El pasado 16 de marzo, se publicó en el BOE la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (en adelante LCCI), que tiene por objeto la trasposición de la Directiva 2014/17/UE, del Parlamento y del Consejo Europeo de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. A continuación, analizamos el ámbito de aplicación de la misma, y las reformas procesales que incluye.
La LCCI supera el mandato de la Directiva 2014/17/UE -que se refiere exclusivamente a consumidores- extendiendo su régimen jurídico a todas las personas físicas, con independencia de que sean consumidores o no y, en su condición, tanto de deudores, fiadores o garantes de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial. En cambio, queda fuera del ámbito de aplicación toda persona jurídica.
Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona físicas y dicho contrato tenga por objeto:
El texto publicado, tras incorporar importantes novedades en materias relativas a transparencia y conducta de los prestamistas e intermediarios de crédito, viene a introducir modificaciones de especial calado que afectan de forma directa a los procesos de ejecución hipotecaria, uno de los procedimientos que ha generado mayor litigiosidad en los últimos años debido a la discusión relativa a la abusividad de las cláusulas de vencimiento anticipado y los intereses de demora.
En efecto, en la práctica judicial, las exigencias jurisprudenciales de aplicación de dichas previsiones no son claras. Tanto es así, que el Tribunal Supremo elevó sendas cuestiones prejudiciales al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (en adelante TJUE) consultando sobre el criterio interpretativo a seguir en estas materias habiéndose resuelto recientemente la relativa al vencimiento anticipado y estando la de los intereses de demora aún pendiente de resolución.
A pesar de que la Directiva traspuesta no exigía como tal su incorporación, la LCCI introduce un nuevo régimen imperativo para el régimen del vencimiento anticipado y los intereses de demora que han derivado en una modificación de la LEC y la LH, como veremos a continuación.
La reforma procesal, introducida por la LCCI, afirma tener como objetivo proporcionar mayor seguridad jurídica a la contratación, evitar la inclusión de cláusulas abusivas en los contratos de financiación y fortalecer el equilibrio económico y financiero entre las partes contratantes. El legislador por tanto ha optado por el establecimiento de reglas imperativas, fijando regímenes para el vencimiento anticipado y los intereses de demora respecto de los cuales no cabe pacto en contrario, evitando así la introducción de cláusulas de este tipo en el contrato que pudieran ser declaradas abusivas.
Así, el artículo 24 de la LCCI establece que, para resolver anticipadamente un contrato que entre en el ámbito de aplicación de la citada norma, se exigirá que el importe de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
Para los intereses de demora, el artículo 25 de la Ley los fija con carácter imperativo en el interés remuneratorio más 3 puntos porcentuales.
Fijadas estas reglas, surge la cuestión relativa a si las mismas serán de aplicación a los contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley. Al respecto, cabe destacar dos cuestiones de especial trascendencia que examinaremos a continuación:
1. Cuando el ejecutante ya esté en posesión del inmueble objeto de ejecución.
2. Que en su día no se hubiera notificado personalmente al ejecutado la posibilidad de presentar el incidente.
3. Que no se hubiera formulado incidente excepcional de oposición de conformidad con lo previsto en la Disposición Transitoria Cuarta de la Ley 1/2013.
4. Que el juez no hubiere admitido la oposición del ejecutado con base en la Sentencia del TJUE de 29 de octubre de 2015.
5. Que el juez ya hubiera analizado de oficio la abusividad de las cláusulas abusivas.
Por último, la LCCI entrará en vigor a los tres meses desde su publicación en el BOE, esto es, el próximo 16 de junio de 2019.
Artículo de Periscopio Fiscal & legal : https://periscopiofiscalylegal.pwc.es/el-impacto-de-la-ley-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario-en-los-procedimientos-de-ejecucion-hipotecaria/
Director del departamento de procesal y arbitraje
Senior manager del departamento de procesal y arbitraje