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El Gobierno de la Generalitat de Catalunya decreta la reducción de la renta en los arrendamientos de locales de negocio en los que se desarrollen actividades comerciales o industriales en los casos en los que la autoridad competente imponga restricciones o la suspensión de la actividad como consecuencia de la COVID-19.

Con la finalidad de repartir entre el arrendador y el arrendatario el impacto de las consecuencias económicas negativas provocadas por las medidas adoptadas por las autoridades competentes tendentes a evitar la propagación de la COVID-19, el Gobierno de la Generalitat ha aprobado el Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados.

La referida norma establece que la parte arrendataria de bienes inmuebles arrendados con posterioridad a 1 de enero de 1995 podrá requerir a la arrendadora de forma fehaciente a los efectos de modificar las condiciones del contrato de una forma razonable y equitativa.

Dicha facultad se concede con la única finalidad de restablecer el equilibrio de las prestaciones contractuales entre las partes y exclusivamente cuando el desequilibrio provenga de la adopción de medidas decretadas por la autoridad competente como consecuencia de la pandemia de la COVID-19 relativas a la suspensión del desarrollo de la actividad o de restricción del aprovechamiento material de bienes inmuebles arrendados para la realización de actividades industriales y comerciales.

Cuando concurran las circunstancias aludidas, para que la parte arrendataria pueda ver reducido el importe de la renta deberá necesariamente requerir de forma fehaciente a la arrendadora solicitando la correspondiente modificación de las condiciones contractuales. El referido requerimiento reviste una importancia capital, dado que será a partir de cuándo se efectúe el mismo cuando los efectos de reducción de la renta que a continuación se detallan resultarán efectivos y será a partir de la fecha en que la arrendadora reciba el requerimiento el momento en el que se le prohíbe emitir la factura por la renta mensual correspondiente (deberá esperarse al transcurso del plazo de un mes para negociar o a que se alcance un acuerdo antes de dicho plazo).

En el caso de que las partes no alcancen ningún acuerdo transcurrido un mes desde el referido requerimiento fehaciente se prevén una serie de efectos dependiendo de las circunstancias concurrentes en cada caso:

  1. Si las autoridades han decretado la suspensión de la actividad que se lleva a cabo en el local arrendado se deberá reducir la renta y otras cantidades debidas en un 50% mientras dure la suspensión.
  2. Si las autoridades han decretado la restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble arrendado se debe reducir la renta y otras cantidades debidas en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, medida objetivamente por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma. Es decir, si las autoridades decretan la reducción del aforo del local arrendado al 30%, hay una pérdida del 70%, por lo que la renta y cantidades asimiladas deberá reducirse en la cantidad que resulte de aplicar el porcentaje del 50% al 70% de pérdida (reducción de renta del 35%).

Conviene advertir que el hecho que en el local arrendado se lleven a cabo servicios de envío a domicilio o de recogida en el establecimiento no impide la aplicación de la reducción de la renta y cantidades asimiladas que corresponda según los supuestos anteriores, por lo que los arrendatarios también se verán beneficiados con la correspondiente reducción de la renta.

Asimismo, reducida la renta y cantidades debidas en el importe correspondiente, la arrendataria puede exigir a la arrendadora que impute total o parcialmente a la obligación de pagar las referidas rentas y otras cantidades debidas que hayan vencido todas las cantidades que haya entregado a la arrendadora y garanticen el cumplimiento de sus obligaciones, salvo la fianza legal obligatoria y otras garantías depositadas en el organismo oficial competente. En dicho caso, la parte arrendataria tiene que reintegrar las referidas garantías objeto de imputación en el plazo de un año contado desde la desaparición de las circunstancias que motivaron la reducción de la renta y, en todo caso, antes de la finalización del contrato si su plazo de duración es inferior.

La norma, asimismo, prevé que en el caso que la suspensión de la actividad se prolongue más de tres meses en el transcurso de un año, la arrendataria podrá desistir del contrato sin penalización a partir del momento en que ocurra dicha circunstancia, mientras se mantenga y hasta tres meses después del cese completo de las medidas, siempre y cuando lo notifique de forma fehaciente a la parte arrendadora con un mes de antelación.

Finalmente, la norma señala que las medidas de reducción reguladas se podrán aplicar con independencia de que las partes hubieran alcanzado algún acuerdo con anterioridad a la entrada en vigor de la norma (22/10/2020).

Al margen de las dudas que puedan surgir por cuestiones competenciales, lo cierto es que la norma aprobada deja algunas lagunas o cuestiones abiertas y que hubiera sido preferible precisar para evitar, sobre todo, la inseguridad jurídica y la correspondiente conflictividad. En este sentido, la norma alude a la finalidad de restablecer el equilibrio contractual para evitar que las consecuencias negativas recaigan exclusivamente en una de las partes contratantes, pero establece una medida genérica de rebaja de renta al 50%, no adaptada al caso concreto y, en todo caso, independiente de los resultados económicos que en el ejercicio de su actividad comercial o industrial pueda tener el arrendatario, máxime cuando la medida de reducción se aplica aunque pueda continuar, aunque sea en parte, la actividad a través, por ejemplo, del servicio de recogida o reparto a domicilio. En este sentido, si la norma obedece a un criterio económico hubiera sido preferible que la solución y las medidas también hubieran tenido en cuenta criterios económicos, para evitar, por ejemplo, futuros conflictos relativos a si la medida genérica de reducción produce el restablecimiento del equilibrio contractual o lo rompe.

Tampoco se resuelve en la norma, por ejemplo, qué tratamiento tiene el arrendamiento de industria, que va más allá del arrendamiento del inmueble en el que se asienta aquella y al que se ciñe la norma o cómo se concilian los pactos que hubieran podido suscribirse durante el estado de alarma al amparo de la normativa estatal con estas nuevas medidas, a pesar de que la norma señale que son independientes.

En este sentido, no cabe obviar, porque la exposición de motivos alude directamente a ella, que el decreto ley tiene su fundamento en la cláusula “rebus sic stantibus” (alteración sobrevenida y radicalmente imprevisible de las circunstancias que las partes pudieron tener en cuenta en el momento de celebrar el contrato) y resulta difícil poder sostener una imprevisibilidad en las circunstancias posterior a un acuerdo entre las partes precisamente motivado por el cierre generalizado que hubo durante el estado de alarma. Es decir, que si hubo un pacto entre las partes desde mediados de marzo de 2020 motivado por la COVID-19 y que le daba fundamento, resulta difícil poder justificar que las circunstancias actuales son radicalmente imprevisibles en relación a las existentes en el momento en que las partes suscribieron el acuerdo, es decir, durante el estado de alarma.

En cualquier caso, la norma catalana entiende que las nuevas medidas no resultan afectadas por posibles pactos anteriores entre las partes contratantes, pero, insistimos, es una cuestión abierta que puede generar numerosos conflictos si no se alcanza un acuerdo entre las partes.

Finalmente, cabe insistir en la importancia de formalizar adecuadamente el requerimiento encaminado a entablar la negociación con la propiedad a los efectos de modificar las condiciones contractuales pactadas, dado que es a partir de dicho momento donde las medidas de reducción de renta previstas en el decreto ley son efectivas y desde el momento en que la parte arrendadora lo recibe nace la prohibición de emitir la correspondiente factura por la renta mensual y las cantidades asimiladas a la misma.

Desde el departamento Legal de AddVANTE quedamos a su disposición para ampliar esta información o resolver cualquier duda que pudiera surgir relacionada con este artículo.

Eduardo Barragán