El 1 de enero de 2015 se extinguirán, por Ley, muchos arrendamientos de local de negocio suscritos con anterioridad al 9 de mayo de 1985, sujetos a régimen de prórroga forzosa, denominados coloquialmente de “renta antigua".
La prórroga forzosa era un mecanismo obligatorio en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 que obligaba a los arrendadores a mantener vigente el contrato de arrendamiento si el arrendatario, voluntariamente, quería prorrogarlo. Dicho mecanismo obligatorio se eliminó con la entrada en vigor del RD 2/1985, llamado “Decreto Boyer”, de tal forma que ya no había obligación de tener que soportar prórrogas forzosas.
A pesar de esta liberalización de los contratos que dio vigencia el “Decreto Boyer”, muchos de los arrendamientos suscritos entre 1985 y 1995 (entrada en vigor de la nueva LAU) siguieron sujetándose al régimen de prórroga forzosa, bien por costumbre, bien por desconocimiento.
En las Disposiciones Transitorias de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, se reguló de forma distinta la extinción de los arrendamientos en función de la fecha de firma (DT1ª para los posteriores al 9 de mayo de 1985), el objeto arrendado (DT2ª para los arrendamientos de vivienda y DT3ª para los arrendamientos de local de negocio, en ambos casos anteriores al 9 de mayo de 1985) e incluso las características del arrendatario (distintas regulaciones en la DT3ª en función de si es persona física o jurídica).
¿Qué sucede con los arrendamientos de local de negocio firmados con anterioridad al 09 de mayo de 1985? ¿Se extinguirán todos el próximo 01 de enero de 2015?
No. Por eso, es conveniente conocer caso por caso los supuestos en que es posible alargar la vigencia del contrato. A continuación analizaremos de forma resumida las diferentes consecuencias en función de las características del arrendatario (Disposición Transitoria 3ª).
› Arrendatario persona física:
El contrato sigue vigente hasta su jubilación o muerte.
Si, a partir del 1 de enero de 1995 ha transmitido el contrato de arrendamiento (cumpliendo con las limitaciones de la LAU’94), se modifican las reglas:
• Si por jubilación o muerte del arrendatario, se ha subrogado su cónyuge para continuar con la misma actividad, el arrendamiento se extinguirá a la muerte o jubilación del cónyuge.
• Si, por no haber cónyuge que le suceda, se subroga un descendiente del arrendatario para continuar con la misma actividad, el contrato se extinguirá el 1 de enero de 2015.
• Si el arrendador persona física o su cónyuge realizan un traspaso de negocio, el arrendamiento durará como mínimo 10 años desde la fecha del traspaso, o el tiempo que quedare hasta el 1 de enero de 2015.
› Arrendatario persona jurídica:
En función de las características del local:
• Locales menores de 2.500 m2 donde se desarrollan actividades comerciales, se extinguen obligatoriamente el próximo 1 de enero de 2015.
• Locales comerciales mayores a 2.500 m2, sus respectivos arrendamientos ya se extinguieron por mandato legal el 1 de enero de 2000.
• Si se desarrollan actividades no comerciales, la LAU estableció un régimen progresivo de extinción, en períodos de 5 años (años 2000, 2005, 2010), siendo el último plazo de extinción el 1 de enero de 2015.
No obstante lo anterior, hay tres excepciones que permiten ampliar la vigencia más allá del 1 de enero de 2015, aplicables tanto si el arrendatario era persona física como jurídica:
• Si el local fue traspasado entre el 1 de enero de 1985 y el 1 de enero de 1995, el contrato no se extinguirá hasta el 1 de enero de 2020.
• Si el arrendatario accedió a aplicar el incremento de renta previsto en la DT3ª desde la primera anualidad, el contrato no se extinguirá hasta el 1 de enero de 2020.
• Por otro lado, si el contrato no se encuentra todavía en situación de prórroga forzosa (por haberse fijado un plazo superior), el contrato durará hasta que se cumpla el plazo previsto, extinguiéndose en dicho momento.
Por último, hay que hacer referencia a los arrendamientos posteriores al 9 de mayo de 1985 que se sujetaron voluntariamente al régimen de prórroga forzosa:
• Si el arrendatario es persona física, el Tribunal Supremo (STS 645/2012) ha considerado que se extinguen a los 30 años desde la fecha de firma.
• Si el arrendatario es persona jurídica, el Tribunal Supremo (STS 831/2011) interpreta que debe ser aplicable la DT3ª, que hemos explicado anteriormente.
¿En los supuestos en que se den por extinguidos los contratos, el arrendatario tiene derecho a alguna compensación por la pérdida de sus derechos?
Sí, la ley prevé una serie de mecanismos compensatorios (incompatibles entre sí). De forma resumida son:
• Derecho de indemnización por clientela:
En caso de extinción del arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a una indemnización de 18 mensualidades de la renta vigente.
Para ello es necesario:
1. Que se instale en el local la misma actividad o una actividad afín a la que se venía ejerciendo en el local, considerándose actividad afín aquéllas típicamente aptas para beneficiarse de la clientela captada por la actividad del arrendatario.
2. Que dicha actividad se instale en cualquier momento a lo largo de 1 año desde la extinción del contrato de arrendamiento, es decir, durante todo 2015.
• Derecho de arrendamiento preferente:
El arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado. Para ello, si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con otro arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento (esto es, antes de 2016), deberá notificar al anterior arrendatario las condiciones esenciales del contrato, así como los datos del nuevo arrendatario.
La ley establece los plazos y mecanismos que deben seguir estas comunicaciones. Asimismo, establece un “retracto arrendaticio”, para el supuesto en que el arrendador no hiciera la comunicación prevista, en cuyo caso el antiguo arrendatario podrá subrogarse en el nuevo contrato de arrendamiento.
Por todo ello, sea Ud. arrendador o arrendatario, le recomendamos que inicie cuanto antes la negociación que proceda, siempre contando con el asesoramiento de abogados especialistas inmobiliarios.
LOAB – Abogados.Especialistas en Derecho Administrativo, Inmobiliario y Urbanístico.
