La hipoteca inversa está regulada en la Disposición Adicional 1ª de la Ley 41/2007, y se trata de un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre un bien inmueble –generalmente la vivienda habitual-, del que el propietario realiza disposiciones hasta un importe máximo. La recuperación, por parte del acreedor, del crédito más los intereses se produce con el fallecimiento del propietario (deudor hipotecario), salvo casos excepcionales de cancelación anticipada.
Elementos subjetivos
Uno de los requisitos imprescindibles es que el solicitante de la hipoteca inversa sea, además de propietario del inmueble garantizado, mayor de 65 años, o acreditar un grado de discapacidad igual o superior al 33%, o bien una dependencia severa o gran dependencia.
Por parte del acreedor, sólo podrán ser concedidas por entidades de crédito y aseguradoras autorizadas para operar en España.
La garantía: el bien inmueble y posibles beneficios fiscales
La Ley permite que la hipoteca recaiga sobre cualquier bien inmueble, pero sólo en caso de que el solicitante grave su vivienda habitual podrá beneficiarse de las ventajas fiscales y arancelarias previstas en la norma.
Disponibilidad del crédito y devengo de intereses
La disposición del crédito se puede configurar como un préstamo, como una apertura de crédito en cuenta corriente o bien como una línea de crédito. La renta se podrá recibir en una suma única o periódica, de forma temporal o vitalicia, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación del inmueble en el momento de constitución de la hipoteca. Rebasado, en su caso, el límite temporal y entregado todo el capital, el solicitante dejará de percibir ingresos pero la deuda seguirá generando intereses hasta el momento del vencimiento.
Ello es especialmente relevante, puesto que hay que tener en cuenta que desde la primera disposición del crédito empiezan a devengarse los intereses. Además, cuanto más se prolongue en el tiempo el momento del vencimiento, más intereses se generarán, aumentando de forma muy considerable la deuda inicial (hasta el punto de poder superar e incluso doblar el importe del crédito inicialmente recibido).
Exigibilidad de la deuda. El papel de los herederos
El vencimiento de la deuda se produce con el fallecimiento del prestatario o, si hay más de uno y así se hubiese estipulado en el contrato, del último beneficiario. En este momento, los herederos asumen tanto los derechos (propiedad del inmueble) como las obligaciones anejos al bien en cuestión. Si deciden mantener la propiedad de la vivienda, deberán liquidar la deuda principal con la entidad de crédito junto con los intereses devengados. Si por el contrario deciden no mantener la propiedad de la vivienda, pueden venderla para hacer frente a la deuda con el importe obtenido. Si decidieran no reembolsar la deuda vencida con sus intereses, la entidad acreedora podrá cobrar con la ejecución del bien garantizado y, si fuera necesario, con otros bienes de la herencia.
Visto lo anterior, es evidente que la hipoteca inversa tiene ciertas ventajas como el mayor nivel de ingresos que aporta, y que no se trasmite la vivienda. No obstante, a la hora de tasar el bien inmueble y determinar cuál será la cantidad máxima garantizada, hay que tener en cuenta dos factores: por un lado, el riesgo de negative equity (inmuebles que valen menos que la deuda hipotecaria con la que han sido gravados) ; y por otro, el riesgo de longevidad (que el interesado sobreviva considerablemente a la edad estimada de la operación), puesto que no sólo se dejaría de percibir ingresos, sino que se seguirían generando intereses hasta el fallecimiento del propietario.
Por todo ello, desde Aequo Advocats queremos ofrecerle un servicio integral de asesoramiento y protección en esta materia para evitar los riesgos dimanantes de la contratación de este producto financiero y permitir con ello que pueda afrontar con seguridad cualquier toma de decisiones en el marco de su actividad.
Mireia Albiol Perelló
