Medidas covid 19: situación de los contratos de arrendamientos

El Real Decreto Ley 11/2020, de 31/3/2020, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 ha regulado específicamente los contratos de arrendamiento de viviendas de personas en especial situación de vulnerabilidad, y de forma muy distinta a lo que se comentaba durante la semana pasada.

Dicha vulnerabilidad se define de la siguiente forma:

Que la persona obligada a pagar la renta se halle en situación de desempleo, afectado por un ERTE o que haya reducido su jornada por motivo de cuidados;, no alcanzando el total de miembros del hogar el límite de tres veces el IPREM mensual (537’84€ x 3 = 1.613,52€), con más flexibilidad si se tienen hijos o personas dependientes a cargo; y en caso de que se trate de un empresario o autónomo, que sus ingresos se hayan reducido de forma sustancial.
Que la renta del alquiler, más los gastos y suministros básicos (electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua, teléfono fijo y móvil, y contribuciones a la comunidad de propietarios), resulten superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquélla sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España.

En relación con este tipo de contratos, el referido RD Ley ha dispuesto lo siguiente:

1.- Se suspenden los procedimientos de desahucios y los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, hasta un plazo máximo de 6 meses.

2.- Se regula una moratoria de la deuda arrendaticia, para cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiéndose por tal la persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos o una superficie construida de más de 1.500m2 (se excluyen garajes y trasteros). Frente a la solicitud del arrendatario, el arrendador deberá escoger entre reducción o aplazamiento, en determinadas circunstancias, y por un plazo máximo de 4 mensualidades.

3.- Se establecen diversas modificaciones extraordinarias y transitorias de las condiciones de los contratos arrendaticios cuando el arrendador NO es una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, regulando un sistema mediante el cual, frente a la petición del arrendatario y negativa del arrendador, el primero podría acceder a una serie de ayudas transitorias de financiación por un importe global de hasta seis mensualidades de renta.

Pero ¿qué ocurre con los contratos de arrendamientos no contemplados en el RDL 11/2020, es decir, los concertados con personas que NO están en especial situación de vulnerabilidad?

La situación actual de pandemia y el estado de alarma decretado en virtud del pasado Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo de 2020, está afectando a todos los contratos en general, puesto que sitúa a las partes frente a un escenario del todo impensable e imprevisible en el momento en que los contratos se celebraron.

Los que no se hallan dentro de los supuestos contemplados en el citado Real Decreto Ley son los siguientes:

Contratos de arrendamientos de viviendas de personas que NO se hallen en situación de especial vulnerabilidad;
Contratos de arrendamientos de locales comerciales afectados por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, que decreta su cierre forzoso.
Y contratos de arrendamientos del resto de locales y uso distinto al de vivienda.

Todos estos contratos se pueden ver afectados por la situación excepcional que estamos viviendo, dado que la misma era imprevisible en el momento de contraer las obligaciones contenidas en los contratos firmados.

Evidentemente, las partes de un contrato están obligadas a cumplir con las obligaciones derivadas del mismo y, ante un posible incumplimiento, los contratos y en su defecto la Legislación aplicable establecen mecanismos de protección frente a la parte incumplidora. No obstante, cuando el incumplimiento se debe a una causa ajena a la voluntad de las partes, impredecible e inevitable, el Ordenamiento Jurídico prevé diversos remedios reguladores de la situación, que en materia de arrendamientos podemos concretar en tres:

Fuerza mayor: Se trata de una causa de exoneración de responsabilidad contractual y consiste en un hecho o acontecimiento extraordinario, imprevisible e inevitable, que se debe a circunstancias externas o ajenas a la voluntad y control de las partes y que altera las condiciones del contrato, imposibilitando el cumplimiento de las obligaciones asumidas contractualmente (Art. 1.105 Código Civil Español).

La cláusula rebus sic stantibus: Se trata de una cláusula modificadora de la responsabilidad Implica la existencia de una alteración sustancial de las condiciones del contrato, que las partes no pudieron prever en el momento de contratar, y que tiene por objetivo reestablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes sobre un principio de equidad y buena fe, alterando y modificando su contenido para adecuarlo a las nuevas circunstancias. No se halla recogida en nuestro Derecho positivo pero los Tribunales la han venido usando cada vez más, aunque siempre con cautela y de forma restrictiva.

Suspensión del contrato: Se trata de un remedio contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos para un supuesto específico, distinto del presente, pero que podría ser aplicado de forma analógica, de forma que, en base al mismo, podría aplicarse una reducción de la renta o la suspensión total del contrato que comportaría la suspensión del plazo del arrendamiento y la del pago de la renta. (Art. 26 y 30 LAU).

Se deberá, pues, estudiar el mecanismo aplicable según las circunstancias concurrentes en cada caso.

Finalmente, cabe decir que el art. 2 del referido Real Decreto Ley impone una prórroga extraordinaria aplicable a todos los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la LAU 94: Dicha prórroga será por un plazo máximo de 6 meses más y se aplicará a todos aquellos arrendamientos que tuvieran que finalizar entre el día 2/04/2020 y el día que se cumplan 2 meses, contados desde el día siguiente al que termine el estado de alarma.

Las circunstancias en cada uno de los supuestos expuestos son distintas y requieren de unas condiciones específicas que establece la propia Ley para cada uno de los supuestos, por lo que el Departamento de Arrendamientos de nuestro Despacho se pone a su disposición para cualquier consulta o pregunta que necesiten aclarar o tengan a bien formularnos. Para ello puede utilizar el área de contacto de nuestra página web para dirigirse a nuestro equipo de abogados especialistas. Estaremos encantados de atender su consulta.

Ana Bonilla – David Roca – Gonzalo Gomis

Abogados – Departamento Arrendamientos