Hasta no hace tanto tiempo, España estaba en la lista negra de los inversores internacionales y, sin embargo, han apostado de nuevo fuerte por nuestro país y llevan meses (los más avezados ya años) analizando oportunidades de inversión, fundamentalmente en Madrid y Barcelona. El efecto catalizador de SAREB marcando precios de referencia y la percepción general de las mejoras del marco económico español, han multiplicado las operaciones en los últimos doce meses y esto es un hecho irrebatible.
Sin duda lo anterior es una buena señal y todos nos felicitamos por ello. Sin embargo, a veces me pregunto si estamos ante un mero espejismo consecuencia de un exceso de liquidez y de la falta de alternativas de inversión en jurisdicciones de nuestro entorno donde conseguir la alta rentabilidad que se pretende o si realmente la recuperación está ahí y es el momento de entrar en nuestro mercado a buenos precios. Una vez más la respuesta esté seguramente en algún punto intermedio.
Así desde nuestra atalaya vemos renacer un desorbitado interés por lo inmobiliario, el nuevo fenómeno del direct lending, la compra de portfolios de préstamos (performing o NPLs; con o sin garantías) y de deuda corporativa (distressed o no tan “estresada”), y el negocio de la gestión de activos y de las plataformas de recobro. Todos los fondos internacionales están aquí y si alguno no está o no nos ha visitado todavía da la impresión que se está perdiendo la gran fiesta.
"España estaba en la lista negra de los inversores internacionales y, sin embargo, han apostado de nuevo fuerte por nuestro país (…)"
A pesar de lo anterior, no es todo oro lo que reluce y comprobamos junto con nuestros clientes lo frustrante que resulta participar en procesos ultracompetitivos donde los precios alcanzados incorporan primas difíciles de entender y donde los modelos financieros y sus sensibilidades resultan tan diferentes entre los propios inversores. El vendedor y sus asesores olvidan con frecuencia que a estos fondos solo el hecho de participar les cuenta mucho tiempo y dinero. Lo intentarán varias veces, pero no estarán ahí indefinidamente porque el coste de oportunidad es evidente y cada vez más difícil de justificar.
Ciertamente existen pocos activos de calidad y sobre ellos se lanzan decenas de inversores en cada proceso desvirtuándolo en muchas ocasiones. Otro ejemplo de meras expectativas lo constituyen actualmente algunas de las nuevas Socimis dado que muchas de ellas son todavía meros vehículos cuyos fondos están comprometidos a falta del detalle de adquirir esos activos inmobiliarios que generen la alta rentabilidad que aseguran a sus inversores. Fiscalmente funcionan, pero el tiempo dirá si hay suficientes activos inmobiliarios atractivos para todas ellas.
Hay evidentemente inversores serios que hacen sus deberes y aterrizan con intenciones reales y realistas, pero también identificamos mucho explorador y mucho francotirador que alteran los procesos y sus precios. Además, la dificultad de conseguir operaciones “fuera de mercado” a precios realistas ha convertido a algunos asesores locales bien conectados y buenos conocedores de algunos sectores de moda en las piezas verdaderamente cotizadas del mercado.
Algunos inversores ya empiezan a pagar aquellas primeras decisiones precipitadas por descuidar el análisis de la información disponible o por carecer de un asesoramiento financiero, fiscal y legal adecuados. Así ya se ven las primeras ventas con pérdidas de aquellas inversiones a precios equivocados hace dos o tres años. Observamos asimismo que son varios los fondos que tras intentarlo en varios procesos y conseguir bien poco ya empiezan a mirar a otras jurisdicciones como Portugal e Italia donde se vive un momento similar al de España hace dos años.
Algunos pensarán que esta lectura del dulce momento inversor que actualmente vive España y que constatamos cada día en la prensa es muy sombría. Solo apunto con sinceridad una reflexión personal; si antes nuestros parámetros y modelo de crecimiento se asentaban en pilares de barro y en la especulación de lo inmobiliario, parece que los procesos de inversión actuales tampoco resultan tan sólidos y convincentes como pudieran parecer. Y no es solo un tema coyuntural, sino la presión inversora artificial en una España donde vendemos lo que tenemos (y lamentablemente estaremos todos de acuerdo en que no hemos cambiado nuestro inventario).
No podemos desaprovechar la gran oportunidad de recuperación que la inversión internacional nos brinda. Dejaremos para otro día si estos inversores internacionales han venido para quedarse o nos durarán poco…, pero en cualquier caso, por nuestro bien, que no se equivoquen. Y si ellos ganan, ganaremos todos.
Autor: Iñigo de Luisa
