Josep Maria Espinet Asensio, socio director del despacho Espinet-Costa Advocats, responde nuevamente a una consulta formulada en esta ocasión, al interrogante sobre la consecuencia que genera en la cuota de propiedad de un propietario o propietaria la actuación de cubrir o cerrar una terraza.
A las situaciones de comunidad nacidas como consecuencia de compartir la titularidad de la propiedad u otros derechos reales sobre un mismo bien inmueble radicado en Cataluña les resulta de aplicación el Libro Quinto del Código Civil de Cataluña (CCCat).
En virtud del artículo 551-2 del CCCat, “La comunidad en régimen de propiedad horizontal se rige por el título de constitución, que se tiene que adecuar a las disposiciones del capítulo III”. Es en este capítulo III donde queda recogido el régimen jurídico de la propiedad horizontal, y las cuestiones relativas a las cuotas y coeficientes de participación de los propietarios y propietarias.
Según el artículo 553-3 CCCat, los coeficientes de participación asignados a cada departamento privativo determinan, entre otros aspectos, el grado porcentual de contribución en los gastos comunitarios, salvo acuerdo diferente adoptado por la comunidad de propietarios.
Tal y como se desprende del apartado 4º de este precepto, “Las cuotas se determinan y se modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si éste no es posible, por la autoridad judicial si las leyes o los estatutos no establecen otra cosa”.
Así pues, tal y como se desprende de la norma, para la actualización de los coeficientes de participación en el régimen de la propiedad horizontal se requiere la unanimidad de los propietarios del inmueble y, en caso de no obtenerse, será determinado por el juez, por los trámites del procedimiento Ordinario según dispone, por razón de la materia, el artículo 249 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La actualización conllevará, en la práctica, que se deban modificar todos los coeficientes de participación asignados a los departamentos privativos, lo cual sólo se justifica en supuestos muy excepcionales.
En cuanto al caso específico del cierre de patios o el cubrimiento de terrazas, son actuaciones que precisan de la autorización de la comunidad de propietarios. A pesar de la autorización, este tipo de actuación no justificaría a nuestro entender una modificación de los coeficientes de participación de todas las propiedades, atendidos los importantes gastos fiscales, notariales y registrales que ello conllevaría. Además, y en línea con lo establecido en la Ley estatal de la Propiedad Horizontal, las mejoras o menoscabos que puedan realizarse en cada piso o local no deben alterar la cuota atribuida, que debe entenderse como un parámetro fijo y estable, y sólo modificable por la unanimidad de los propietarios o por la autoridad judicial cuando se aprecia un error en su determinación inicial según los parámetros establecidos en la ley para su fijación.
Ante un cubrimiento o cerramiento de terrazas, sí recomendaríamos, no obstante, la adopción por la comunidad de un acuerdo en cuya virtud, y mientras se mantenga aquel cubrimiento o cierre, el propietario o propietaria autorizados tuvieran que contribuir en los gastos comunitarios en un grado o porcentaje superior al que hasta entonces venían contribuyendo o, en su defecto, al determinado por el coeficiente de participación.
