Se ha cumplido ya un año de la publicación y entrada en vigor del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.
Para entender la razón de la norma, hay que remontarse a la Directiva 2012/27/UE, relativa a la eficiencia energética, que tras reconocer que los edificios representan el 40% del consumo de energía final de la Unión Europea, obliga a que los Estados miembros establezcan una estrategia a largo plazo, hasta el año 2020, para minorar el nivel de emisiones de CO2, y hasta el año 2050, con el compromiso de reducir el nivel de emisiones un 80-95 % en relación a los niveles de 1990, destinada a movilizar inversiones en la renovación de edificios residenciales y comerciales, para mejorar el rendimiento energético del conjunto del parque inmobiliario.
Pero volviendo a nuestro Real Decreto, es el tipo de norma que habría pasado desapercibida para el ciudadano común, si no fuera porque establece la obligación de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios un certificado de eficiencia energética que deberá incluir información objetiva sobre la eficiencia energética de un edificio y valores de referencia tales como requisitos mínimos de eficiencia energética, con el fin de que los propietarios o arrendatarios del edificio, o de una unidad de éste, puedan comparar y evaluar su eficiencia energética. Y esa obligación, además de novedosa, supone un pequeño desembolso económico para que el técnico competente para ello proceda a su emisión.
Desde la perspectiva del comercio entre particulares, el certificado de eficiencia energética es obligatorio para edificios de nueva construcción, y edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no dispongan de un certificado en vigor.
Y quedan excluidos de la obligación, entre otros:
El promotor o propietario del edificio o de parte del mismo, ya sea de nueva construcción o existente, será el responsable de encargar la realización de la certificación de eficiencia energética del edificio, o de su parte, en los casos que venga obligado por el citado real decreto. También será responsable de conservar la correspondiente documentación.
El certificado de eficiencia energética del edificio debe presentarse por el promotor o propietario, en su caso, al órgano competente de la Comunidad Autónoma en materia de certificación energética de edificios, para el registro de estas certificaciones en su ámbito territorial.
El certificado de eficiencia energética tendrá una validez máxima de diez años.
El órgano competente de la Comunidad Autónoma en materia de certificación energética de edificios correspondiente será quien establezca las condiciones específicas para proceder a su renovación o actualización.
El propietario del edificio será responsable de la renovación o actualización del certificado de eficiencia energética conforme a las condiciones que establezca el órgano competente de la Comunidad Autónoma. El propietario podrá proceder voluntariamente a su actualización, cuando considere que existen variaciones en aspectos del edificio que puedan modificar el certificado de eficiencia energética.
La obtención del certificado de eficiencia energética otorgará el derecho de utilización, durante el periodo de validez del mismo, de la etiqueta de eficiencia energética.
La etiqueta se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o unidad del edificio. Cuando el edificio existente sea objeto de contrato de compraventa de la totalidad o parte del edificio, según corresponda, el certificado de eficiencia energética obtenido será puesto a disposición del adquiriente. Cuando el objeto del contrato sea el arrendamiento de la totalidad o parte del edificio, según corresponda, bastará con la simple exhibición y puesta a disposición del arrendatario de una copia del referido certificado.
En esta materia existen dos tipos de incumplimientos:
De acuerdo con lo establecido en Ley 8/2013, de 26 de junio, rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, supone infracción grave vender o alquilar un inmueble sin que el vendedor o arrendador entregue el certificado de eficiencia energética, válido, registrado y en vigor, al comprador o arrendatario. Dicha infracción es sancionable, con multa de 601 a 1.000 euros. En los casos en que el beneficio que el infractor haya obtenido por la comisión de la infracción fuese superior al importe de las sanciones en cada caso señaladas, la sanción se impondrá por un importe equivalente al del beneficio así obtenido.
En la graduación de la sanción se tendrá en cuenta el daño producido, el enriquecimiento obtenido injustamente y la concurrencia de intencionalidad o reiteración.
Es necesario mencionar que el certificado de eficiencia energética formará parte del Informe de Evaluación de los Edificios que establece la Ley 8/2013, de 26 de junio. Pero esta cuestión excede el objetivo de estos comentarios.
Por último, cabe destacar, desde un punto de vista práctico, que la calificación que puedan obtener los particulares en las edificaciones anteriores a 2007 será baja en su mayoría, dado que con anterioridad a la promulgación del Código Técnico de la Edificación las viviendas se construían sin una normativa que estableciese los requisitos mínimos de ahorro de energía.
Alberto Jornet
Director de Legal en Grant Thornton
