El creciente interés de las personas que, a partir de una determinada edad no lejana a su jubilación, sienten la necesidad de contar con la suficiente liquidez dineraria para afrontar el futuro con seguridad y desahogo a la hora de atender los eventuales gastos asistenciales que puedan surgir, ha dado lugar a que se rescaten del olvido mecanismos y figuras legales y contractuales alternativos a la venta de la vivienda de que se dispone, que ofrecen la posibilidad de obtener una liquidez mensual acorde con el valor de la vivienda y las circunstancias personales de edad y salud, que complete los ingresos de jubilación y, lo más importante, permitan mantenerse en el uso de la vivienda sin tener que marchar de ella.
En ESPINET ADVOCATS hemos considerado oportuno hacer una sintética referencia a tres de las figuras jurídicas más comunes y probablemente de las más efectivas de cara a atender esta necesidad, con lo que trataremos de exponer de una manera comprensible las premisas en que se asientan estas figuras, que consideramos de sumo interés para todas aquellos lectores y personas en general que estén valorando la posibilidad de transformar su vivienda en forma de pensión periódica y sin perder el uso de la misma. Nos referiremos a la venta con alquiler, la renta vitalicia, también llamada contrato de violario en el ordenamiento jurídico catalán y, por último, la hipoteca inversa.
Para ello es importante partir de la base del contrato de compraventa, y recordar al respecto que, conforme dispone el artículo 621-1 de la de la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código Civil de Cataluña (CCCat), consiste en la entrega de un bien y la transmisión de su titularidad por la persona vendedora a cambio de que la compradora pague por ello un precio cierto.
La venta con alquiler
Ciñéndonos ahora a la vivienda habitual, la venta con alquiler se erigiría como un mecanismo contractual compuesto por una compraventa, por un lado, y un arrendamiento, por otro. Esta figura permite a la persona propietaria y vendedora combinar la obtención de liquidez dineraria y continuar residiendo en la vivienda de la que era propietaria antes de su venta. ¿Cómo puede el anterior propietario seguir residiendo en la vivienda tras haberla vendido? Pues simplemente formalizando con la persona compradora, de modo simultáneo a la firma de la escritura de venta, un contrato de arrendamiento respecto de la misma vivienda, de manera que el nuevo propietario/comprador pasaría a ser el arrendador y el anterior propietario el arrendatario o inquilino. Es importante que quede fijada una duración extensa al arrendamiento, que perfectamente puede establecerse de por vida del inquilino y/o de las personas que se designen para subrogarse en el contrato para el caso de fallecimiento, y una renta o alquiler, cuyo importe sea acorde con el valor de la vivienda y en función también de la edad y esperanza de vida de la persona arrendataria y de la que acaso llegue a subrogarse al fallecimiento de aquella.
No estamos pues ante una figura análoga a la venta de la nuda propiedad con reserva de usufructo, aunque ciertamente mantenga muchos puntos de semejanza, sino ante una combinación entrelazada de contratos -compraventa y arrendamiento- cuyos respectivos objetos recaen sobre el mismo inmueble, la vivienda, con la particularidad de que el vendedor, lejos de tener que desocuparla tras su venta, la sigue disfrutando prácticamente igual a como lo venía haciendo antes de transmitirla, no como usufructuario o titular de cualquier otro derecho real que comporte uso o disfrute, sino como inquilino o arrendatario, con la obligación, por tanto, de abonar a cambio una renta o alquiler de un importe acorde con el valor del inmueble y en atención a las circunstancias personales del inquilino relacionadas con la duración del arrendamiento.
El vendedor, ahora inquilino, con una parte del precio que obtiene con la venta de la vivienda, está en condiciones de atender el pago de los alquileres que se devenguen mientras dure el arrendamiento y, a su vez, se dota de una liquidez dineraria con la que antes no contaba.
El contrato de renta vitalicia
De acuerdo con el artículo 624-1 del CCCat, el contrato de violario, también llamado en la práctica más cotidiana contrato de renta vitalicia, se establece con el compromiso por una persona de realizar una prestación dineraria periódica a favor de una o varias personas beneficiarias y durante la vida de éstas. Cuando el compromiso de realizar esta prestación se asume a cambio de otra prestación en forma de entrega de capital, se dice que tiene carácter oneroso. En estos casos la figura que tratamos adquiere tintes parecidos a los de la compraventa, motivo por el cual, en lo que concierne a las condiciones y características físicas y jurídicas del bien que se entrega a cambio de la percepción de la prestación dineraria periódica, le serán de aplicación las normas sobre conformidad que se requieren al vendedor como si de una compraventa se tratare (artículo 624-2.3 CCCat).
La renta vitalicia, cuando se ha constituido con carácter oneroso, que es lo más frecuente, no es más que un derecho de crédito que permite a su titular exigir el pago de una pensión dineraria periódica a cambio de haber entregado a otra persona, que puede coincidir o no con el obligado a pagar la pensión, un capital en forma de bienes muebles o inmuebles. Cuando este capital que se entrega a cambio de percibir una renta dineraria vitalicia no es otra cosa que la nuda propiedad de la vivienda habitual, porque la persona que entrega se reserva para sí el usufructo de la misma para seguir residiendo en ella, podemos decir entonces que las partes han concertado un contrato de violario o de renta vitalicia sobre vivienda propia.
Sin duda el legislador catalán ha articulado la renta vitalicia o violario como un negocio jurídico de carácter contractual muy similar al de la compraventa. Sin embargo, y como elemento esencial caracterizador del violario y diferenciador de la compraventa, poner de relieve que el valor de la prestación dineraria periódica, es decir, el importe de la pensión, así como la duración del compromiso de su abono, quedan sujetos y subordinados a una circunstancia como es la vida de la persona.
Para una mejor comprensión de la figura, podríamos concluir que el violario funciona de un modo similar a la compraventa, si bien con la particularidad de que el precio a abonar por la vivienda, no queda determinado de forma fija e invariable en el momento de celebrar el contrato, sino que tanto el importe en forma de pensión como la duración de la periodicidad y exigibilidad de su pago, viene determinado en función de la expectativa de vida de la persona o personas perceptoras de la pensión o beneficiarios, así como por el hecho mismo del fallecimiento, quedando teñida esta modalidad contractual del manto de la aleatoriedad.
Cuando el violario se hubiera establecido con carácter oneroso a cambio de la entrega de la propiedad de la vivienda habitual, aconsejamos que el transmitente se reserve el usufructo o derecho de uso sobre la misma durante el tiempo que se llegue a acordarse, que puede alcanzar por toda la vida propia y/o la de las personas que se hubieran designado como beneficiarias. De este modo, de manera muy similar a la venta con alquiler, el transmitente de la vivienda se garantiza la percepción de una pensión dineraria periódica de un importe calculado con metodología actuarial (acorde con el valor del inmueble y en función de la expectativa de vida de la persona beneficiaria de la pensión) y, a su vez, se mantiene en el uso de la vivienda de forma muy similar a como lo venía haciendo antes de transmitir su propiedad, conciliando liquidez dineraria y el mantenimiento en el uso de la vivienda habitual.
La hipoteca inversa
La hipoteca inversa la encontramos recogida en la Disposición Adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre como un derecho de hipoteca ordinaria, y como tal, opera como un derecho real de garantía que recae sobre un bien inmueble, en virtud del cual una entidad financiera se garantiza la devolución de un préstamo dinerario que concede a otra persona, por lo general el propietario de la vivienda que se grava con la hipoteca. Hasta aquí nada extraño con respecto a las habituales y numerosas hipotecas ordinarias que se dan en el mercado hipotecario como mecanismo de financiación y crédito territorial.
Sin embargo, la referida Disposición añade que para que la hipoteca en cuestión tenga el carácter y los efectos de lo que denomina “hipoteca inversa”, deben cumplirse los siguientes requisitos:
Este mecanismo, como los anteriormente mencionados, comporta la liquidación del valor de la vivienda y, en definitiva, permite satisfacer la necesidad del perceptor del préstamo bancario de obtener un recurso vitalicio estable hasta la fecha de su muerte, de modo muy similar a la renta vitalicia.
Al fallecer el beneficiario se abre su sucesión mortis causa que, como es imprescindible conocer, y así lo establecen tanto el Código civil en sus artículos 659 y 661 como la Ley 10/2008, de 10 de julio, del libro cuarto del Código Civil de Cataluña, relativo a las sucesiones, en su el artículo 411-1, conlleva que la persona heredera, si acepta la herencia de su causante, adquiera tanto los bienes y derechos de la herencia, como las obligaciones y deudas del causante que no se extingan con su muerte.
Dicho lo anterior, y refiriéndolo a la vivienda habitual, el prestatario, esto es, la persona que recibe el importe del préstamo en forma de disposiciones periódicas o únicas, mantiene la propiedad y uso de la vivienda que hipoteca, con la particularidad de que no será él quien deba devolver o reintegrar su importe a la entidad de crédito, sino que deberán hacerlo las personas que le hereden tras su fallecimiento. Es decir, al momento del fallecimiento del beneficiario de las disposiciones financieras, sus herederos, no sólo serán los sucesores en la propiedad o nuevos propietarios de la vivienda hipotecada, sino que, a su vez, serán deudores del importe del préstamo concedido y que hubiera “consumido” en vida el causante, más los intereses que hasta entonces se hubieran generado.
Si la persona o personas herederas carecieren de liquidez dineraria suficiente para hacer frente a la devolución de los importes percibidos en vida por su causante en concepto de préstamo, más los intereses devengados hasta entonces, les quedaría como solución la realización de la vivienda hipotecada mediante su venta en el mercado de vivienda y con el precio que se obtenga, liquidar las disposiciones dinerarias que el causante disfruto en vida, más sus intereses. De este modo, la entidad de crédito recupera el total importe del capital dispuesto por el otrora prestatario, más el beneficio de esta operación en forma de intereses convenidos; el prestatario beneficiado con el préstamo, ha disfrutado en vida de unas disposiciones dinerarias que consumirá y que hasta que no fallezca no se habrán de devolver.
Pudiera parecer que los perjudicados en esta operación no son otros que los herederos del causante, que es probable que reciban atónitos la herencia de su causante con la sorpresa de unas deudas pendientes de su causante garantizadas con un derecho de hipoteca sobre la vivienda en que residía. No es así necesariamente, pues muy probablemente, en función de las plusvalías que experimente el inmobiliario a lo largo del tiempo, vean que el valor de lo que reciben en herencia, pese a estar gravado con hipoteca, supere con creces el total de disposiciones, más sus intereses, percibidas en vida por su causante, con lo que la herencia también para ellos les reporta un saldo positivo en forma de beneficios.
La principal y sustancial diferencia de la hipoteca inversa con respecto a la venta con alquiler y/o la renta vitalicia o contrato de violario sobre la vivienda de la persona beneficiaria, reside en que con la hipoteca inversa el beneficiario no se desprende de la propiedad de la vivienda, que la sigue manteniendo en vida, mientras que con la renta vitalicia y/o la venta con alquiler, el beneficiario se desprende de la propiedad del inmueble mediante su transformación en liquidez dineraria.
Josep Maria Espinet Asensio
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