Concepto y creación
Las situaciones de comunidad son muy habituales en nuestra sociedad, por lo que han sido objeto de regulación tanto a nivel estatal como a nivel autonómico. Con la entrada en vigor del libro quinto del Código Civil de Cataluña, se introdujo una regulación propia de estas situaciones, aplicables a las comunidades que se encuentran en Cataluña, y que van a ser objeto de estudio en el presente artículo. La ley entiende que existe una situación de comunidad cuando dos o más personas concurren en la titularidad de la propiedad de un mismo bien.
Existen distintas formas de creación de situaciones de comunidad, pero las formas más habituales que podemos encontrar actualmente en nuestro día a día son:
Es importante tener en cuenta, que las normas relativas a las situaciones de comunidad son aplicables a todas las comunidades sobre bienes inmuebles que se encuentren en Cataluña, con independencia del momento de su creación. A pesar de haber entrado en vigor en el año 2006, la misma norma, en su disposición transitoria dispone expresamente que para las situaciones de comunidad constituidas con anterioridad a la entrada en vigor de la norma, estas se regirán por lo dispuesto en el libro V del Código Civil de Cataluña en cuanto a su administración y disolución.
Si bien las situaciones de comunidad pueden ser una herramienta útil a la hora de gestionar y administrar el patrimonio compartido, tradicionalmente han sido consideradas una fuente de conflictos entre los comuneros, por lo que habitualmente no tienen vocación de permanencia, sino más bien se configuran como un régimen transitorio y los comuneros deciden extinguirlo previo a la transmisión a futuras generaciones, evitando así posibles conflictos entre los comuneros, que por norma general, irán aumentando a medida que se vayan sucediendo las generaciones.
Extinción de la comunidad
Como hemos expuesto, es muy común que las situaciones de comunidad se extingan, siendo habitual disolver la comunidad antes de traspasar la misma a la siguiente generación, puesto que con el traspaso de la propiedad a la generación siguiente, se aumenta el número de cotitulares y ello diluye el porcentaje de participación, por lo que los posibles beneficios derivados de la administración del inmueble, disminuyen. Siguiendo con el ejemplo de los hermanos que comparten la titularidad de un piso a partes iguales, si cada uno de ellos tiene dos hijos, en el momento de transmisión de la propiedad, la participación pasará a los hijos, y está ya no será a un 50%, sino a 25% cada uno de ellos. Es por ello, que posiblemente los hermanos decidan extinguir este condominio antes de la transmisión a sus hijos.
La ley prevé una serie de causas tasadas para la extinción del condominio, pero ¿qué pasa si uno de los titulares quiere extinguir el condominio? Con el paso del tiempo, las circunstancias personales y económicas de los cotitulares irán variando, y alguno de ellos puede verse en la necesidad de liquidez y querer extinguir el condominio, o por el contrario, poder ser el resultado de una mala relación personal entre las partes.
En estos casos, coinciden tanto la normativa estatal como la catalana en que todos los cotitulares tienen derecho a extinguir el condominio, o lo que es lo mismo, nadie está obligado a permanecer en una situación de comunidad. El Código Civil de Cataluña no exige ningún requisito para solicitar esta extinción, disponiendo expresamente que la división del objeto podrá ser solicitada “en cualquier momento y sin expresar sus motivos”. Se trata de una ac
ción que es indiscutible para el resto de cotitulares, de carácter incondicional e imprescriptible, ya que se trata de un derecho de carácter permanente que subsiste mientras dure la situación de comunidad. Como excepción a esta norma general, la ley catalana prevé la posibilidad de que los cotitulares pacten por unanimidad la indivisión por un plazo, que no podrá superar los 10 años.
El procedimiento de división viene recogido en la propia ley. En primer lugar, se estará a lo acordado entre las partes, que también tienen la posibilidad de someter la división a arbitraje. Sin embargo, para el caso de que los cotitulares no se pongan de acuerdo, la ley prevé una serie de mecanismos para llevar a cabo la división de la comunidad de forma efectiva, intentando evitar conflictos.
Cuando uno de los cotitulares que ostente 4/5 partes de las cuotas o más, podrá exigir la adjudicación de la totalidad del bien objeto de la comunidad, pagando a cambio a los demás cotitulares el valor de su participación, en metálico.
En caso de que el bien sea indivisible, como es el caso de un piso, la ley se basa en dos parámetros para decidir la adjudicación del mismo: el interés y la participación.
Así, en primer lugar, el bien será adjudicado al cotitular que tenga interés en el mismo. Se trata de un supuesto poco conflictivo, puesto que, si solo un cotitular tiene interés en la adjudicación del inmueble, los demás no se van a oponer. En segundo lugar, en caso de que más de un cotitular tenga interés en la adjudicación del mismo, el bien será adjudicado al que tenga mayor participación, primando en este caso el mayor coeficiente de participación sobre el bien. En ambos casos, la persona que se adjudique el bien, deberá pagar a los demás el valor pericial de su participación.
En el ejemplo expuesto, nos encontramos con dos hermanos cuya participación es la misma, por lo que en caso de demostrar ambos interés en la adjudicación del bien, nos encontraríamos ante una problemática.
La legislación estatal en estos casos opta por vender a través de subasta el bien a un tercero. Por el contrario, a nivel autonómico, la legislación catalana en su art. 552-11.5, introduce una novedad que no se encuentra prevista en la regulación estatal, por la cual en caso de interés y participación iguales entre las partes, en vez de optar por la venta a un tercero mediante subasta, se establece que es la suerte la que va a decidir la adjudicación del bien. Del mismo modo que en los supuestos anteriores, el cotitular que se adjudique el bien pagará al otro cotitular el importe correspondiente al valor de su participación.
El concepto de interés ha sido analizado por la jurisprudencia, puesto que la interpretación del mismo puede esultar controvertida. El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña en su sentencia de fecha 5 de julio de 2018 declara que el interés por la adjudicación no puede ser entendido como la mera declaración de voluntad de adquirir el bien por parte de los cotitulares. La sentencia mencionada revalida el criterio de que “el interés no es un interés meramente subjetivo sino que se trata de un interés legítimo jurídicamente tutelable, un interés que no puede depender tan solo de motivaciones absolutamente personales y subjetivas de los comuneros”. Por lo tanto, el tribunal deberá ocuparse en cada caso concreto de ponderar el interés de las partes por la adjudicación del bien, y en caso de determinar que el interés es equivalente para ambas partes, se dejará la decisión de la adjudicación a la suerte.
Así, siguiendo nuestro ejemplo, si ambos hermanos demuestran que tienen interés en la adjudicación del piso heredado, el bien será adjudicado mediante un sorteo a uno de ellos, que deberá compensar al otro pagándole el importe correspondiente a la mitad del valor pericial del piso.
En última instancia, solo se procederá a la venta del bien cuando ninguno de los comuneros manifieste su interés en la adjudicación del bien, y en ese caso será vendido a un tercero, y los cotitulares se repartirán el precio obtenido. Este planteamiento responde al interés del legislador en facilitar la adquisición plena del bien por uno de los copartícipes, relegando la venta a un tercero como última opción, ya que la misma provocará una la alteración del valor económico del bien.
En conclusión, hay que tener en cuenta que la decisión de extinguir una comunidad puede ser exigida en cualquier momento por cualquiera de los cotitulares y el procedimiento a seguir se determinará en función de las circunstancias concretas de cada comunidad y sus titulares. En caso de que sean varios cotitulares los que quieren adjudicarse el bien, es altamente recomendable recurrir a profesionales para recibir el asesoramiento adecuado.
Asimismo, la extinción del condominio no solo tiene efectos civiles, sino que tendrá efectos a nivel fiscal, dado que afecta al patrimonio de los cotitulares, es por ello, que en el siguiente artículo repasamos los principales efectos fiscales de la extinción de la comunidad.
Cristina Bilbao
Abogada
Departamento de Private Tax
