La sentencia del Tribunal Supremo del día 25 de mayo de 2018 (nº de recurso 325/2016) amplía la doctrina jurisprudencial sobre las demoliciones urbanísticas de inmuebles en ejecución de una sentencia judicial y los terceros de buena fe volviendo a interpretar el alcance del artículo 108.3 de la Ley 29/1998 reguladora de la jurisdicción contencioso administrativa (LJCA).
El tenor literal del citado precepto establece que cuando los tribunales, además de declarar contraria al ordenamiento jurídico la construcción de un inmueble, también ordenen motivadamente su demolición, se exigirá como condición previa a la demolición la prestación de garantías suficientes para responder del pago de las indemnizaciones debidas a terceros de buena fe.
La sentencia aquí analizada tiene por objeto aclarar la cuestión relativa a si el citado precepto exige que en sede de ejecución de sentencia se garanticen las posibles indemnizaciones a terceros de buena fe afectados por la demolición de viviendas por la anulación de las licencias concedidas y si el expediente de responsabilidad patrimonial que finaliza con el abono de la indemnización correspondiente equivale a las garantías a las que hace referencia el precepto (FJ 2º).
Para resolver esta cuestión el Tribunal Supremo hace referencia a la doctrina contenida en su anterior sentencia de 22 de marzo de 2018 y clarifica los siguientes dos aspectos.
Por un lado, el Tribunal Supremo aborda la cuestión del ámbito subjetivo al que hace referencia el precepto y reitera que se identifica con los terceros que puedan ser beneficiarios de una indemnización y no sólo los terceros adquirentes de buena fe protegidos por la fe pública registral. Y, al respecto, el Tribunal aclara que el artículo 108.3 protege a las personas que disfrutan de una edificación con buena fe y, con posterioridad, una sentencia judicial ordena su demolición por considerarla ilegal, sin que aquellas tuvieran conocimiento de la situación de ilegalidad en la que se encontraba la edificación.
Asimismo, el Tribunal añade que la condición de terceros de buena fe no se puede predicar exclusivamente de los titulares de edificaciones que constituyan su vivienda habitual o el lugar donde desarrollan su actividad profesional sino que también incluye todo tipo de viviendas, como ahora las segundas residencias. Y, finalmente, el Tribunal también señala que el promotor o el titular de la licencia no pueden ser considerados terceros de buena fe a los efectos del artículo 108.3, porque son partes en el proceso.
Por otra parte, el Tribunal Supremo da respuesta a la pretensión del recurrente referente a que la única interpretación del citado precepto fuera que obligara a fijar por parte del juez y en ejecución de sentencia el importe de la indemnización, el responsable de la misma y una fecha para realizar el abono al tercer afectado, integrando dentro del incidente de ejecución de sentencia la tramitación por parte de la administración pública de un expediente de responsabilidad patrimonial.
El Alto Tribunal ya señaló en la sentencia de 22 de marzo de 2018 que el artículo 108.3 LJ no podía interpretarse en el sentido de que obligara a integrar en su de ejecución de la sentencia la tramitación de un expediente de responsabilidad patrimonial por parte de la administración pública para determinar los terceros de buena fe beneficiarios de la indemnización, sino que sólo obliga al juez a fijar la garantía suficiente para hacer frente a las eventuales indemnizaciones a terceros de buena fe. La novedad en la sentencia de 25 de mayo de 2018 es que el Tribunal Supremo da respuesta a “si el expediente de responsabilidad patrimonial culminado con el pago de la indemnización equivale a las garantías que se refiere el precepto” y concluye que cuando el administración incoe un procedimiento de responsabilidad patrimonial para establecer las indemnizaciones, finalizando este procedimiento con el abono de las indemnizaciones fijadas en el mismo, no será necesario el juego del artículo 108.3 LJ, dado que los derechos de los terceros afectados no deberán ser salvaguardados al haber quedado previamente completamente satisfechos. Por lo tanto, a sensu contrario, de la anterior conclusión se extrae que, si no se ha iniciado un procedimiento de responsabilidad patrimonial con el consiguiente abono de las indemnizaciones correspondientes, seguirá siendo necesario que, como condición previa a la demolición urbanística de un inmueble, el órgano judicial ejecutando adopte las medidas de aseguramiento necesarias para hacer frente a las indemnizaciones que puedan corresponder a los citados terceros de buena fe.
