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La nueva regulación de la compraventa de bienes inmuebles en Cataluña entra en vigor el próximo 1 de enero de 2018. De entre estas novedades, merece ser destacada aquélla que prevé la posibilidad de desistimiento de los compradores si éstos justifican documentalmente que la entidad de crédito les ha denegado ya la concesión, ya la subrogación en el préstamo-promotor.

Reproducimos a continuación lo señalado en el art. 621.49 del Libro VI del Código Civil Catalán, aprobado por la Ley (Cat) 3/2017, de 15 de febrero, relativo a las obligaciones y los contratos y de modificación de los libros Primero, Segundo, Tercero, Cuarto y Quinto:

Artículo 621-49 Previsión de financiación por tercero

  1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.
  2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.

Dado que la norma admite el pacto en contrario, sería recomendable para los promotores incluir la siguiente cláusula en aquéllos contratos privados en los que se apunte la posible subrogación en el préstamo-promotor o la necesidad de financiación bancaria por parte del comprador:

POSIBILIDAD DE SUBROGACIÓN EN EL PRÉSTAMO HIPOTECARIO. Dado que el precio pactado se establece como pago al contado, el VENDEDOR no se responsabiliza del consentimiento del banco hipotecante a la subrogación hipotecaria como tampoco de la financiación por parte de cualquier otra entidad distinta al Banco Hipotecante conceda.

Si el Banco Hipotecante no aceptara la subrogación del COMPRADOR en todo o en parte de la responsabilidad personal del préstamo hipotecario, o cualquier otra entidad bancaria denegara la financiación de todo o parte del precio, El COMPRADOR no podrá desistir del presente contrato y el importe total o el restante será pagado por el COMPRADOR al contado, mediante cheque bancario nominativo a favor del VENDEDOR, en el acto de otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

Para el caso en que todavía no se haya constituido el préstamo-promotor, sería igualmente recomendable para los promotores incluir la siguiente cláusula:

Dado que el precio pactado se establece como pago al contado, el VENDEDOR no se responsabiliza de la financiación que el COMPRADOR pudiera interesar de alguna entidad bancaria para satisfacer todo o parte del precio. De resultar denegada dicha financiación, El COMPRADOR no podrá desistir del presente contrato y el importe total o el restante será pagado por el COMPRADOR al contado, mediante cheque bancario nominativo a favor del VENDEDOR, en el acto de otorgamiento de la escritura pública de compraventa.”

Fuente: Fabregat Perulles Sales

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