El pasado 28 de octubre tuve el privilegio de moderar un debate organizado por WIRES en la Universidad Politécnica de Madrid para analizar la problemática actual de nuestro sistema urbanístico y proponer medidas de mejora.
Abrió la jornada Flavio Tejada, responsable del mercado de ciudades para Arup en Europa y co-director del Máster in Real Estate Development del Instituto de Empresa junto a Carmen Panadero, Presidenta de WIRES.
Flavio expuso un caso de éxito en urbanismo: King’s Cross, en Londres, uno de los mayores desarrollos inmobiliarios de Europa, que ha conseguido conjugar la creación de ciudad con el valor inmobiliario y la integración de las comunidades. Tras 20 años de gestiones, finalmente consiguió ver la luz a través de un partenariado a largo plazo entre el Estado, el Ayuntamiento, un operador de infraestructuras y un promotor de alto nivel, Argent, con un enfoque basado en la creación de valor y un diseño orientado a las personas, creado desde el punto de vista del usuario, con mezcla de usos y flexibilidad en su utilización.
Tras la exposición de Flavio se abrió la mesa de debate, para la que contamos con Ángela de la Cruz Mera, Subdirectora General de Políticas Urbanas del Ministerio de Fomento; José María Baño León, Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Complutense de Madrid y fundador del despacho Baño León; José María Ezquiaga, Doctor Arquitecto y director de la oficina Ezquiaga Arquitectura, Sociedad y Territorio y Carolina Roca, Directora General del Grupo Roca y Vicepresidenta de Asprima.
Los problemas más acuciantes de nuestro sistema que se pusieron de relieve en el debate son: a nivel normativo, el exceso de legislación, su complejidad y su carácter continuista, al ser heredera de la normativa del siglo pasado dictada para solucionar problemas del siglo pasado; a nivel de planeamiento, la excesiva duración de los planes y su consiguiente obsolescencia debido, entre otros motivos, a lo arduo del procedimiento de revisión y a la incidencia de la normativa sectorial y ambiental que dificultan el proceso; y a nivel competencial, la incompatibilidad de la distribución territorial de competencias entre el estado, las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos con un modelo rígido de planeamiento como el nuestro.
Entre las soluciones propuestas, destaca la necesidad de superar la concepción actual del plan general y de acabar con su rigidez. Esto se puede conseguir eliminando en los planes la clasificación de suelo y la asignación de derechos, lo que aligeraría los planes y contribuiría a reducir la litigiosidad relacionada con el planeamiento, ya que la inmensa mayoría de las alegaciones que acaban anulando los planes y, en cascada, el planeamiento de desarrollo, tienen ahí su origen.
El plan general, por tanto, ha limitarse a establecer los suelos sujetos a protección y a determinar las grandes líneas de infraestructuras. El resto de regulación ha de contenerse en un plan de gestión, que establezca los derechos en función de la rentabilidad económica y social de la actuación concreta a desarrollar, al estilo anglosajón.
Es el Estado tiene que liderar este cambio, no por vía legislativa sino por la del soft law, mediante un modelo de ley urbanística marco que pueda servir de referencia para las Comunidades Autónomas que deseen promover este cambio hacia la flexibilización del urbanismo.
Asimismo, es necesario que se apruebe el Anteproyecto de ley de medidas para reforzar la seguridad jurídica en el ámbito de la planificación territorial y urbanística, gestada en la anterior legislatura y que debería contribuir a reducir el número de planes impugnados y, en consecuencia, a incrementar la seguridad jurídica del sistema.
Se destacó asimismo la necesidad de replantearse el carácter normativo de los planes y acabar con la doctrina jurisdiccional que los asimila a los reglamentos y provoca que, declarada su nulidad, ésta sea completa y a origen, en vez de aplicarse las reglas de anulabilidad del acto administrativo, salvo en aquellas materias que tengan carácter normativo, es decir, las normas urbanísticas. Afortunadamente, parece que la jurisprudencia del Tribunal Supremo está cambiando en este sentido.
También se planteó la reconsideración de la acción pública en urbanismo y la imposición de medidas disuasorias para las acciones públicas que impliquen una práctica anticompetitiva o estén planteadas de mala fe.
Finalmente, se abordó el planeamiento urbanístico como instrumento de política de vivienda y la necesidad de que la administración tome medidas para poner suelo en el mercado, que es en definitiva la materia prima y contribuir con ello a resolver el problema actual de la vivienda.
En este sentido, Mariano Fuentes Sedano, delegado del área de gobierno de desarrollo urbano del Ayuntamiento de Madrid, que cerró la jornada, confirmó que el Ayuntamiento está impulsando la construcción de 15.000 viviendas, mediante la cesión de suelo a la empresa municipal de la vivienda y la concesión de derechos de superficie a otros operadores, para la promoción de viviendas mediante colaboración público-privada.
Asimismo, confirmó que el Ayuntamiento está trabajando en la adecuando de los procesos internos de trabajo para hacer esto posible, en la participación activa en la tramitación de la próxima ley del suelo, en la compatibilidad de usos y en las nuevas oportunidades en la ciudad.
España necesita contar con un urbanismo flexible, vanguardista y competitivo, que sea útil, atraiga inversión y contribuya a resolver problemas acuciantes como el de la vivienda asequible. Esperemos que las medidas propuestas no caigan en saco roto y sirvan para alcanzar este objetivo.
