Si vas a subarrendar una vivienda tal vez te preguntes cómo es la tributación del subarrendamiento, y qué diferencias hay entre arrendamiento y subarrendamiento.
Hoy en día ha suscitado un gran interés por sus rendimientos tanto para grandes inversores como para los ciudadanos de a pie los arrendamientos de inmuebles. Pero incluso aquellas personas que no son propietarios de los inmuebles se pueden beneficiar de tal rendimiento mediante el subarrendamiento.
En el siguiente artículo vamos a analizar la tributación tanto en IRPF como en IVA, tanto para el propietario o arrendador como para el arrendatario o subarrendador.
El subarriendo es una figura jurídica por la que un arrendatario (inquilino) alquila la vivienda que él tiene arrendada a un tercero. El arrendatario se convierte así en subarrendador, arrendando nuevamente el inmueble que él tenia alquilado a un nuevo inquilino (subarrendatario).
Subarrendar consiste en alquilar un inmueble ya arrendado donde intervienen 3 partes:
Importante: Con el subarriendo no finaliza la relación del contrato entre el arrendador y el arrendatario, sigue manteniéndose en los mismos términos pactados entre ambos.
Una vez conocidas las partes que intervienen, veamos la tributación para el propietario o arrendador en el IRPF.
Los ingresos que haya percibido el arrendador por el alquiler serán considerados como rendimientos del capital inmobiliario, siempre que no sean considerados como rendimientos de actividad económica.
Según establece el Artículo 27.2 de la ley del IRPF:
“se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa”
Existe la posibilidad de que el propietario permita el subarriendo a cambio de una contraprestación económica, por lo que normalmente deberá pagarle una mayor cantidad.
El subarriendo no exime que el propietario pueda aplicar la reducción del 60% en el IRPF sobre los rendimientos, siempre que se destine a vivienda habitual tanto para el arrendatario como para el subarrendatario.
Pero en el caso del subarrendamiento, hemos de remitirnos al art. 26.1.b. de la LIRPF:
b) Cuando se trate de rendimientos derivados de … subarrendamientos, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos necesarios para su obtención y, en su caso, el importe del deterioro sufrido por los bienes o derechos de que los ingresos procedan.
En base a este artículo el arrendatario-subarrendador podrá deducirse todos aquellos gastos necesarios para la obtención del rendimiento, a excepción de la amortización.
Esto es así dado que el gasto por la amortización del 3% anual del valor catastral del inmueble excluyendo el valor del suelo, solo se lo puede deducir el propietario (CV DGT nº V781-13).
Por otro lado, en el caso del subarrendamiento el arrendatario-subarrendador no podrá aplicar la reducción del 60% el rendimiento neto positivo.
Y en el caso del IVA ¿cuál es la tributación del arrendador por el subarriendo?
En este caso estarán exentos los arrendamientos de edificios o parte de los mismos destinados exclusivamente a vivienda según establece el artículo 20.Uno.23º de la Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido.
Por lo que en este tipo de arrendamientos no se repercutirá el IVA.
En la consulta vinculante de la Dirección General de Tributos V4706-16, nos aclara que sólo estarán exentos cuando el arrendatario la utilice exclusivamente como vivienda.
Pero veamos algunas excepciones que vienen reguladas en la Ley 37/1992 en su artículo 20, apartado uno, número 23.
Entre estas no encontramos cuando el arrendador preste alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera o el caso en el que el arrendatario sea una persona jurídica.
En los supuestos mencionados anteriormente, el arrendamiento o subarrendamiento será considerado una actividad sujeta, pero no exenta. Y en estos casos se tributará al tipo reducido del 10% o al 21% dependiendo de si se prestan servicios propios de la industria hotelera.
En el caso que el propietario utilice parte del inmueble como vivienda y el resto lo subarriende será una operación sujeta y no exenta ya que al permitir el subarriendo el destino no es exclusivamente al alquiler de la vivienda.
Y tal vez la excepción mas habitual es cuando se arrienda un edificio o parte de él para que posteriormente se subarriende. En estos casos el arrendamiento no estará exento por lo que se repercutirá IVA.
No podemos dejar pasar otra parte importante que es la tributación del arrendatario, vamos a ver qué sucede en este caso tanto en IRPF como en IVA.
Para el arrendatario-subarrendador las cantidades obtenidas tributarán como rendimientos del capital mobiliario.
Según establece el artículo 25.4 de la Ley del IRPF:
«serán rendimientos del capital mobiliario los procedentes del subarrendamiento percibidos por el subarrendador, que no constituyan actividades económicas».
Será considerado rendimiento del capital mobiliario tanto si el subarriendo se realiza sobre una vivienda como sobre un local de negocio.
Este tipo de rendimiento mobiliario no formará parte de la Base del Ahorro como puedan ser dividendos, intereses, etcétera.
Los ingresos del subarriendo estarán integrados dentro de la base general, tributando al tipo medio del contribuyente.
Es importante saber que el arrendatario podrá deducirse los gastos para la obtención de los ingresos por subarriendo.
Sólo existe una particularidad en la que el arrendatario no podrá deducirse los gastos. En este caso será la amortización del inmueble.
Ya que según la consulta vinculante V0781-13 de la Dirección General de Tributos, el gasto por amortización sólo es imputable al propietario.
Con respecto a la reducción del 60%, no sería aplicable ya que esta sólo es aplicable para los rendimientos del capital inmobiliario, y este caso son rendimientos de capital mobiliario.
No hay que olvidar que en ciertos casos se deberá practicar la retención del 19% correspondiente a los rendimientos por arrendamiento o subarrendamiento.
Por último, nos faltaría ver la Tributación del arrendatario con respecto al IVA.
En esta situación para el arrendatario la operación de subarriendo estará sujeta y exenta de IVA siempre y cuando el subarrendatario utilice el inmueble sólo para vivienda.
Otra situación sería que el arrendatario prestará servicios como puedan ser de hostelería, no estarán dentro de la exención del artículo 20.Uno.23º de la Ley de IVA.
El subarriendo estaría sujeto al tipo impositivo del 10% que será de aplicación a este tipo de servicios.
Desde Asepyme te podemos ayudar para saber cómo es la tributación del subarrendamiento si dispones de uno o varios inmuebles para la obtención de los mayores beneficios fiscales.
