiempo, hasta el punto de que pueda cabalmente entenderse que se frustra definitivamente el fin práctico del arrendamiento, cada contratante estaría facultado para instar la resolución del contrato por la vía del art. 1124 Cci. Si, por contra, la suspensión del ejercicio de la actividad no alcanza una dimensión temporal intempestiva para el fin práctico del contrato, la solución que mejor encaja con el carácter sinalagmático del contrato es que el arrendatario sea el árbitro de la situación, de manera que sólo él pueda resolverlo u optar por su continuación, si bien, en este caso, suspendiendo la ejecución de la contraprestación a su cargo, esto es, no atendiendo el pago de la renta a medida que la misma se devengue.
Ostentar la mera posesión del local sin poder desplegar en él la actividad convenida es equiparable, a nuestro entender, a no tener nada en términos económicos y de finalidad perseguida con el arrendamiento, y, como hemos dichos más arriba, no puede obligarse al arrendatario a pagar una renta a cambio de nada.
¿Cómo debería hacer frente el arrendatario a una eventual demanda de juicio verbal de desahucio por impago de la renta que acaso llegara a interponer en su contra el arrendador?
La alegación al contestar la demanda de la excepción de contrato no cumplido no sería en principio suficiente para desestimar la acción a tenor de lo establecido en el art. 444.1 LEC. Tampoco sería atendible articularla por medio de la reconvención, habida cuenta la imposibilidad procesal de utilizar esta vía en el ámbito del proceso verbal de desahucio (art. 438.2 LEC).
Aconsejaríamos al arrendatario que, si en vez de la resolución, opta por la continuidad del contrato, sin abonar el alquiler, haga valer la exceptio non adimpleti contractus de forma extrajudicial, y ello mediante requerimiento fehaciente dirigido al arrendador, en el que dé cuenta del motivo (no poder destinar el local al uso convenido) por el que no atenderá el pago del alquiler que se devengue durante el periodo de suspensión de la actividad que venía desarrollando en el local, trasladando no obstante su firme disposición a alcanzar un acuerdo satisfactorio para ambas partes. En función de la respuesta del arrendador, si ésta se produce en términos de rechazo o de no avenencia a un solución transaccional, no quedaría otro remedio que interponer la correspondiente acción declarativa de la procedencia de la suspensión del pago de la renta por el cauce del procedimiento ordinario (ex art. 249.1,6º LEC) e invocar, durante la sustanciación del procedimiento verbal de desahucio que acaso llegara a interponer el arrendador, la prejudicialidad civil ex art. 43 LEC, a fin de que el órgano judicial pueda decretar, si lo considera necesario, la suspensión del curso de las actuaciones, en el estado en que se hallaren, hasta la finalización del proceso que tenga por objeto la cuestión prejudicial.
Como no puede ser de otra manera, aprovechamos este artículo para sumarnos fervientemente a cuantas iniciativas legislativas o institucionales postulen la mediación y la necesaria conveniencia de que arrendador y arrendatario alcancen acuerdos equitativos y satisfactorios sobre este tema, atendiendo a la grave crisis sanitaria y en todos los órdenes que está comportando la pandemia del Coronavirus.
Para mayor información, pueden contactar con nosotros por teléfono al info@espinetadvocats.cat o visitar nuestra página web espinetadvocats.cat.
Josep Maria Espinet Asensio
