Los fondos de inversión ven pocas opciones para emprender acciones legales después de que el Gobierno invitara a los «grandes tenedores» de vivienda a «arrimar el hombro» para frenar el impacto social de la crisis del coronavirus, bien con una quita, bien con una reestructuración de la deuda de sus inquilinos.
La medida genera cierta desigualdad respecto a los «pequeños propietarios», a los que se asegura la renta íntegra del alquiler, admiten a Efe las fuentes consultadas, aunque destacan que algunas compañías ya se habían adelantado con propuestas similares al ser las primeras interesadas en llegar a acuerdos que permitan a sus arrendatarios continuar en la vivienda.
El decreto, aprobado la pasada semana, distingue entre caseros con menos de diez viviendas en el mercado (en torno al 85 %) y los «grandes tenedores» (fondos de inversión, entidades, administraciones públicas y sociedades inmobiliarias y de gestión de activos), con más de diez inmuebles urbanos.
«No es lo mismo una pareja de jubilados que recibe una pensión baja y que la complementa con la renta de un piso o un local que ha comprado tras toda una vida de trabajo, que alguien con quince o veinte viviendas alquiladas, o un fondo buitre con miles de viviendas y locales», incidía el vicepresidente de Derechos Sociales, Pablo Iglesias.
Esa distinción es uno de los aspectos más comentados de la regulación, que da siete días laborables a los grandes tenedores para que ofrezcan a sus inquilinos bien una moratoria de cuatro meses para pagar la renta en tres años, bien una quita del 50 % de la mensualidad.
La Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Asipa) lamenta al respecto que «algunas posturas más populistas» hayan introducido ese concepto para «discriminar injustificada y arbitrariamente ese ahorro colectivo».
En líneas similares se expresa para Efe el director de Estudios de pisos.com, Ferrán Font, que cree que esa diferenciación «culpabiliza a los profesionales, que representan menos del 10 % del parque de viviendas en régimen de alquiler en España y son un actor necesario», pues la colaboración público-privada garantiza ese tipo de arrendamiento social.
«Se está vulnerando el principio de igualdad», expone el socio de Lean Abogados Santiago Viciano, que duda de que la Constitución ampare ese tipo de medidas. Sin embargo, otros expertos puntualizan.
LOS MATICES A LAS CRÍTICAS
El socio inmobiliario de Fieldfisher Jausas, Javier Galán, advierte de que el impacto de la moratoria dependerá del perfil de los grandes tenedores, y destaca que la mayoría no se verá afectada al ser «fondos de inversión con arrendatarios que en general no están en situación de vulnerabilidad económica».
Quedará expuesto, en cambio, un grupo más reducido: «los que adquirieron activos procedentes de los antiguos fondos de vivienda social», cuyos inquilinos «puede darse que entren en el umbral de la vulnerabilidad».
«Quienes más tienen, más ejemplaridad tienen que dar, y me consta que lo están haciendo por voluntad propia», defiende el consejero delegado de Loan e-Market, Miguel Arimont, que pone de ejemplo a compañías como Lazora, «la primera en anunciar una moratoria a sus cerca de 7.000 alquileres si los ingresos de los inquilinos se ven afectados por el coronavirus».
Arimont es consciente de que los grandes tenedores disponen de «cierto músculo financiero» que los pequeños ahorradores no tienen, algo que también plantea el abogado de Sanahuja Miranda Ignasi Vives, que apunta que los fondos «cobrarán la totalidad de la renta, al igual que el particular, pero aplazada en unos años».
LA VÍA JUDICIAL, EN DUDA
Más allá de estos debates, la pandemia y su excepcionalidad han hecho que la preocupación se centre en el tejido económico y en que la gente pueda volver a trabajar, indican fuentes cercanas a un gran fondo, que no ven probable una avalancha de acciones judiciales.
Otras fuentes del sector identifican posibles focos de litigio pero sólo por picaresca, cuando el inquilino no pueda demostrar la vulnerabilidad que alega en su declaración responsable, o cuando ya estuviera en situación de desempleo antes del decreto.
Con todo, Viciano no descarta que alguno invoque la responsabilidad patrimonial de la Administración, o reclame rentas impagadas, dando pie a que sean los propios jueces los que eleven la causa al Constitucional.
Una vía que da por cerrada el socio del despacho Cremades & Calvo Sotelo José Carlos González Narbona, que recuerda que el alto tribunal avala las medidas adoptadas por real decreto cuando la «extraordinaria y urgente necesidad sean reales, sobre la base de datos y circunstancias acreditadas».
Por tanto, con una pandemia global, no es probable que los fondos invoquen la inconstitucionalidad, subraya González, que detecta una posible fuente de conflicto en la cláusula «rebus sic stantibus», que permite desistir del cumplimiento de un contrato por cambios sobrevenidos y a la que sí se podrían agarrar los inquilinos.
