La grave crisis económica padecida en nuestro país durante los últimos años ha incrementado sustancialmente la tasa de morosidad, singularmente en los créditos con garantía hipotecaria. Como consecuencia de las ejecuciones judiciales realizadas por el impago de dichos créditos, las entidades financieras han incrementado notablemente sus carteras inmobiliarias creando sociedades filiales para la gestión de las mismas y convirtiéndose, indeseadamente, en las principales compañías inmobiliarias del país.
Este acaparamiento de bienes raíces supone un problema para las entidades crediticias, pues el negocio principal bancario lo constituye la mediación en los mercados de capital y el otorgamiento de créditos, no la administración y compraventa de inmuebles. Así estas carteras se han integrado en el pasivo de sus balances y les ha obligado a dotar cuantiosas provisiones para cubrir las posibles pérdidas por su gestión.
La solución a este problema son los Fondos de Inversión y, en particular, los Fondos de Titulización de Activos. Estas Instituciones de Inversión Colectiva fueron creadas por el Estado con el objeto de atraer capital extranjero. El mecanismo es sencillo: un banco vende una cartera de bienes inmuebles con un descuento a un Fondo, obteniendo éste su margen de beneficio del descuento obtenido y la eficiencia en la administración de la cartera. Con ello se consigue un doble objetivo para las entidades crediticias: obtención de liquidez y desaparición de las carteras de los balances con la consiguiente minoración de sus provisiones para riesgos, al haberse traspasado dicho riesgo al Fondo.
Mediante los Fondos de Inversión las grandes entidades financieras se han desprendido de aproximadamente el 55% de sus carteras inmobiliarias. Este porcentaje se irá incrementando paulatinamente, produciéndose así una institucionalización y objetivación del mercado hipotecario.
Desde un punto de vista jurídico, la cobertura legal para la venta de los lotes de bienes inmuebles a los Fondos de Inversión se recoge en el Código Civil, arts. 1526 y ss., bajo la rúbrica Transmisión de créditos y demás derecho incorporales. Respecto caso concreto de los Fondos de Titulización de Activos, la regulación normativa se recoge en la reciente Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial y en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, donde su art. 15 reconoce a las Entidades financieras la potestad “hacer participar a terceros (en nuestro caso los Fondos) en todo o en parte de uno o varios créditos hipotecarios de su cartera, mediante la emisión de títulos valores denominados participaciones hipotecarias” manteniendo dichas entidades financieras la titularidad del crédito.
Son múltiples las firmas jurídicas creadas ad hoc para gestionar los Fondos: Hipoges, Aktua, Copernicus, etc. Por otro lado, los despachos profesionales ya existentes seguirán prestando sus servicios a los bancos, pero deben centrar sus esfuerzos en desempeñarlos también para los Fondos de Inversión al constituir una atractiva vía de negocio.
Los Fondos de Titulización, como especialización de los Fondos de Inversión, son entes carentes de personalidad jurídica administrados por las denominadas Sociedades Gestoras. En nuestro país, según la Comisión Nacional del Mercado de Valores, existen las siguientes: Europea de Titulización, Gesticaixa, Gestión de Activos Titulizados, Haya Titulización, Intermoney Titulización, Santander de Titulización y Titulización de Activos. La mayoría dependen directamente de las 6 grandes entidades financieras (BBVA, Santander, Caixabank, Bankia, Popular y Sabadell) mientras otras son orgánicamente independientes, pero funcionalmente están subordinadas a estos grandes bancos. Por lo tanto, debemos diferenciar el Fondo de Titulización, integrado la mayoría de las veces por capital extranjero, y la Sociedad Gestora creada para la operatividad del Fondo.
Se trata de un número elevado de Fondos formados con miles de millones de euros, cuyo número crecerá indudablemente Si bien es cierto que desde el año 2013 ha bajado la calificación crediticia de los Fondos de AAA a A-BBB por la menor calidad de los activos con los cuales se han formado, no es menos cierto que sigue siendo una magnífica oportunidad de negocio. Por otra parte, al quedar liberados los bancos del lastre que les suponen las carteras inmobiliarias y conseguir ingresos por la venta de las mismas a los Fondos, podrán conceder más crédito a ciudadanos y compañías en unas condiciones menos estrictas que las existentes hasta ahora.
Enrique García Soler
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