La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 4ª, de 30 de junio de 2021, nº 414/2021, rec. 946/2020, declara que existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar que los desperfectos existentes en el momento de devolver la posesión de la vivienda ya existían al iniciar el arriendo o que se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.
Pero el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.
Por lo que al terminar un contrato de arrendamiento de vivienda, la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad.
A) El artículo 1561 del Código Civil establece que:
"El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable".
El artículo 1562 del Código Civil:
"A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario".
El artículo 1563 del Código Civil:
"El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya".
El artículo 1564 del Código Civil:
“El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa”.
Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.
Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.
B) Obligaciones de arrendador y arrendatario.
1º) El arrendatario tiene una serie de obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento de conformidad con la LAU y con el Código Civil.
En efecto, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones (artículo 1.555 del CC): responde del cuidado y conservación del inmueble conforme a los artículos 1.555, 1.559 y 1.563 del Código Civil, 21 y 30 de la LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca-, de la restitución de la posesión -artículos 1.561 y siguientes del Código Civil- y del pago del precio, es decir, del pago de la renta y demás cantidades que asumió o correspondan al arrendatario, artículos 1.255.1 del Código Civil, 17 y 20 de la LAU.
Asimismo, las partes pueden pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
Al finalizar el arriendo, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).
2º) Al mismo tiempo, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( artículos 1.543, 1.545, 1.554.1º y 1.555.2º del Código Civil), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (artículo 1.561, completado con los artículos 1.562, 1.563 y 1.564 del Código Civil), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro (Sentencias del TS de 13.6.1998 y 20.11.1999).
Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya ( artículo1.563 del CC)-, y del deterioro causado por las personas de su casa (artículo1.564 del CC). Llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (artículo 1.561 del CC).
El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.
Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.
En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.
Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.
Por otra parte, cabe precisar que "recibir en buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio (artículo 1.562 del CC).
Por ello venimos señalando que ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega del arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución.
Y finalmente, con carácter general, venimos considerando que la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad.
C) Aplicación de la doctrina expuesta al presente caso.
Como hemos dicho, únicamente pueden imputarse al arrendatario aquellos desperfectos cuya reparación le corresponda de conformidad con la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil: pequeñas reparaciones y aquellas derivadas de un mal uso.
Con carácter general, no pueden imputarse al arrendatario cuestiones como la necesidad de pintar el piso o su limpieza, salvo que dichas obligaciones estén expresamente previstas en el contrato de arrendamiento o se trate de supuestos especiales de abandono y suciedad.
Pero, paralelamente, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar que los desperfectos existentes en el momento de devolver la posesión de la vivienda ya existían al iniciar el arriendo o que se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.
En la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de 12 de septiembre de 2014 se indica que: "la arrendataria declara conocer las características y estado de conservación de la vivienda y aceptarlas expresamente, obligándose a conservarla y devolverla en correcto estado de conservación. Asimismo, se hace constar expresamente que la finca tiene un anexo destinado a piscina en perfecto estado de uso".
La cláusula 12 del contrato, señala, en su apartado e):
"La vivienda se entrega tal y como se observa, amueblado y equipado, en las (nº de) fotos que como documento anexo se adjunta. Si bien cualquier mueble o enser que el arrendatario desee retirar será necesario el consentimiento escrito de la propiedad. A excepción de los propios y necesarios de la vivienda como los muebles de cocina y baño que son fijos e inamovibles. La arrendataria se hace directa y exclusivamente responsable de su uso y desperfectos".
El apartado i) de la misma cláusula 12ª dispone: "a abonar el coste de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda y dar conocimiento al arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de llevar a cabo las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad".
Y la cláusula 13ª refiere: "la arrendataria hace entrega en este acto de la cantidad de 800 euros con arreglo al artículo 36.1 de la LEU 29/1994 en concepto de fianza legal. Tal fianza le será devuelta a la arrendataria el día en que ésta abandone ésta abandone la casa siempre y cuando, se halle en igual estado de conservación en que se entregó, al corriente de pago de todas sus obligaciones dimanantes del presente contrato, incluidos los servicios y suministros y de baja del padrón municipal".
De las cláusulas transcritas, se desprende que el inmueble se entregó en correcto estado de conservación, tanto en el interior como en el exterior, jardín y piscina.
D) Nueva valoración de la prueba. Existencia de daños.
La testigo doña Adoración, hija de la demandante, explicó con detalle en el acto del juicio, el estado interior y exterior en el que se recuperó el inmueble arrendado.
De las propias fotografías aportadas por el perito de la parte demandada don Arcadio, se desprende el estado de deterioro de la piscina y del jardín en el momento de devolver la posesión de este inmueble. Hay que destacar, en primer término, que el perito de la demandada no visitó en ningún momento la vivienda arrendada sino que confeccionó su dictamen en base a las fotografías facilitadas por el arrendatario, por lo que deben ponerse en entredicho sus conclusiones, alcanzadas en base a fotografías tomadas por la propia parte que lo propone.
El perito de la actora don Balbino visitó la vivienda arrendada a requerimiento de la garantía jurídica de la póliza contratada por la demandante con la compañía aseguradora ARAG, el día 22 de junio de 2017; verificó el estado interior y exterior del inmueble; afirmó que el estado general del inmueble no presentaba un buen estado de salubridad, había una gran cantidad de cosas acumuladas en el inmueble, suciedad y residuos, existiendo daños en la cocina y en el baño; en cuanto al exterior aseguró que, tanto la piscina como el jardín, se hallaban en un estado total de dejadez y falta de mantenimiento de años de duración.
Ante dos dictámenes contradictorios, el órgano judicial debe discernir cuál considera más certero y convincente, poniendo en relación esas pericias con otros medios de prueba practicados en el pleito, como los interrogatorios de las partes, documentos y declaraciones testificales, para así elegir el que resulte más convincente y objetivo, teniendo en cuenta los medios e instrumentos empleados y los datos en que se sustentaron, y la competencia y formación profesional o cualificación de los técnicos.
En el supuesto analizado, teniendo en cuenta el momento de emisión de los dictámenes, esto es, que el perito propuesto por la parte actora pudo verificar el estado de la finca el día 22 de junio de 2017, seis días después de la entrega de las llaves, mientras que el perito propuesto por la parte demandada basa su dictamen en las fotografías y la documentación que se le ha facilitado, la absoluta falta de soporte probatorio de sus conclusiones, nos lleva a considerar más adecuado el informe pericial emitido por el perito de la parte demandante a tenor del cual en el momento de la devolución de la posesión, el inmueble presentaba daños en cocina y baño, un especial estado de suciedad y acumulación de objetos y basura en el interior y una absoluta falta de mantenimiento del jardín y de la piscina.
Respecto de la cuantificación económica, el perito don Balbino, valora la limpieza general de la piscina, incluyendo reparación de zonas afectadas, sustitución de filtro, válvula selectora y llaves en estado deficitario, incluyendo vaciado y llenado, en la suma de 1.490 euros, y acondicionar la zona ajardinada a su estado original previo al arrendamiento del inmueble, extrayendo arbolado en mal estado, en la cifra de 1.530,18 euros.
Valora el coste de la retirada de basura y limpieza del inmueble, incluyendo el alquiler de un contenedor de 5 m3, en la suma de 865 euros.
Tasa el desmontaje, reparación y montaje posterior de dos puertas del mobiliario del baño en la cuantía de 90 euros.
Y finalmente, la reparación del mobiliario de la cocina, sustituyendo elementos afectados tiene un coste, según el perito, de 120 euros.
Las partidas anteriores ascienden a 4.095,18 euros.
E) Facturas de suministros.
La entrega de las llaves y devolución de la posesión de la vivienda tuvo lugar el día 16 de junio de 2017.
La parte demandante aporta con su demanda las siguientes facturas de suministros agua:
Factura de agua, de fecha 31 de marzo de 2017: 41,66 euros.Factura de agua, de fecha 30 de junio de 2017 (producida la lectura el día 26 de junio): 41,42 euros.
A pesar que el titular del suministro de agua sea el esposo de la demandante, don Jose Ángel, como reconoció la testigo doña Adoración (hija de los Sres. Jose Ángel y Irene) en la declaración prestada en el acto del juicio, las facturas aportadas corresponden, a tenor de la dirección de suministro que figura en las mismas, a la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000, de CALDES DE MONTBUI, por lo que la arrendadora DOÑA Irene está legitimada para reclamar las facturas de suministro de agua abonadas y que corresponden al periodo del contrato de arrendamiento.
Asimismo, la propiedad acompaña con su demanda las siguientes facturas correspondientes al suministro eléctrico:
Factura de luz de fecha 8 de marzo de 2017: 157,47 euros.Factura de luz de fecha 11 de abril de 2017: 92,59 euros.
Factura de luz de fecha 5 de mayo de 2017: 79,98 euros.
Factura de luz de fecha 7 de junio de 2017: 47,18 euros.
Las facturas de electricidad van a nombre de DOÑA Irene y corresponden a la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000, de CALDES DE MONTBUI.
En el acto del juicio, la testigo doña Adoración afirmó que en el juicio de desahucio se reclamaron las rentas pendientes y que sus padres abonaron todas las facturas de suministros para que no cortaran la luz y el agua.
En consecuencia, recuperada la posesión de la vivienda el día 16 de junio de 2017, los consumos de agua y de luz correspondientes al periodo de vigencia del contrato de arrendamiento, corren a cargo del arrendatario; no se puede justificar la no condena al pago de dichas facturas con el argumento de que probablemente fueran abonadas en el procedimiento de ejecución de títulos judiciales 1.669/2017 que siguió al desahucio por falta de pago de la renta, pues la prueba del pago corresponde en todo caso a la parte demandada y no se ha acreditado que dichos suministros fueran satisfechos en el juicio de desahucio o en ejecución de la sentencia dictada en dicho procedimiento.
En cuanto a la factura de agua de 30 de junio de 2017, efectuada la lectura el día 26 de junio, y entregadas las llaves de la vivienda el día 16 de junio, debe aplicarse la mitad del importe de dicha factura, lo que supone la suma de 20,71 euros.
Lo anterior hace un total por consumos de agua y de electricidad pendientes de 439,71 euros.
F) CANTIDAD ADEUDADA.
La cifra global por desperfectos y suministros impagados asciende a 4.534,89 euros, de la que hay que deducir la suma de 800 correspondiente a la fianza, resultando una suma a pagar, por el demandado a la actora, de 3.734,89 euros.
Por todo lo expuesto, debemos estimar en parte el recurso y revocar la sentencia del Juzgado de primera instancia en el sentido de estimar en parte la demanda y condenar al demandado a pagar a la actora la suma de 3.734,89 euros, más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de la interpelación judicial.
