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El pasado miércoles se publicó el Real Decreto-ley 19/2022, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas Hipotecarias, junto con otras medidas, dirigidas a aliviar la dura subida de los tipos de interés en los préstamos hipotecarios sobre la vivienda habitual que se han concertado en base a un interés variable.

Acabaron los años de bonanza a interés cero del Euribor, momento que nadie pensaba que pudiera llegar; pero es que nadie podía prever ni la pandemia, ni esta sinrazón de la guerra en Ucrania.

El Código de Buenas Prácticas Hipotecarias, que se ha previsto para que se aplique los próximos dos años, pretende ayudar a los deudores hipotecarios de clase media en riesgo de vulnerabilidad por la subida de los tipos de interés.

Los requisitos para acogerse son:

  • Que el precio de la vivienda no sobrepase los 300.000€.
  • Que la hipoteca se haya constituido antes del 31 de diciembre de 2022.
  • Tener unos ingresos por los cuales el aumento represente un esfuerzo económico desproporcionado, y que se concretaran seguramente (está actualmente pendiente de desarrollo), fundamentalmente, en los siguientes parámetros:
    • que los ingresos de los miembros de la unidad familiar no superen 3,5 veces el IPREM anual de catorce pagas (actualmente en 8400 euros).
    • que, en los 4 años anteriores a la solicitud, la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,2, o haya sobrevenido alguna circunstancia de especial vulnerabilidad.
    • que la cuota hipotecaria supere el 30% de los ingresos netos de la unidad familiar.

Las medidas que se van a ofrecer consisten en:

  • La extensión del plazo de amortización hasta 7 años, con opción de carencia total o de cuotas fijas temporales por 12 meses. El principal pendiente devengará intereses al tipo que suponga una reducción del 0,5% del valor actual neto del préstamo. Esta extensión no puede suponer una reducción de la cuota por debajo de la que se estuviera pagando a 1 de junio de 2022, ni que el plazo total del préstamo supere 40 años desde su fecha de constitución.
  • La conversión de los préstamos a tipo variable a tipo fijo.

Hay aspectos que han de ser desarrollados por Consejo de ministros, pero podemos anunciar algunas sombras:

  • La adhesión por parte de los bancos es voluntaria, lo que obligaría a los deudores hipotecarios cuyo banco no hubiera suscrito el Código, a solicitar el cambio a un banco que sí lo haya hecho, lo cual no ha de suponerle penalidades, pero sí molestias.

De todos modos, Caixabank ya ha anunciado su voluntad de adherirse al Código, lo cual supone una gran presión para los demás bancos.

  • Quienes se acojan a las medidas que el Gobierno y la banca han puesto a su disposición para paliar la subida del Euribor, tendrán que prorrogar el seguro de protección de pago o el de amortización porque las condiciones del préstamo cambian. Al extenderse en el tiempo, también lo hacen las primas, y nada se ha previsto al respecto, por lo que es posible que el efecto reductor se vea algo ensombrecido por este devengo, puesto que será superior a lo que se venía pagando.

La única previsión a este respecto es que la banca ha de avisar de estos cambios de condiciones antes de que deudor se acoja a la medida.

Los bancos habrán de informar, de forma general, a todos sus hipotecados, sobre el contenido del Código de Buenas Prácticas, y todo interesado habrá de ser informado de las medidas alternativas a las que puede optar para novar las condiciones del préstamo en los términos fijados. La información ha de incluir las consecuencias jurídicas y económicas de la decisión a tomar y de la prórroga de los seguros, como ya hemos dicho; y todo ello de forma ‘simplificada’. Y, una vez el deudor haya optado por una alternativa, la entidad le entregará una propuesta de acuerdo de novación del préstamo; todo ello para mejorar en lo posible la transparencia en las contrataciones.

Según el Real Decreto, el Banco de España desarrollará y pondrá a disposición del público de acceder a estas nuevas medidas y su impacto. simuladores para informar a los ciudadanos sobre las posibilidades

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Juan Núñez – Abogado