Pues bien, ahora la Generalitat de Cataluña ha aprobado el Decreto Ley 9/2019 de 21 de mayo, publicado en el DOGC el 23/05/2019, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, con el fin de limitar el precio de los alquileres de vivienda.
En primer lugar, antes de poder establecer una limitación de los precios de la renta de alquileres de viviendas, habrá que determinar y declarar las zonas o áreas de vivienda de “mercado tenso” (municipios o zonas de municipios donde se encuentre en riesgo el abastecimiento suficiente de vivienda de alquiler en condiciones asequibles); para ello hay que acreditar diversos aspectos, como que el crecimiento del precio de los alquileres y de su coste en el prepuesto familiar sea claramente superior a los de la media en Cataluña; que haya una desproporción entre el aumento de la población y el número de viviendas en alquiler disponibles o que el coste de los alquileres crezca por encima del IPC de la zona afectada.
Una vez determinada la zona o área de “mercado tenso” la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda ”, solo podrá superar en un 10% el Índice de Referencia de los Precios de Alquiler. Puede haber un incremento del 5% por características especiales de la vivienda (vistas, zonas comunitarias dotadas de jardín, piscina, etc…). Asimismo las viviendas de nueva edificación y las completamente rehabilitadas se podrán alquilar en un 20% por encima de los que establezca el índice de Referencia, pero solo durante 5 años posteriores a la finalización de las obras. La revisión de la renta de estos arrendamientos solo puede efectuarse si se pactó expresamente, y con remisión a la variación anual del índice de garantía de competitividad.
En las viviendas que ya estaban alquiladas y cuando la renta fuera superior al precio marcado por el índice de referencia que se le aplicaría, se puede fijar como renta inicial de un nuevo contrato la última renta del contrato anterior (acreditando la cuantía del último recibo).
Se prevé que, si en contratos en los que les son aplicables la limitación de renta establecida en esta normativa se diera el caso de que el arrendatario cobrase rentas superiores a los límites establecidos en esta norma, el arrendatario tendrá derecho a recuperar la diferencia entre el límite legal y la renta que pagaba, con intereses. Se podrá exigir judicialmente, pero el Departament de Justícia impulsará la mediación y otras fórmulas extrajudiciales (Disposición Adicional Primera).
Como régimen transitorio, se establece que los arrendamientos concluidos antes a la entrada en vigor del Decreto se seguirán rigiendo por la legislación anterior. En caso de renovación que suponga ampliación de la duración o modificación de la renta, con posterioridad a la declaración del área en que se encuentre la vivienda como de mercado tenso, debe de aplicarse lo establecido en esta normativa.
La Disposición Final Cuarta establece que este Decreto Legislativo entre en vigor al día siguiente de su publicación, esto es, el 24 de mayo de 2019.
Sobre este Decreto Ley ya se han manifestado distintos sectores, tanto los profesionales inmobiliarios, propietarios y organizaciones sociales (Sindicat de Llogaters, Asociación de inquilinos, etc..) y todos coinciden en su rechazo por distintas razones, pero coinciden en que en ningún caso soluciona el problema de los precios de los alquileres, pues se teme que provocará un aumento de los precios por reducción de oferta y, con ello, que no se cumplan las expectativas reales de limitar precios de rentas de alquileres.
En lo que sí parecen coincidir los distintos sectores, es que una de las medidas para contener los precios de los alquileres debería ser la de aumentar la oferta de alquiler social de viviendas por parte de la administración, como sistema efectivo para la contención de los precios de las rentas de alquiler.
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David Roca – Abogado
