En fecha 22 de septiembre de 2020 entró en vigor la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, que incorpora medidas urgentes en materia de contención de rentas en contratos de arrendamiento de vivienda en Cataluña. La aplicación de un índice de referencia de precios de arrendamientos de vivienda pretende alcanzar el equilibrio entre el interés patrimonial del arrendador y la función social de la propiedad urbana.
El objeto de esta ley es regular la contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda cuando ésta se destine a la residencia permanente del arrendatario y esté situada en un área declarada con mercado de vivienda tenso. Así pues, quedan excluidos de la aplicación de esta Ley aquellos contratos de arrendamiento sujetos a regímenes especiales de determinación de la renta y, en cualquier caso, los siguientes contratos de arrendamiento:
Asimismo, se consideran áreas con mercado de vivienda tenso aquellos municipios o partes de municipio que están especialmente en riesgo de no disponer de la suficiente dotación de viviendas de alquiler a un precio asequible que permita acceder a las mismas a toda la población. Esta situación de riesgo puede venir determinada por cualquiera de las siguientes condiciones:
Cabe señalar que la declaración de los municipios como áreas con mercado de vivienda tenso es de carácter transitorio con una duración máxima de 1 año, ya que debido a la necesidad de responder urgentemente a la situación en materia de vivienda, la norma aplica directamente dicha declaración a los municipios cuyas rentas de alquiler han sufrido un incremento superior al 20% en el período comprendido entre los años 2014 y 2019, pertenecientes al Área Metropolitana de Barcelona o con una población superior a 20.000 habitantes.
Transitoriamente, los 60 municipios catalanes en la categoría de áreas con mercado de vivienda tenso son los siguientes: Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú y Vilassar de Mar.
Sin embargo, esta declaración dejará de surtir efecto si los órganos competentes formalizan una nueva declaración de área con mercado de vivienda tenso referida al mismo municipio o, en cualquier caso, cuando haya transcurrido dicho plazo.
La norma establece un procedimiento para la declaración de áreas con mercado de vivienda tenso cuya competencia atribuye tanto a la Generalitat como a los entes locales en sus respectivos ámbitos territoriales. Además, se requiere la aportación de una serie de documentación para acreditar las circunstancias que justifican dicha declaración – memoria explicativa de los motivos, las circunstancias justificativas y los hechos que acreditan su conveniencia, informe preceptivo del ayuntamiento(s) afectado(s) y observancia de los trámites de consulta, audiencia e información pública – así como la declaración de un área con mercado de vivienda tensa por una duración máxima de 5 años desde la publicación de la declaración en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.
Asimismo, la renta pactada al inicio del contrato de arrendamiento de vivienda concluido en un área con mercado de viviendas tenso y comprendido en el ámbito de aplicación de la presente ley, estará sometida a las siguientes condiciones:
No obstante, esta última condición no resultará de aplicación:
Respecto al precio de referencia para los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos al régimen de contención de precios, éstos son establecidos a partir del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas cuyo acceso es habilitado a través del portal de internet de la Generalitat (www.agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/), sin tener en cuenta los márgenes de precio superior e inferior o bien, excepcionalmente, desviándose de los mismos con incrementos o minoraciones de hasta un 5% teniendo en cuenta las características específicas de la vivienda objeto de arrendamiento.
Por otro lado, este régimen de contención de rentas se flexibiliza en los contratos de arrendamiento de obra nueva o viviendas resultantes de un proceso de gran habilitación. De esta forma, el arrendador puede proponer un incremento de la renta inicial respecto al precio de referencia, si en último año éste ha ejecutado obras que mejoren su habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética en la vivienda. Sin embargo, este incremento del precio de referencia debe calcularse basándose en el capital invertido en la mejora de la vivienda, y respetando en cualquier caso el incremento máximo establecido. Cuando el arrendador realice obras de mejora en la vivienda también podrá incrementar la renta, una vez transcurrido el plazo legal mínimo de duración obligatoria del contrato, sin considerar obras de mejora aquellas que sean necesarias para el mantenimiento y conservación de la vivienda.
Por último, el cobro por el arrendador de rentas que sobrepasen los límites que se establecen da derecho al arrendatario a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso, con devengo del interés legal del dinero, incrementado en 3 puntos.
