Cuando alquilamos un inmueble, como inquilino del mismo, asumimos toda una serie de obligaciones, como pueden ser la conservación del inmueble o el pago de la renta, y, a cambio, disponemos del uso y disfrute de éste.
Por ese uso del que disponemos, nos podemos plantear la duda de si estamos facultados para transmitir el derecho del que disponemos en relación a dicho inmueble.
Pues bien, con el fin de conocer la regulación legal de esta posible “transmisión”, previamente deberemos diferenciar dos términos jurídicos que, a priori, pueden confundirse y que son el subarriendo y la cesión del contrato de arrendamiento.
A través de la cesión del contrato, el inquilino del inmueble (llamado cedente) transmite a un tercero (denominado cesionario) los derechos y las obligaciones que le corresponden por ser arrendatario a través del contrato de arrendamiento formalizado en su día con el propietario del inmueble.
Por ello, una vez realizada dicha cesión, el arrendatario (cedente) quedará desvinculado del contrato de arrendamiento suscrito, de forma que pasará a ser el cesionario el que ocupe su lugar en la relación arrendaticia frente al propietario del inmueble.
En cambio, en el subarriendo el inquilino, en virtud de los derechos que tiene en su condición, procede a alquilar a su vez parcial o totalmente el inmueble alquilado a un tercero (llamado subarrendatario), actuando así, frente a éste como arrendador.
Nos encontraremos así, una vez que se ha realizado el subarriendo, con dos relaciones contractuales:
- La primera, compuesta por el arrendador que ha alquilado el inmueble en cuestión al arrendatario inicial
- Y la segunda, en la que nos encontramos el arrendatario inicial y el tercero (el subarrendatario) al que vuelve a arrendar el inmueble y frente al que actúa como subarrendador
Por todo ello, el subarriendo, a diferencia de lo que sucede con la cesión, no da por acabada la relación entre el propietario y el arrendatario inicial, sino que lo que sucede es que se añade una nueva relación contractual mientras el contrato inicialmente formalizado sigue vigente entre propietario y arrendatario en función de los pactos acordados entre ambos.
La regulación de dichas figuras jurídicas va a depender de si nos enfrentamos a un arrendamiento de vivienda o bien para un uso distinto a vivienda, tal como a continuación pasamos a desarrollar.
Ø ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
En lo que respecta a la cesión, nuestra Ley de Arrendamientos Urbanos señala que el contrato de arrendamiento de vivienda no podrá cederse por el inquilino sin un consentimiento escrito del arrendador.
En el caso de que se produzca dicho consentimiento y de materializarse, así, dicha cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador, dando por finalizada en consecuencia la relación contractual que existía entre arrendador y arrendatario inicial, ocupando así, el cesionario, la posición que mantenía el arrendatario en dicho contrato, atribuyéndosele por ello, todas las obligaciones y derechos de los que disponía el mismo.
En el caso del subarriendo, se establece que la vivienda alquilada sólo podrá subarrendarse de forma parcial, nunca total, ya que, de ser así, nos encontraríamos ante una cesión de dicho contrato, y siempre con el consentimiento previo escrito del arrendador.
De forma que para que sea válida tanto en la cesión del contrato como en el subarriendo que pretenda realizarse es necesario que conste consentimiento expreso y por escrito del arrendador.
De producirse finalmente el subarriendo, el derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó y el precio que se acuerde por dicho subarriendo no podrá superar, en ningún caso, del que corresponda al arrendatario.
Ø ARRENDAMIENTO USO DISTINTO VIVIENDA
A diferencia de lo señalado en el caso de los arrendamientos de vivienda, cuando en la finca objeto del arrendamiento se realice una actividad empresarial o profesional, nuestra legislación permite al inquilino subarrendar la finca o, incluso, ceder el contrato de arrendamiento formalizado, sin que fuera necesario disponer del consentimiento del arrendador, siempre y cuando dichas acciones no estuvieran prohibidas de forma expresa en el contrato de arrendamiento suscrito, por cuanto, en el caso de que fuera así primaría la voluntad de las partes.
Así, en el escenario en que se realice tal subarriendo o cesión cuando exista prohibición expresa para ello en el contrato, ello será causa de resolución del contrato suscrito como consecuencia del incumplimiento de los términos en él recogidos.
En caso en que no exista tal prohibición, tanto la cesión como el subarriendo podrá realizarse, exigiéndose tan sólo para ello, que se produzca una comunicación fehaciente al arrendador de la cesión o subarriendo realizado en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieren concertado, facultando al arrendador a, en caso de no producirse tal comunicación en el plazo establecido, resolver el contrato.
Como contraprestación a dicha situación, y salvo que se produjera un pacto distinto entre las partes, se prevé que el arrendador tendrá derecho a elevar la renta en vigor un 10% en caso de subarriendo parcial o un 20% de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
Así mismo, debe considerarse que, en aquellos casos en que se proceda a modificar la persona del arrendatario como consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, a pesar de que no se entenderá que se ha producido una cesión del contrato, nuestra legislación igualmente faculta al arrendador a la elevar la renta en estos supuestos en función de lo señalado previamente.
Por todo lo expuesto anteriormente, observamos como nuestra legislación sí que permite ceder parcial o totalmente los derechos de los que disponemos como arrendatario del inmueble arrendado, siempre tendiendo en cuenta lo pactado en su día en el contrato de arrendamiento y cumpliendo los requisitos que exige nuestra legislación para que ello se realice de forma ajustada a derecho ya que, en el caso de que no fuera así, supondría causa de resolución del contrato firmado.
Juncal Sarda, Abogada
