A la mayoría de nosotros nos parece evidente la necesidad de formalizar por escrito el contrato de arrendamiento; a través del cual, el propietario de un inmueble, cede temporalmente el uso y disfrute del mismo a otra persona a cambio de una prestación económica con anterioridad al inicio del arriendo de dicho inmueble, todo ello con el objetivo de dejar constancia de los pactos acordados por las partes según los cuales se regirá tal relación arrendaticia.
En cambio, cuando finaliza dicho contrato de arrendamiento, son numerosas las ocasiones en las que nos encontramos con que las partes no documentan tal resolución, limitándose solamente a dar por finalizado el contrato verbalmente, abandonando así el arrendatario el inmueble arrendado.
Lo que nos lleva a plantearnos lo siguiente:¿Resulta necesario dejar constancia por escrito de la resolución del contrato de arrendamiento?
Indistintamente de que la resolución del contrato se produzca como consecuencia de la expiración del término contractual o de sus eventuales prórrogas, por desistimiento de una de las partes o por mutuo acuerdo de las mismas; resulta de gran importancia y utilidad (como veremos a continuación) formalizar por escrito dicha resolución, con el fin de evitar futuras controversias innecesarias entre las partes una vez hubiera finalizado el contrato.
A continuación, señalamos las problemáticas más habituales que pueden surgir como consecuencia de la ausencia de documento en que se formalice la resolución del contrato de arrendamiento:
- Reclamación de rentas
El objeto del contrato de arrendamiento no es otro que ceder al arrendatario el uso y disfrute del inmueble arrendado a cambio del pago de la renta acordada.
Por ello, mientras no se produce la resolución del contrato, el arrendatario legalmente seguirá, por una parte, teniendo atribuido el uso del inmueble y, a su vez, se mantendrá obligado al pago de la renta fijada en el contrato.
Ello puede suponer que con el contrato en la mano, a pesar de que el arrendatario ya se hubiera marchado del domicilio arrendado, el arrendador decida reclamarle las rentas impagadas tras su marcha ya que sigue obligado al pago de tales cantidades mientras el contrato continúe vigente y hasta la entrega de la posesión del mismo, mientras que en el caso de que se hubiera formalizado el documento de resolución, a partir de tal fecha ya no cabría reclamar cantidad alguna por dicho concepto.
En tales supuestos, en caso en que efectivamente se haya pactado verbalmente con el arrendador la resolución del contrato y se le haya entregado la posesión del mismo a pesar de no haberlo dejado plasmado por escrito, resultará de gran importancia la acreditación de que el arrendador tenía a su plena disposición el inmueble arrendado como consecuencia de la resolución verbal del contrato en aras a evitar que se nos pueda reclamar el pago de las rentas devengadas con posterioridad.
- Estado en el que se encuentra el inmueble arrendado
Otra finalidad del documento de resolución del contrato de arrendamiento será el hacer constar en el mismo, el estado en el que se encuentra el inmueble arrendado a la finalización del contrato.
Con ello, podremos evitar que una vez que el arrendatario se hubiera ido del inmueble arrendado se le pueda reclamar por los daños existentes en el mismo, ya que, en el caso de no dejar constancia del estado del inmueble en el momento de la resolución, se le podrán imputar al mismo daños que puedan haberse producido con posterioridad a su marcha sin que disponga el arrendatario de prueba alguna para protegerse de dichas reclamaciones, ya que mientras no se resuelva el contrato es el arrendatario el responsable de los daños que se ocasionaren en el inmueble.
- Fianza
A la finalización del contrato el arrendador deberá revisar el estado en el que se encuentra el inmueble arrendado para comprobar que el mismo está en buenas condiciones en aras a proceder o no a la devolución de la fianza.
Nuestro ordenamiento jurídico establece que el arrendador dispone del plazo de 30 días para devolver la fianza depositada a contar desde la fecha de rescisión de contrato.
Por lo que en caso de no formalizar la resolución en cuestión nos podemos encontrar con que, a pesar de acordar la devolución de la fianza, en el supuesto en que no se proceda al pago de la misma no dispondremos de prueba alguna en relación al inicio del cómputo legal establecido para ello, dificultando así la reclamación dirigida a lograr el pago de la misma.
De la misma forma, para el supuesto en que se pacte que en ese mismo momento se procederá al pago de la totalidad del importe de la fianza, el documento de resolución también nos servirá como justificante de pago de la misma al arrendatario, sin que posteriormente se pueda reclamar importe alguno por tal concepto.
- Acceso al inmueble arrendado
Mientras no se resuelva el contrato, el arrendatario es quien dispone del uso de la vivienda, por lo que el arrendador a pesar de ser el propietario de la misma no se encontrará facultado para acceder a la misma.
Es por ello que, hasta que no se resuelva el contrato de arrendamiento el propietario no podrá arrendar de nuevo la vivienda en cuestión, por lo que en caso de no documentar la resolución nos podemos encontrar con la sorpresa de que el arrendatario anterior denuncie al arrendador por acceder a la que todavía es su vivienda.
Por todo lo visto, destacamos la importancia y utilidad de plasmar por escrito la resolución del contrato de arrendamiento, ya que así, mediante un sencillo trámite a la finalización del contrato, podremos evitar desagradables sorpresas tanto para el arrendador como para el arrendatario que pueden surgir con posterioridad a la resolución del contrato, siendo dicho documento como protección ante posibles reclamaciones posteriores de la otra parte.
Juncal Sardá, Abogada
