En el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, publicado en el BOE del 1 de abril de 2020, se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. Entre tales medidas se encuentran las relativas a la protección de las personas que, debido a las actuales circunstancias, se encuentran en una situación de especial vulnerabilidad que les impide afrontar el pago del alquiler de la vivienda habitual.

Dicho Real Decreto-Ley intenta establecer un equilibrio entre las circunstancias en que se encuentran quienes deben pagar la renta, las de los pequeños propietarios para quienes el cobro de los alquileres forman parte importante de sus ingresos, y las de los grandes propietarios cuyas circunstancias para afrontar la crisis son muy distintas. Por ello establece dicho Real-Decreto-Ley unas condiciones de negociación que van en relación a si el alquiler ha de abonarse a uno u otro tipo de propietario.

Supuestos de vulnerabilidad del inquilino:

A los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, deben concurrir en el arrendatario determinados requisitos que seguidamente detallamos, que afectan al inquilino y a su unidad familiar, compuesta por el propio arrendatario, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, incluidos los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar, que residan en la vivienda:

Que se dé la pérdida substancial de ingresos debida a las circunstancias del COVID-19:

Empleados dependientes: Que el inquilino pase a estar en situación de desempleo, Expediente de Regulación Temporal de Empleo (ERTE),

Autónomos: Que haya reducido su jornada en circunsantancias que supongan una pérdida sustancial de ingresos.

La pérdida substancial, significa que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, no alcance en su conjunto los siguientes límites:

Con carácter general, el límite de 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM), que para 2020, es de 537,84€ mensual.
Este límite se incrementará en:
- 0,1 veces por cada hijo a cargo en la unidad familiar.
- 0,15 veces por hijo a cargo en caso de unidad familiar monoparental.
- 0,1 veces por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
- 4 veces, perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo, en el caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.
- 5 veces en el caso de que el arrendatario sea una persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.

Que el alquiler, más los gastos y suministros básicos, sea superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos del conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Los gastos y suministros básicos incluyen el coste de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, de la vivienda habitual alquilada.

Que el inquilino, o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que viva en la vivienda alquilada, no sea propietaria o usufructuaria de una vivienda en España.

Este supuesto no incluye:

Cuando la propiedad o usufructo recaiga sólo sobre una parte alícuota de la vivienda y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento.
Cuando no se tenga la disponibilidad de la vivienda por causa de separación o divorcio, o cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.

Solicitud de moratoria en el pago del alquiler

Acreditación de que se está en estado de vulnerabilidad

Para solicitar la moratoria en el pago del alquiler, en primer lugar, se deberá acreditar que se está en situación de vulnerabilidad. Tal acreditación se efectuará mediante la presentación por el arrendatario de los siguientes documentos:

Documentación relativa a la situación de pérdida de ingresos:

Empleados dependientes: con el certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

Autónomos: con el certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

Documentación relativa al número de personas que habitan en la vivienda habitual:
- Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
- Certificado de empadronamiento: relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
- Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
Documentación acreditativa de la carencia de titularidad de bienes:

Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

Nota: Si por motivos relacionados con la actual situación del COVID-19 no se puede aportar alguno de los documentos hasta ahora indicados, podrá sustituirse con una DECLARACIÓN RESPONSABLE que incluya la justificación expresa de los motivos que impiden tal aportación. Una vez finalizado el estado de alarma y sus prórrogas, el solicitante de la moratoria dispondrá del plazo de un mespara la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.

Documentación relativa a la asunción de responsabilidad por el solicitante:

Declaración responsable del deudor: El inquilino deberá presentar una declaración responsable relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según el Real decreto-ley.

Con dicho documento se asume la responsabilidad acerca de la certeza de lo manifestado, ya que el Real Decreto establece, asimismo, unas sanciones para el caso de que se haya conseguido, sin cumplir los requisitos de vulnerabilidad, la moratoria excepcional de la deuda arrendaticia y de las ayudas públicas para vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19.

Moratoria en el pago del alquiler cuando el arrendador es un gran tenedor, o una empresa o entidad pública de vivienda.

¿Cuándo se entiende que es gran tenedor?:

Cuando el arrendador es una persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos (excluidos garajes y trasteros), o una superficie construida de más de 1.500 m2.

¿Qué puede solicitar la persona incursa en vulnerabilidad?:

El aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, en el plazo de un mes desde el día 2-4-2020, sin el devengo de intereses.

Dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la renta no podrá solicitarse si ya se hubiera conseguido un acuerdo voluntario entre ambas partes.

¿Qué alternativas tiene el arrendador?

En el plazo máximo de 7 días laborables, el arrendador comunicará expresamente al arrendatario su decisión, que podrá ser:

La reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma, así como de las mensualidades siguientes, hasta un máximo de 4 meses, si a la finalización del estado de alarma continuara la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, o
Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia, que se aplicará de forma automática igualmente durante el estado de alarma y hasta 4 meses después de su finalización, si continua la situación de vulnerabilidad.

Duración de la moratoria y fraccionamiento del pago:

El pago de la renta se aplazará a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, y se fraccionarán las cuotas durante al menos tres años a contar desde que se supere el plazo de reducción o moratoria, siempre que continúe vigente el contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

Dicha moratoria y consiguiente fraccionamiento de las cuotas, se levantará si el arrendatario accede a las ayudas transitorias de financiación, levantándose la moratoria en la primera mensualidad de renta en la que dicha financiación esté a disposición de la persona obligada a su pago.

Moratoria en los demás casos. Arrendador pequeño propietario.

Para los demás casos, se podrá proceder a la modificación excepcional y transitoria de las condiciones contractuales de arrendamiento:

¿Qué puede solicitar la persona incursa en vulnerabilidad?:

Si el propietario no es un gran tenedor, se puede solicitar igualmente el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, en el plazo de un mes desde el día 2-4-2020, sin el devengo de intereses.

Dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la renta no podrá solicitarse si ya se hubiera conseguido un acuerdo voluntario entre ambas partes.

¿Qué alternativas tiene el arrendador?

En el plazo máximo de 7 días laborables, el arrendador comunicará al arrendatario:

Las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto,
Las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.

Cuando la persona física arrendadora no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, en cualquier caso, cuando la persona arrendataria se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida, ésta podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas en el propio decreto.

Sanciones por la obtención indebida de la moratoria y/o ayudas.

La persona o personas que se hayan beneficiado de una moratoria de la deuda arrendaticia de su vivienda habitual y/o de ayudas públicas para atender al pago de la misma, sin reunir los requisitos previstos en el Real Decreto-Ley, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

El importe de los daños, perjuicios y gastos no podrá ser inferior al beneficio indebidamente obtenido por la persona arrendataria por la aplicación de la norma, la cual incurrirá en responsabilidad, también, en los casos en los que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de las medidas reguladas por este Real Decreto-Ley.

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