La entrada en vigor el pasado 1 de enero de 2018 de la Ley 3/2017 de 15 de febrero - del Libro Sexto del Código Civil de Cataluña relativo a obligaciones y contratos- ha supuesto un cambio en algunos aspectos sustanciales respecto determinados contratos tan habituales en la práctica como la compraventa, regulación respecto la cual vamos a ir conociendo y profundizando en la medida que afrontemos llevar a la práctica tales novedades.
En ese sentido, uno de los aspectos más relevantes respecto a la regulación de la compraventa al que merece prestar atención, por su novedad, es la regulación de la condición resolutoria como figura constitutiva de la garantía del cumplimiento de la obligación de pago del comprador especialmente en las compraventas inmobiliarias.
Efectivamente, el art. 621-54 CCCat regula esta institución para el supuesto de falta de pago de todo o una parte del precio aplazado de la compraventa, facultando al vendedor a resolver el contrato y recuperar el inmueble siempre y cuando (i) se haya requerido de pago al comprador mediante acta notarial y, (ii) se le otorgue en dicho requerimiento al comprador un plazo de veinte días (20) para efectuar el pago, con advertencia de resolución de otro modo del contrato de compraventa.
Además, se establece una regulación específica para el supuesto en que la condición resolutoria se haya formalizado en escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad. En este caso, la parte impagada de precio aplazado, incluido si procede los intereses pactados, debe ser superior al 15% íntegro del precio más los intereses – caso de pactarse intereses la escritura debe contener obligatoriamente su cuadro de amortización y el tipo debe ser fijo, tipo respecto el cual, además, se establece su límite máximo. Así mismo la cantidad máxima que puede retener el vendedor respecto la suma ya pagada por el comprador será como máximo la mitad de la cantidad total que haya debido percibir -caso que la condición resolutoria se haya pactado penalizada-, no pudiéndose reclamar cantidad alguna por cuotas futuras no vencidas.
Para el supuesto de tener que ejercitarse la resolución se regula, como novedad, un procedimiento notarial a ejercitar tras el requerimiento a que hemos hecho mención anteriormente. En ese sentido este procedimiento extrajudicial será más o menos efectivo en función de la actuación del comprador presuntamente incumplidor al momento de recibirlo. Sucintamente tal procedimiento es como sigue:
- En primer lugar, el Notario solicitará al Registro de la Propiedad certificado de dominio y cargas de la finca, la expedición del cual se hará constar por nota marginal.
- Una vez recibido el certificado el Notario notificará al comprador la voluntad del vendedor de resolver el contrato con efectos desde la notificación, así como a los titulares de derechos reales inscritos con posterioridad, y al cónyuge – o pareja - si estuviésemos en un supuesto de domicilio conyugal, debiendo ser la notificación personal. Ante ello el comprador puede:
- Oponerse a la resolución en el plazo de quince días (15) si paga la deuda, alega el pago de lo reclamado o, alega cualquier otra causa de oposición prevista contractualmente -imaginemos por ejemplo el juego de una condición suspensiva o la prohibición de endoso o cesión de los instrumentos de pago en que podría instrumentarse el precio aplazado -.
- En estos casos finaliza el procedimiento notarial y debe acudirse, en su caso, a la vía judicial o arbitral.
- Cabe destacar que la propia regulación prevé una garantía para el supuesto de que sea admitida la alegación de pago, cual es que en la escritura de compraventa se contemple que los pagos se hagan mediante transferencia a la cuanto de provisiones del Notario autorizante no pudiendo admitirse dicha causa de oposición lógicamente si no consta que los pagos así previstos se hayan efectuado. Entendemos que el Notario en ese caso resulta obligado de inmediato a la entrega de las cantidades pagadas de forma aplazada a la parte vendedora conforme las va recibiendo – de otro modo la Ley haría mención al hecho de que las mismas quedasen consignadas y tal prevención legal quedaría en gran medida vacía de contenido.
- Inexistencia de oposición por parte del comprador o que ésta se limite a la liquidación practicada por el vendedor, en ese caso, el acta notarial de resolución constituirá título para la inscripción del dominio del inmueble de nuevo a favor del vendedor, (i) para la cancelación de la inscripción de condición resolutoria y (ii) la de los asientos registrales posteriores, salvo los relativos a un posible litigio sobre la vigencia o ejercicio de la propia condición resolutoria.
- Si ello es así, la readquisición por parte del vendedor conllevará la afección del inmueble, con carácter real, en beneficio del comprador y de los titulares de asientos posteriores, como garantía de la cantidad que, si procede, debe pagarse al comprador, como efecto de la resolución de la condición resolutoria – la cual se concreta en la cantidad total que el vendedor haya percibido hasta la fecha de resolución, según lo determinado en el acta notarial- ¿y cuándo se extingue dicha afección real?
- Por consentimiento del comprador y, si procede los titulares de los derechos posteriores
- Resolución judicial o laudo arbitral que lo ordene
- Consignación notarial de la cantidad garantizada o aval bancario por su importe y,
- Caducidad por el transcurso de ciento ochenta días (180) desde la fecha de la reinscripción de la titularidad a favor del vendedor, salvo que exista una anotación anterior de demanda de oposición a la resolución o a la liquidación – lo cual nos va a obligar para a ello a la solicitud y adopción de medida cautelar conducente a dicho fin, previa o coetánea al procedimiento declarativo correspondiente-.
Examinada hasta aquí la nueva regulación de la condición resolutoria en Cataluña, entendemos que merece una acogida positiva por cuanto pretende el establecimiento de una mayor seguridad en el tráfico y el aseguramiento, para ambas partes, de un mecanismo alternativo a la vía jurisdiccional que permita la resolución de conflictos en caso de incumplimiento, lo cual en última instancia ha de contribuir a incentivar las transacciones y generar confianza en sus operadores jurídicos y, por ende, en el mercado. Esperamos pues ver en su aplicación en la práctica la eficacia de la nueva regulación expuesta.
