Se entiende coloquialmente por inmisiones, las molestias causadas por el propietario de un inmueble vecino al ejercer las facultades de uso y disfrute derivadas de su derecho de propiedad. Así pues, sólo hay inmisiones cuando hablamos de inmuebles; fuera de este ámbito (los ruidos producidos en la vía pública por el propietario de un vehículo de motor sin el correspondiente silenciador) no son inmisiones.
Por la misma razón, tampoco lo son las molestias en forma de humo o ruido excesivos que produce el vehículo de nuestro vecino a su paso por delante de nuestra casa, pero sí lo serían cuando provienen del parking al realizar las maniobras de estacionamiento. Son inmisiones los constantes o reiterados ladridos del perro al quedarse solo en el interior de la vivienda de nuestro vecino, pero no lo son cuando se producen al pasear por la vía pública.
Vemos, pues, que las inmisiones aluden a las molestias y perjuicios que nacen en el interior de una finca vecina como consecuencia de su uso y disfrute y se propagan a la nuestra. Son intromisiones que se producen mediante actividades desarrolladas en una finca, pero que sus efectos se expanden más allá del espacio físico de ésta, con independencia de que dicha propagación sea voluntaria o involuntaria. En consecuencia, el ámbito de las inmisiones es el de las relaciones de vecindad entre inmuebles.
El legislador catalán pone como ejemplos de inmisiones los humos, gases, ruidos, olores, polvo, ondas electromagnéticas, aunque pueden considerarse inmisiones las de cualquier otra clase pues el listado es puramente enunciativo, no limitativo.
Si bien el derecho de propiedad es el derecho más pleno y con más facultades que se pueden ostentar sobre un bien, no entraña por ello que su ejercicio sea absoluto e ilimitado. En el ámbito de los inmuebles, el ejercicio del derecho de propiedad está sujeto, como no podía ser de otra manera, a un límite natural como el de no perturbar innecesariamente y más allá de lo razonable a los inmuebles vecinos; es lógico que se impongan límites al uso y disfrute del inmueble en beneficio propio, y ello en aras de la razonable convivencia entre propiedades contiguas o vecinas. Las inmisiones no son más que uno de esos límites, entre otros, que el ordenamiento jurídico considera que ha de contemplar en aras de la convivencia.
Las normas reguladoras de las inmisiones trazan precisamente los límites que conviene imponer a los propietarios de fincas privadas en el ejercicio de sus facultades de uso y disfrute, para hacerlo compatible con el ejercicio de las facultades dominicales que corresponden a los inmuebles vecinos. No se trata de limitaciones o restricciones a modo de servidumbres forzosas que se imponen sobre los fundos a fin de "reducir" las facultades ordinarias del dominio para otorgarlas a otras personas o titulares, sino de acotar el alcance del derecho de propiedad, configurando de este modo su contenido ordinario a fin de compatibilizarlo con el derecho de las fincas vecinas.
En primer lugar y como presupuesto base, se ha de precisar que el origen de las inmisiones tienen que provenir del desarrollo de una actividad humana y no de causas meramente naturales (STSJC 17 de julio de 2006). Ahora bien, no toda actividad humana que produzca un evento susceptible de daño en una finca vecina tendrá la consideración de inmisión, sino sólo aquellas en las que concurran las siguientes notas:
1)Tener un carácter mediato, esto es, que la actividad molesta nazca o se origine en una finca y provoque un efecto indirecto en la finca vecina. Para ello es necesaria la existencia de bienes inmuebles vecinos: uno, en el que se origine la inmisión, y otro, en el que se propaga el efecto de la inmisión.
No obstante, los inmuebles en liza no tienen por qué ser necesariamente contiguos o colindantes, aunque esto sea lo más habitual. Lo relevante, no es tanto el modo y el grado de propagación de la inmisión de un inmueble al otro, ya sea a través del movimiento del aire, vibraciones u otros factores físicos o mecánicos, sino el efecto pernicioso que la actividad perturbadora produce en la finca receptora, aunque los inmuebles no mantengan entre ellos una contigüidad propiamente dicha.
Una propiedad en medio del desierto y sin otros propietarios vecinos no será en ningún caso fuente de inmisiones, por muchos ruidos, olores o radiofrecuencias que se emitan como consecuencia de la actividad humana que se desarrolle en ella, de ahí que las inmisiones en el régimen jurídico catalán sean consideradas una manifestación de las relaciones de vecindad, en el sentido de la necesaria concurrencia con otras propiedades vecinas, contiguas o confrontadas.
2) Tener un carácter material, lo que comporta que el efecto perjudicial y/o perturbador de la actividad que se produce en una finca sea materialmente mesurable, medible. Ello no implica que la actividad perturbadora tenga que generar necesariamente un perjuicio corpóreo o físico. Es imprescindible, para que ello genere responsabilidad a cargo del titular del derecho de propiedad de la finca donde se origina la perturbación, que la actividad produzca un perjuicio tangible y mesurable en la finca vecina, quedando por tanto descartadas las denominadas inmisiones psicológicas, al no ser mesurables cualitativa ni cuantitativamente. En inmisiones como las procedentes de los ruidos, sus efectos no son corpóreos, pero sí detectables o mesurables a través de mecanismos de detección acústica como el sonómetro. O en el caso de los olores, con el olfatómetro.
3) Por último, el carácter continuo de la inmisión, lo que se traduce en que debe tratarse de una injerencia continuada en el tiempo o al menos dotada de cierta periodicidad o reiteración en el tiempo. Es decir, se requiere cierta vocación de permanencia de la perturbación, que no una continuidad absoluta pero sí con cierto grado de intermitencia o regularidad. Una molestia única o aislada, o separada en el tiempo, como la que deriva de los festejos en el terrado del inmueble las noches de verbena, no tendría en nuestra opinión la consideración de inmisión y quedaría al margen de su regulación legal, sin perjuicio de que su corrección o evitación sea más de orden público o policial.
Veamos ahora cómo contempla el legislador catalán, en el libro Quinto del Código Civil de Cataluña (CCCat), las inmisiones:
El artículo 546-13 del CCCat detalla un listado de inmisiones, como las de humo, ruido, gases, vapores, olor, calor, temblor, ondas electromagnéticas, luz y demás similares. No se trata de una relación cerrada, sino que pueden merecer tal consideración cualquier tipo de perturbación que reúna las características señaladas (mediatividad, materialidad y continuidad).
El CCCat clasifica las inmisiones en dos grandes grupos, legítimas e ilegítimas.
El artículo 546-13 del CCCat define las ilegitimas como aquellas producidas por actos ilegítimos de vecinos, que causan daños o perjuicios sustanciales a la finca vecina o a las personas que la ocupan o habitan que no hay obligación de tolerar.
Los perjuicios no tienen por qué ser exclusivamente perjuicios de carácter patrimonial, sino que también pueden referirse a perjuicios meramente morales, es decir, perjuicios a las personas que habitan las fincas o las usan.
Es importante, a fin de valorar si la inmisión de que se trate es legítima o ilegítima, conocer los factores que influyen en el carácter sustancial del perjuicio. La sustancialidad representa un concepto jurídico indeterminado, en cuya caracterización confluyen numerosos criterios, entre ellos y los más habituales, la naturaleza y el destino de la finca que padece la inmisión. Como señalan los autores, cuanta más imposibilidad de uso acorde con esa naturaleza y destino tenga la finca o desarrollen las personas que habitan en ella o la utilizan, más sustancial deberá entonces considerarse el perjuicio causado y, por lo tanto, en principio, más carácter de ilegitima tendrá la inmisión.
También debe tomarse en consideración la ubicación del inmueble perjudicado por la inmisión a la hora de poder calificarla como sustancial y en consecuencia de ilegítima. A nadie escapa que en función de la localidad en la que se encuentre la finca perjudicada por la inmisión (centro urbano con alta densidad residencial, zona industrial, zona forestal…), la sustancialidad del daño tendrá un carácter más o menos intenso, lo que dependerá también del tipo de inmisión de que se trate. Ocurre igualmente que, dependiendo del tipo de inmisión, la sustancialidad venga determinada por unos niveles máximos y mínimos de tolerancia establecidos en la normativa sectorial correspondiente, como ocurre con un determinado número de decibelios en el caso de las inmisiones de ruido, todo y que este criterio no es absolutamente determinante pues, en último término, dependerá de la apreciación que al respecto tengan los tribunales caso de suscitarse controversia.
El mecanismo de protección contra las inmisiones ilegitimas es la denominada acción negatoria (acción real), cuyo éxito en su ejercicio implicará la cesación de la actividad inmitente e ilegítima, junto con el deber por parte de quien la causa de reponer la finca afectada a su estado anterior a la perturbación.
En caso de imposibilidad se determinará la correspondiente indemnización por los daños causados, entre ellos, la disminución del valor de la propiedad, los trastornos de salud personal que haya ocasionado la inmisión y demás daños materiales ocasionados en la finca.
Laacción negatoriaen la modalidad de reclamar los daños y perjuicios prescribe a los tres años, contados desde que los propietarios afectados conocen o pueden conocer razonablemente la perturbación. Mientras que la acción negatoria en la modalidad de hacer cesar la perturbación se puede ejercitar mientras se mantenga la perturbación sin sujeción a plazo de prescripción.
Por otro lado, el artículo 546-14 del CCCat define las inmisiones legitimas como aquellas que no causan perjuicios sustanciales o las que, directamente, no causan perjuicios, llamadas “inmisiones inocuas”. También son inmisiones legitimas las que, aun causando perjuicios sustanciales, hay el deber legal de soportarlas en virtud de negocio jurídico o de la Ley (546-14.2 CCCat) o porque las generan instalaciones autorizadas administrativamente (546-14.5).
Hay supuestos en los que incluso causando la inmisión perjuicios sustanciales en la finca o a las personas que la habitan, estos perjuicios deben ser tolerados por el propietario si son consecuencia del uso normal de la finca vecina según la normativa y si hacerlas cesar comporta un gasto desproporcionado económicamente. En estos casos, la inmisión no se considerará ilegitima, si bien los propietarios afectados tendrán derecho a recibir una indemnización por los daños producidos en el pasado y una compensación económica, fijada de común acuerdo o judicialmente, por los que puedan producirse en el futuro si estas inmisiones afectan exageradamente al producto de la finca o al uso normal de ésta, según la costumbre de la localidad en que se encuentre la finca afectada.
Una última consideración reserva el CCCat a las inmisiones que, todo y pudiéndose calificar como sustanciales, no son ilegítimas en tanto que provienen de instalaciones autorizadas administrativamente. En estos supuestos, la norma (art. 546-14.5 CCCat) permite al propietario afectado reclamar la adopción de las medidas técnicamente posibles y económicamente razonables para evitar las consecuencias dañosas, así como la reclamación de los daños y perjuicios producidos hasta entonces. Si las consecuencias dañosas no pudieran evitarse mediante medidas técnicamente posibles y económicamente razonables, el propietario afectado tendrá derecho a una compensación económica (que tendrá el carácter de indemnizatoria), fijada de común acuerdo o judicialmente en caso de suscitarse controversia, por los daños y perjuicios que estas inmisiones pueden producir en el futuro.
Este es, en líneas generales, el régimen general de las inmisiones que contempla el libro Quinto del CCCat. No obstante, regulaciones más específicas, como la del régimen de la propiedad horizontal, o en los arrendamientos urbanos, contemplan remedios y acciones más específicas a adoptar ante actividades inmitentes que desarrollen los propietarios o arrendatarios de los inmuebles.
En el ámbito de la propiedad horizontal, el art. 553-40 CCCat establece con carácter general que los propietarios y ocupantes del inmueble constituido en régimen de propiedad horizontal, no puede realizar en los elementos privativos (y menos en los comunes), actividades contrarias a la normal convivencia o que la ley excluye o prohíbe de manera expresa, cual sería el caso de las inmisiones ilegítimas a las que hemos hecho referencia.
En estos supuestos, el presidente o presidenta de la comunidad, por iniciativa propia o a petición de una cuarta parte de los propietarios del inmueble, debe requerir fehacientemente a quien realice la inmisión, propietario, arrendatario u ocupante con o sin título para poseer, que cese en esa actividad inmitente. Si la persona requerida persistiera en su actitud, la junta de propietarios puede adoptar el acuerdo de ejercer contra el propietario u ocupante del elementos privativo -vivienda o local- en el que se desarrolla la inmisión, la denominada acción de cesación (equivalente a la acción negatoria del régimen general), que se tramitará conforme a las normas procesales correspondientes.
Con la acción de cesación se puede interesar y el juzgador adoptar, entre otras medidas, además de la del cese inmediato de la actividad inmitente, los daños y perjuicios que se hubieren causado a la comunidad y a los miembros de la misma, incluso la privación del uso y disfrute del elemento privativo por un periodo que no puede exceder de dos años, llegando incluso a poderse decretar la extinción del contrato de arrendamiento o de cualesquiera otro que atribuya a los ocupantes un derecho sobre el elemento privativo.
En el ámbito de la legislación especial de arrendamientos urbanos, las actividades inmitentes desarrolladas por los arrendatarios y arrendatarias en el uso del inmueble arrendado constituyen causa de resolución del contrato, según dispone el art. 27.2, apartado e) "Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas", aplicable también a los arrendamientos para uso distinto a vivienda por remisión del art. 35, ambos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU 1994). Y en similares términos de resolución contractual, en el art. 114-8ª del TRLAU 1964, aplicable a los arrendamientos que aún se encuentren sometidos a los dictados de esta legislación especial por méritos de lo establecido en las disposiciones transitorias de la LAU 1994, si bien en estos casos el precepto excluye la resolución cuando los locales estuvieran arrendados con destino a determinadas actividades de interés público (Colegios o Escuelas públicas, Hospitales, Ministerios, etc).
La jurisprudencia del TS, en sentencias de 24 de abril de 2003, 31 de mayo de 2007 y 12 de enero de 2011 en materia de inmisiones, ha venido a incorporar la doctrina del Tribunal Europeo de Derechos Humanos en el sentido de considerar determinadas inmisiones que pueden afectar al domicilio de las personas afectadas, cual acontece con los ruidos, como un verdadero ataque al derecho a la intimidad personal y familiar, a "ser dejado en paz". Tal y como declaró el Convenio de Roma, "[el] individuo tiene derecho al respeto de su domicilio, concebido no sólo como el derecho a un simple espacio físico sino también a disfrutar, con toda tranquilidad, de dicho espacio", de manera que "[el] atentar contra el derecho del respeto del domicilio no supone sólo una vulneración material y corporal, como la entrada en el domicilio de una persona no autorizada, sino también una vulneración inmaterial o incorporal, como los ruidos, las emisiones, los olores y otras injerencias" que puede privar a la persona de su derecho al respeto del domicilio, todo lo cual justifica la posibilidad de ejercitar acciones de tutela de los derechos fundamentales, como el de la intimidad. El Tribunal Constitucional, especialmente en sus sentencias 119/2001, 16/2004 y 150/2011, incorporó la doctrina del TEDH en esta materia, en particular sobre los ruidos, declarando que "una exposición prolongada a unos determinados niveles de ruido, que pueden objetivamente calificarse como evitables e insoportables, ha de merecer la protección dispensada al derecho fundamental a la intimidad personal y familiar, en el ámbito domiciliario, en la medida en que impidan o dificulten gravemente el libre desarrollo de la personalidad".
Vemos, pues, como la lucha contra las inmisiones ilícitas puede abordarse no sólo desde el ámbito del derecho civil, sino que también y en función de la gravedad puede llegar a alcanzar una dimensión constitucional e incluso penal.
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