El derecho de retasación se configura como el derecho que tiene un particular afectado por un expediente expropiatorio a solicitar la revisión del justiprecio expropiatorio fijado administrativamente (por mutuo acuerdo o per le Jurado de Expropiación forzosa), cuando han transcurrido cuatro años y el particular no ha cobrado el referido justiprecio en vía administrativa.
Esta figura plantea una serie de cuestiones:
En primer lugar, que el bien se valorará a fecha actualizada, teniendo en cuenta las circunstancias que tenía en el momento de la expropiación (superficie, edificaciones…).
En segundo lugar, que se trata de una garantía para el ciudadano ante el impago de la Administración, no una garantía para la Administración; por tanto, si transcurrido el plazo legalmente previsto sin haber abonado al particular el justiprecio, el precio de la finca ha bajado por las circunstancias que sean (mercado, cambio de normativa de valoración, cambio en la situación urbanística…), la Administración no puede pretender una nueva valoración a la baja de la finca en cuestión.
En tercer lugar, y más destacable, es que la situación de la crisis actual obliga a seguir una estrategia distinta en caso de hallarse ante un supuesto de posible retasación, en función del tipo de finca de que se trate:
En general, las fincas urbanas habrán perdido valor debido a que el mercado ha sufrido una disminución en los precios de venta. Dado que el justiprecio expropiatorio de las fincas urbanas se determina en base a su valor de mercado, si hemos sido víctimas del impago de una expropiación, probablemente no nos valdrá la pena ejercitar la retasación.
Por el contrario, aunque las fincas rústicas no hayan sufrido un aumento de valor en el mercado, su forma de valoración a efectos expropiatorios determina que, al haber bajado los tipos de interés en los últimos tiempos de forma considerable, los suelos rústicos hayan aumentado su valor expropiatorio. Por consiguiente, probablemente sí sea recomendable intentar la retasación de un bien rústico, puesto que probablemente su valor expropiatorio haya aumentado y podremos obtener una plusvalía inesperada.
Por consiguiente, más allá del estudio caso por caso, cabe concluir que si hemos sido afectados por una expropiación de suelo rústico ( o rural, o no urbanizado), han pasado más de cuatro años desde que se fijó el justiprecio en vía administrativa y no hemos cobrado el referido justiprecio, vale la pena consultar a un especialista por si existe la posibilidad de obtener una plusvalía por la vía de la retasación.
