Tras las sentencias contradictorias en primera y segunda instancia se pronuncia el Tribunal Supremo, en su Sentencia de 1 de marzo de 2021, sobre si la enajenación forzosa de la finca arrendada implica la extinción del arrendamiento.
Como dice el alto Tribunal, el caso requiere resolver si, “adjudicada a la SAREB la propiedad de la vivienda arrendada en un procedimiento de ejecución hipotecaria, es posible considerar vigente un vínculo contractual arrendaticio entre la entidad actora y los demandados, de manera tal que justificase una pretensión pecuniaria de reclamación de las rentas de un subsistente contrato de alquiler de vivienda; o si, por el contrario, se encuentran los demandados, tras la adjudicación de la vivienda a la entidad actora y extinguido el arrendamiento concertado con el anterior propietario, en situación de precario, poseyendo la vivienda litigiosa por mera condescendencia de su nuevo titular, al quedar extinguido ipso iure el contrato de arrendamiento que constituía el título justificante de la ocupación de la cosa arrendada por los demandados y del que nacía, como justa contraprestación, el derecho a la percepción del precio del alquiler”.
Es la interpretación del artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), con sus modificaciones por la Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas y el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, la que suscita la controversia jurídica, artículo que establece que “si durante la duración del contrato el derecho de arrendador quedara resuelto por enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria quedará extinguido el arrendamiento”.
En el presente caso, el Tribunal Supremo entiende extinguido el contrato y, con ello, la posibilidad de la actora para fundar la demanda de reclamación de las rentas en dicho contrato.
En cuanto a la justificación, el Tribunal dicta su fallo en base a la redacción de la LAU aplicable al contrato de arrendamiento en cuestión, pues aplica la redacción modificada por la Ley 4/2013 y no la más actual, esta es, la llevada a cabo por el Real Decreto Ley 7/2019. Esto es importante porque, como recuerda el Tribunal:
Para aquellos contratos de arrendamiento formalizados entre el día 26 de noviembre (entrada en vigor de la LAU actual) y el 5 de junio de 2013, ante una ejecución hipotecaria el arrendatario tendrá derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, es decir, no se extingue el contrato hasta cumplido el período mínimo de arrendamiento.
Para aquellos contratos de arrendamiento formalizados entre el día 6 de junio de 2013 y el día 5 de marzo de 2019, ante un procedimiento de ejecución hipotecaria se entenderá extinguido el contrato.
Para aquellos contratos de arrendamiento formalizados posteriormente al 6 de marzo de 2019, ante una ejecución hipotecaria el arrendatario tendrá derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, es decir, no se extingue el contrato hasta cumplido el período mínimo de arrendamiento.
