La nueva Ley de la Vivienda 2023 recoge algunas novedades importantes de cara a facilitar el acceso a la vivienda, especialmente a jóvenes y sectores vulnerables (protección en los desahucios), y con el objetivo de controlar la subida de precios.
Las medidas más destacadas de dicha ley incluyen, entre otras:
¿Cómo afecta la Ley de la Vivienda a los inquilinos con contratos en vigor?
La nueva Ley de la Vivienda afectará tanto a los contratos de alquiler en vigor como a los nuevos. Las actualizaciones de renta de los contratos de alquiler en vigor tendrán que limitarse al 3% y quedarán desvinculadas del IPC.
No obstante, durante todo este año, se prevé que la actualización de los alquileres siga condicionada al límite del 2%. En cuanto al sistema de actualización de precios, está previsto crear un nuevo índice más bajo que el IPC que sirva de manera específica para actualizar los precios del alquiler (este nuevo índice se denomina Índice de Contención de Precios).
Por otra parte, para los nuevos contratos de arrendamiento, la renta de pisos ubicados en las llamadas zonas tensionadas estará topado, aunque dicho tope variará en función de si el propietario es pequeño o gran tenedor. En cambio, en las zonas determinadas como libres, los arrendadores podrán estipular un precio con sujeción a lo que se estipule en la nueva Ley de la Vivienda.
Será considerado gran tenedor aquella persona física o jurídica que posea 5 o más inmuebles en propiedad (no se incluyen ni garajes y trasteros) o una superficie construida de más de 1.500 m2.
En el caso de los grandes tenedores, el precio del alquiler no podrá ser más alto que la subida que haya registrado el Índice de Contención de Precios (todavía no hay información sobre el mismo).
En el caso de los pequeños propietarios, el precio del nuevo contrato no podrá superar la subida con el índice de actualización del alquiler, tomando como referencia el contrato del inquilino anterior. Así pues, si el contrato de alquiler vigente en 2023 era de 1.000 euros, con el límite del 2%, el contrato nuevo no podrá superar los 1.020 euros. En 2024, con el nuevo límite del 3%, el contrato no podrá ser de más de 1.030 euros. En 2025 se publicará el nuevo índice, de modo que el incremento todavía estaría por definir.
Lo expuesto anteriormente en relación al alquiler a gran tenedor o pequeño propietario únicamente tendrá repercusión si se alquila la vivienda en una zona tensionada. Fuera de ésta, no habrá ninguna diferencia ni tope de precio aplicable alquilando a un pequeño o gran tenedor.
Con la nueva Ley de la Vivienda y la aplicación de los topes en las zonas tensionadas, los inquilinos tendrán derecho a comprobar si, en efecto, el propietario está cumpliendo con la legislación y no está subiendo el alquiler de manera abusiva. Si la vivienda se encuentra en una zona tensionada, el inquilino podrá solicitar un comprobante del precio que el inquilino anterior pagaba por el alquiler. De este modo, será fácil verificar si la subida está dentro de los márgenes contemplados.
Si la vivienda se encuentra en una zona no tensionada, el propietario puede subir el precio del alquiler, pero el incremento del alquiler estará regulado por la nueva Ley de la Vivienda. Para los contratos de arrendamiento ya en vigor durante 2023 seguirá existiendo el límite del 2 %, mientras que en 2024 este alcanzará el 3%.
Los pequeños propietarios podrán incrementar el precio de la vivienda basándose en el precio del contrato anterior y aplicando el índice vigente. En cambio, los tenedores tendrán que regirse por el índice de contención de precios, que todavía no ha sido definido.
Gastos a la formalización del contrato de alquiler
La nueva Ley de la Vivienda también define y modifica los gastos de alquiler que los inquilinos tendrán que asumir a partir de ahora. En este momento, los inquilinos pagan los gastos de formalización del contrato, que incluyen el primer mes de alquiler, la fianza, la garantía adicional y la comisión inmobiliaria. De ahora en adelante, con la aprobación de esta legislación, el propietario será el que deba asumir la comisión del agente inmobiliario, que se corresponde con el 10% del valor anual del alquiler.
La información contenida en la presente nota no debe ser en sí misma considerada como un asesoramiento específico en la materia comentada, sino únicamente una primera aproximación al tema tratado, siendo por tanto aconsejable que los receptores de la presente obtengan asesoramiento profesional sobre su caso concreto antes de adoptar medidas o acciones específicas.
