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El Parlamento de Cataluña aprobó por unanimidad el 22 de diciembre la “Ley 4/2016, del 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial”, con la cual llena los espacios vacíos derivados de la pérdida de vigencia de la “Ley 24/2015 de medidas urgentes en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética” como consecuencia de su suspensión parcial por parte del Tribunal Constitucional.

La nueva Ley 4/2016, en vigor desde el pasado 30 de diciembre de 2016, introduce cambios en relación con la mediación en caso de sobreendeudamiento, la expropiación temporal del uso de viviendas vacías y ocupadas sin título habilitante en municipios de demanda acreditada cuando se cumplan los requisitos marcados por la Ley y la obligación de realojo.

Procedimiento voluntario de mediación en caso de sobreendeudamiento en el ámbito del consumo

Para situaciones de personas que se encuentren en una situación de sobreendeudamiento derivado de una relación de consumo, la Ley prevé el impulso de un proceso de mediación voluntario entre las partes.

Es relevante el ámbito en que queda delimitado este procedimiento de mediación: las relaciones de consumo. Es decir, tal y como se desprende del artículo 4 (que remite al artículo 111-2.m del Código de Consumo de Cataluña), no se considera este proceso de mediación para relaciones entre particulares, sino para relaciones entre personas o familias con una persona física o jurídica que desarrolle su actividad empresarial y que sea, en este caso, el comercio relativo a inmuebles (“empresarios”, según el Código de Consumo, donde se situarían las entidades financieras), o bien con intermediarios o con administraciones como prestadoras de bienes y servicios.

El proceso de mediación puede ser solicitado tanto por la parte deudora como acreedora y tiene que ser aprobado por un nuevo organismo creado con la misma Ley: la sección territorial de la Comisión de Vivienda y Asistencia para Situaciones de Emergencia Social.

La aceptación a trámite de la solicitud significa el inicio del procedimiento y vinculará los acreedores que lo acepten. Es decir, ninguna parte está obligada a aceptar el procedimiento de mediación, sino que es de aceptación voluntaria. Por lo tanto, la participación o aceptación del procedimiento de mediación no es requisito necesario para iniciar un procedimiento judicial, lo que significa que se puede acudir a la vía jurisdiccional sin haber iniciado o aceptado un procedimiento de mediación. Además, de acuerdo con el artículo 132-4.3 del Código de Consumo de Cataluña al que remite el artículo 10.1, si transcurrido el plazo de 3 meses desde la notificación del acuerdo de inicio de la mediación no hay acuerdo, cualquiera de las partes puede acudir a la reclamación administrativa o demanda judicial.

El mediador o la mediadora tiene que proponer un Plan de Saneamiento que analice el activo y pasivo actuales y haga propuestas para atender las deudas. El Plan tiene que tener una duración máxima de 3 años y excepcionalmente, de 5.

El artículo 14 incluye un apartado ambiguo en relación con el efecto del Plan de Saneamiento, puesto que acepta que el plan sea “requerido y considerado” por la autoridad judicial si en el procedimiento de mediación no se ha llegado a un acuerdo. Delicado, puesto que no se habrá llegado a acuerdo pero aun así el documento podrá ser “considerado” por el Juez o Jueza.

Finalmente, en virtud del artículo 17, las partes inmersas en una transmisión de vivienda derivada de una compensación o dación en pago como consecuencia de la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario cuando el transmitente o la unidad familiar no tengan alternativa de vivienda propia y se encuentren en riesgo de exclusión residencial, pueden quedar también amparadas por la mediación voluntaria.

Expropiación temporal de viviendas vacías del artículo 15

Amparándose en el interés social a efectos de dotarse de un parque social de viviendas para atender las necesidades de personas en riesgo de exclusión residencial, así como en el artículo 72 de la Ley estatal sobre expropiación forzosa; las administraciones públicas de Cataluña podrán expropiar el uso de la vivienda vacía durante un periodo de 4 años como mínimo y de 10 años como máximo. Ahora bien, sólo lo podrán hacer cuando concurran las circunstancias siguientes:

1. Que los inmuebles estén situados en áreas declaradas de “demanda residencial fuerte y acreditada” o bien en territorios que sean así declarados por el Gobierno por decreto. A día de hoy son 234 municipios que se pueden consultar al Anexo de la nueva Ley 4/2016.

2. Que además del requisito anterior, cumplan uno de los dos siguientes:

a) Que las viviendas estén inscritas en el Registro de viviendas vacías y viviendas ocupadas sin título habilitante o sean susceptibles de estar inscritos en él. Según el nuevo texto, hay que crear un Reglamento que regule este Registro, creado con la Ley 1/2015. De momento, los pisos que tienen que ser objeto de inscripción en él son “las viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria que no dispongan de un contrato que habilite para su ocupación”. Tanto personas físicas como jurídicas, pues, pueden tener la obligación de inscribir al Registro, siempre que la vivienda cumpla con las características mencionadas. Sin olvidar asimismo que se ha incorporado el matíz de viviendas “susceptibles de estar inscritas en él”.

b) Que las viviendas pertenezcan a personas jurídicas que las hayan adquirido de un titular de vivienda inscrita en el Registro en primera o posteriores transmisiones.

El requisito B, por el cual también podrá expropiarse la vivienda vacía de persona jurídica que haya adquirido de titular inscrito en el Registro, abre interrogantes, puesto que explicita “en primera o posteriores transmisiones”. ¿Hasta cuántas transmisiones? Parece, aparentemente ,que sean todas siempre que la vivienda reste vacía.

El procedimiento de expropiación se inicia con una comunicación al titular de la vivienda vacía u ocupada sin título y concluye cuando se llega a un acuerdo en el precio que la administración pagará por la expropiación y por la cesión del uso de la vivienda a una administración pública de Cataluña para que establezca un alquiler social que se tendrá que subscribir en el plazo de 3 meses. No queda especificado quién recibirá la renta, si el titular expropiado o la administración.

Expropiación del uso del artículo 17

Asimismo, las administraciones públicas podrán expropiar el derecho de uso de viviendas por un periodo de 3 años en los casos en que concurran todos los requisitos siguientes:

1. Que la transmisión de la vivienda se realice como compensación o dación en pago como consecuencia de la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario.

2. Que el transmitente o unidad familiar que la integra no tenga alternativa de vivienda propia y se encuentre en riesgo de exclusión residencial.

3. Que el adquirente se encuentre inscrito en el Registro de viviendas vacías.

4. Que la vivienda objeto de transmisión esté en una zona de demanda acreditada.

La expropiación del uso del artículo 17 se diferencia de la del artículo 15 en un solo requisito: la transmisión de la vivienda. Así pues, mientras el artículo 15 piensa en el supuesto de una vivienda vacía ya inscrito en el Registro por el hecho de estar vacía (u ocupado sin título) y que por este hecho puede ver como la administración expropia su uso, el artículo 17 actúa en el momento en que hay una transmisión de la vivienda como compensación o dación en pago por la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario y el adquirente tiene viviendas inscritas en el Registro (es decir, tiene viviendas vacíos u ocupados sin título). Es decir, por el artículo 17, la vivienda uso del cual se expropia no estaba vacía, sino que estaba habitada por un sujeto que no puede afrontar el préstamo hipotecario y por eso lo transmite. Y cuando se produce esta transmisión, puede la administración expropiar el derecho uso.

Obligación de realojo

La nueva Ley incorpora la obligación para las personas jurídicas de realojar a las personas o unidades familiares que se encuentren en riesgo de exclusión residencial siempre que no puedan acceder a otra vivienda y cuando la pérdida de la vivienda derive de las causas marcadas al artículo 16.2.

Quedan obligadas a este realojo las personas jurídicas adquirents de viviendas o instantes de procesos judiciales (de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de rentas de alquiler) que a la vez:

a) Sean titulares de viviendas inscritas en el Registro de viviendas vacías o susceptibles de estar inscritas en él.

b) Sean titulares de viviendas que hayan adquirido de un titular de vivienda inscrita en el Registro en primera o posteriores transmisiones.

Para que la persona jurídica esté obligada a realojar, la pérdida de la vivienda tiene que ser consecuencia de (artículo 16.2):

a) Acuerdos de compensación o dación en pago de préstamos o créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual.

b) La compraventa de la vivienda como consecuencia de la imposibilidad por parte del deudor de devolver el préstamo o crédito hipotecario.

c) La ejecución hipotecaria.

d) El desahucio por impago de rentas de alquiler.

El realojo tendrá que ser a una vivienda de su titularidad en régimen de alquiler social para un periodo de 3 años, a diferencia de la anterior Ley 24/2015, que establecía la misma obligación pero de manera indefinida.

Estas medidas, focalizadas en las personas jurídicas, estarán vigentes durante un periodo de 3 años desde el día siguiente de su publicación (desde el 30 de diciembre). Ahora bien, de acuerdo con la disposición final quinta, el Gobierno podrá ampliar este plazo 3 años más si “al finalizar el plazo se mantienen las condiciones de emergencia social”.

Solicitud de suspensión del procedimiento judicial

El artículo 18 recoge que en los procedimientos de ejecución hipotecaria o desahucio, cuando los afectados y afectadas no dispongan de vivienda de realojo, las administraciones públicas les tendrán que facilitar los informes de vulnerabilidad para que puedan solicitar la suspensión del procedimiento.

El artículo especifica “a efectos de solicitar la suspensión”, lo que no significa que el Juzgado tenga que acordar la suspensión, puesto que los criterios por los que suspender un procedimiento quedan recogidos a la Ley de Enjuiciamiento Civil, norma de competencia estatal, que no pueden ser modificados por la Ley 4/2016.

Aumento de los municipios de demanda acreditada

La acreditación de ser un municipio “de alta demanda” es requisito en diferentes casuísticas para quedar amparado por la protección de la nueva Ley. El número de municipios así categorizados ha pasado de 72 a 234.

Compromiso de regulación del precio de los alquileres

Finalmente, la Disposición Final Sexta recoge el compromiso formal de elaborar un proyecto de ley que regule mercado de alquiler de vivienda en Cataluña. Sin embargo, a día de hoy es sólo un compromiso sin efectos prácticos hasta el día que efectivamente se cree.

Fuente: Espinet-Costa Advocats

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