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El pasado lunes día 17 de junio fue el primer día hábil en vigor de la Ley Reguladora de los Contratos del Crédito Inmobiliario aprobada el pasado mes de febrero en el Congreso de los Diputados.

La nueva Ley Hipotecaria es el resultado de la transposición de la Directiva Comunitaria 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero, que mediante la Comisión Europea se presionó a España con una multa de más de 100.000 euros diarios en caso de que no introdujera la regulación correspondiente en el Ordenamiento Jurídico estatal.

Principalmente, la novedad que implica el texto legal es la obligación a las entidades financieras a asumir y encargarse de abonar el importe de las copias del Notario, los gatos derivados del Registro de la Propiedad y de la gestoría. Por tanto, los pagos relacionados con la contratación de una hipoteca que recaían en el cliente pasarán a ser responsabilidad del banco. El hipotecado solamente asumirá los gastos de tasación y de las copias notariales.

Asimismo, la ley declara un abaratamiento de los intereses de demora y de amortización anticipada y amplía los meses de impago antes de que se ejecute un crédito. En consecuencia, se endurece el inicio del procedimiento de desahucio. Para que la entidad financiera pueda ejercer su derecho de vencimiento anticipado, en laprimera mitad de vida del préstamo hipotecario, las cuotas impagas deben superar el 3% del capital o 12 cuotas mensuales; en la segunda mitad de vida del préstamo, las cuotas deben superar el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales no abonadas.

De la misma manera, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), muy en boga en los últimos meses, también correrá a cargo de la entidad bancaria según el Real Decreto- Ley 17/2018.

Evidentemente, como ya se ha ido aplicando en la práctica jurisprudencial, el nuevo texto legal elimina las cláusulas suelo. El Tribunal Supremo en la Sentencia de 9 de mayo de 2013 ya declaró nulas las cláusulas suelo con carácter abusivo y obligó a la devolución de las cantidades ilegalmente cobradas por los bancos desde la fecha de la Sentencia. No obstante, con posterioridad, el TJUE falló en contra de la limitación de retroactividad y declaró que las entidades financieras tenían que devolver el dinero cobrado ilegalmente desde la firma de la hipoteca inmobiliaria para la adquisición de la vivienda.

De igual modo, la Ley es pionera en limitar la comisión máxima a aplicar por un banco a un cliente en caso de que éste decida devolver de forma anticipada parte o la totalidad de la deuda de un préstamo a tipo fijo.

Por otra parte, los notarios deberán informar y proporcionar a los clientes de forma gratuita sobre las condiciones y cláusulas precisas del préstamo hipotecario que ofrece la entidad financiera. Asimismo, deberá realizar una prueba de comprensión al ciudadano y reflejar toda la información en un acta notarial sin ningún coste.

A pesar de que el contenido de la nueva Ley no esté avalado íntegramente por el Banco de España, las entidades financieras han tenido que ajustarse para afrontar las nuevas condiciones en los prestamos hipotecarios.

Desde el Bufete Marín Fonseca nos hacemos eco con el fin de informarles puntualmente de cuanta novedades legislativas y jurisprudenciales se van produciendo, con el fin de asesorar a nuestros clientes de la mejor manera posible, adaptándonos a sus necesidades y garantizando la defensa de sus intereses.