Lo que hay que saber de los contratos de alquiler de vivienda

El lobo inmobiliario parece que ya está aquí. Y es que, reanimados los macroindicadores económicos (que no la economía del día a día), volvemos a caer en las viejas costumbres que propiciaron aquel tsunami financiero del que aún sufrimos las consecuencias. En esta ocasión, el epicentro parece encontrarse en la imparable escalada de precios de los alquileres de pisos en las grandes capitales españolas, encabezando la lista Barcelona, con una subida del 16% respecto a 2014, hasta los 774€/mes, según el Instituto Catalán del Suelo (Incasol).

Desde Viola Pérez Abogados, no podemos reducir esta media a una cifra más asequible para el salario medio en España (1.640€/mes según las últimas cifras del primer semestres de 2016), pero sí os podemos facilitar las claves de los contratos de alquiler, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tras la reforma de 2013 que ha introducido cambios de gran calado, para que arrendatarios y arrendadores conozcáis vuestros derechos y deberes.

A grandes rasgos, las novedades más importantes introducidas son:

Se establece la libertad de pacto. Siempre se puede negociar, pero nunca estableciendo cláusulas que perjudiquen los derechos del inquilino previstos en la LAU. En caso de que le sean contrarias, no serán válidas.
Para todo lo que no se haya pactado en el contrato, se aplica lo establecido en la LAU.
Se agilizan los desahucios.

En un análisis más concreto, destacaríamos los siguientes elementos.

Duración y prórrogas:

Se puede pactar libremente entre el propietario de la vivienda y el inquilino. Si se pacta una duración inferior, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el inquilino manifieste al propietario, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Con anterioridad, la voluntad del arrendatario podía extenderlo hasta cinco años.

Prórrogas tácitas. Al llegar el vencimiento del contrato, o de sus prórrogas, si han pasado ya tres años y ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, con 30 días, que no quiere renovar, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más. Antes de la reforma, eran tres años de prórrogas tácitas.

Excepción: El casero puede recuperar la vivienda tras un año de alquiler si la necesita para uso personal (familiares directos o cónyuge, en caso de separación). En caso de producirse esta situación, el casero debe informar al inquilino con un mínimo de dos meses de antelación.

Desistimiento: El inquilino puede desistir tras los primeros 6 meses de alquiler, siempre que avise con 30 días de antelación. Se puede pactar en el contrato que en este caso el inquilino indemnice al casero con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Actualización del precio de la renta y de la fianza. Tiene preferencia lo acordado por las partes, mientras que antes durante los cinco primeros años había que atender al IPC. La fianza no se actualiza durante los tres primeros años de alquiler. Pero cada vez que se prorrogue el arrendamiento, el casero podrá exigir una subida de la fianza o el inquilino una bajada hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

Venta del piso con inquilino.

Si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, el inquilino puede permanecer en el piso hasta la finalización del contrato, incluida la prórroga tácita.
Si no está inscrito, y el nuevo propietario puede rescindir el contrato pero el inquilino tiene derecho a exigir que se le deje permanecer 3 meses desde que se le notifique la intención de rescindir el contrato y puede reclamar daños y perjuicios al vendedor.
Casero e inquilino pueden pactar la renuncia del inquilino a su derecho de adquisición preferente sin importar la duración del contrato de alquiler (antes debían transcurrir 5 años), y simplemente deberá el propietario comunicar al inquilino la venta con 30 días de antelación a la misma.

Reemplazo de la renta por obras. Se pactar que se sustituya total o parcialmente el pago de la renta por el compromiso del inquilino de reformar o rehabilitar la vivienda alquilada. Pero al finalizar el contrato, el arrendatario no podrá pedir compensación por ello.

Obras en el piso alquilado. Si el casero realiza obras de mejora en la vivienda y han transcurrido tres años de alquiler, podrá subir la renta. El inquilino puede adaptar la vivienda si es necesario por cuestiones de discapacidad o edad (más de 70 años), siempre que no afecte a elementos o servicios comunes del edificio, ni provoque una disminución en su estabilidad o seguridad.

Desahucio de inquilinos morosos. La normativa agilizó el desahucio de los inquilinos.

Para contratos inscritos en el Registro de la Propiedad con un solo mes de impago tendrán un plazo de diez días para pagar, desde el momento en que el casero requiera judicial o notarialmente a su inquilino moroso para que pague. Si al cabo de 10 días no ha contestado o sí que lo hace aceptando la resolución, se acaba el alquiler, aunque el desalojo de la vivienda se debe realizar vía judicial.
Para los no inscritos, una vez iniciado interpuesta la demanda el demandado puede oponerse o pagar. Pero si no lo hace, el Letrado de la Administración directamente dará por terminado el juicio y procederá el lanzamiento.

Si se opone, se agiliza el proceso ya que el demandante puede pedir la ejecución y el lanzamiento en la demanda (antes no se podía, lo que ralentizaba enormemente el desahucio).

Creación de un registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. Está pendiente la creación de un registro en el que los caseros podrán comprobar si su futuro inquilino aparece inscrito ahí.

Si quieres saber más sobre tus derechos y obligaciones, ponte en contacto con nosotros.